第八個失誤，城市文化財產失控。
北京是一個有著悠久曆史的城市，但現在的北京除了少數人滿為患的胡同和極少數點狀分布的“北京符號”之外，北京的城市風貌僅能說是一個“普通的現代都市”，並無明顯的曆史特質。出現這種情況的原因，除了曆史上的大拆大建毀掉了城牆、牌坊等等外，更多的是最近一個時期的城市化，占用了過多的內城曆史空間。很多具有北京特色的建築被拆除，使得城市景觀和肌理被嚴重破壞。
城市的曆史文化是一個城市含金量最高的資產，正是因為如此，有人才將之稱為“文化財產”。城市中，每一個得到保護的文化資產，其周邊的土地和建築，都會有超乎尋常的升值，反映出文化的資產價值。應該說，在曆史和人文方麵，北京失去了太多的曆史財富，交換來的卻隻是曇花一現、充滿城市病的“現代風光”。
第九個失誤，城市的“美國化”。
每個城市都有自己的空間尺度，這種空間尺度反映和代表了城市的風格。石庫門房子有石庫門房子的味道，四合院有四合院的風格，因為它們都有不同的空間尺度。北京的問題在於，仗著自己1.6萬平方公裏的城市大空間，肆無忌憚地開展平麵擴張，大肆引入美國化的空間尺度，催生了寬闊的馬路，超大的停車場，高層建築，郊區化的商業布局，大而無當的商業中心區塊以及大肆破壞環境的扭曲建築。
第十個失誤，首都功能設計不周。
任何人在北京隻要稍微住上一段時間，就會發現這個城市存在的問題和缺陷。北京是一個特殊的城市，同時要滿足和兼容首都與城市兩類不同的需要。問題在於，北京在很長的一個曆史時期，可以說在“城市”方麵，考慮比較多；在“首都”方麵，考慮比較少，這就導致北京作為“首都”存在著某些缺陷。其結果就是，北京作為一個巨大無比的城市，“首都元素”的表達卻僅僅局限於一個不足1平方公裏的小區塊（天安門）。
當然，對於北京這座千年古城來說，“十個失誤”是遠遠不足以說明問題的，要總結的東西還有太多、太多。北京有發展中的成就，也有發展中的問題。至少我們現在就可以看到，對於世界的這一輪“城市化運動”，北京最大的貢獻就在於，它提供了一個偉大而深刻的教訓，讓人類意識到在城市化過程中，什麼才是真正寶貴的東西。
未來，北京行政中心的外遷不會出現什麼問題。對北京真正影響很大的是產業、教育、醫院和企業總部，還有人口增長的限製，這些都與北京千家萬戶的利益有著密切關係，而且都在京津冀一體化的範疇之內，相當部分已經確定是要外遷的。
在北京行政中心遷往通州過程中，通州應該調整規劃的戰略定位，尤其是要調整“副中心”的定位，“建立北京的新都心”。所謂“新都心”，實際是一個分布式都市的概念，一個大都市（城市），可以有幾個都心，還可以有幾個副都心，它們可以具有不同的功能，但平行地、共同地承擔起大都市（城市）的功能，以避免大都市（城市）的某一個核心過於膨脹。從城市研究的角度來看，這可以有效調整城市的空間結構，而且有助於定義和理解未來的城市及其社會經濟的發展。
（作者為安邦集團創始合夥人）