第四節 調查分析
在進行了一係列的調查之後，就進入了商圈特性的分析階段。商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：
（1）確定資料來源的正確與否，分析其比例構成。
（2）對商圈的組成部分進行確定。
（3）確定商圈內居民人口特征。
（4）明確商圈內的潛在購買力。
（5）根據自己的定位，對調查數據進行對照比較。
（6）通過以上的分析，確定是否在該商圈內營業。
在進行各類商圈分析前，必須要了解商圈形態，這是進行商圈分析的基礎。一般而言，商圈形態可分為以下幾種：
商業區。商業行業的集中區，其特色為商圈大，流動人口多、繁華熱鬧、各類店鋪林立，習慣在此進行消費的人群，購買習性一般表現為快速、流行、娛樂、衝動及金額比較高等。
住宅區。一定商圈內的當然是戶數越多越好，我國台灣省的7-11要求戶數至少在700戶以上才能設店。鑒於大陸的平均經濟水平不如台灣省，一般須有1000戶以上才能對便利店進行有利支撐。住宅區的消費習性為消費人群比較穩定，講究便利性、親切感、家庭用品購買率高等。
文教區。該區附近有大、中、小學校等。文教區的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、各種玩具、時尚商品、文教用品購買率高等。
辦公區。該區為商務辦公區、行政部門辦公區，往往大樓林立，辦公區的消費習性為便利性、外食人口多、消費水準較高等。
混合區。住商混合、住教混合等。混合區具備各類單一商圈形態的消費特色，屬多元化的消費習性。
以美國和日本7-11十分看重的住宅區為例，住宅區為小型便利店提供了良好的生存環境。便利店的運營成本較低，房租和人員的工資壓力很小，這樣一個小型店正好可以滿足小區中人們的購物需求，即在需要的時候隨時來購買，而購買量也正好可以滿足小店的開支和成本，且略有盈餘，雙方各取所需，這就是為什麼便利店在國外能夠大行其道的原因所在。如果很多這樣的小型便利店能夠聯合起來，以連鎖方式經營，統一進貨，統一經營，統一核算，這樣就可以進一步地降低成本，就便是當初美國7-11起源的根由。如果在住宅區開那種大型的超市和購物中心，雖然開始的時候可以吸引小區人們上門進行大宗消費，但一旦時間長了，就會因購買量太小無法負擔必要的開支而倒閉。此區域內人群需要的主要是便利、品類齊全而非同一類商品的品牌繁多。作為住宅區，大型的社區也隻能達到幾萬人的規模，更不用說較小的社區了，因此，在這樣的社區中，人們更加關心的是能夠做到24小時營業的100平方米左右的小型便利店，7-11可謂是如魚得水，能滿足人們日常的高頻率商品購買需求。這樣，7-11便利店的特點是：它是一種近鄰型購物中心，按照日本7-11的慣例，它的主要顧客群能夠在10分鍾左右路程的範圍之內，商圈的人口在1～3萬人左右，商品主要以生活必需品為主。正常情況下，一般便利店的商品同質性較大，選擇性不強，顧客購買頻繁，在購買過程中，求方便心理明顯，希望以盡可能短的路程，花盡可能少的時間去實現。而7-11的特點是，在此基礎上，更開發出獨有性的商品，使顧客上門的機率更大。
不同的零售經營業態會有不同的商圈，相同的經營業態在不同的地區的商圈大小也是有所不同。必須要充分結合自己的商業形態進行分析、整合。在對周圍競爭門店的調查以後，要估計門店所在的商圈範圍內的潛在購買力是多少和自己門店的將來市場占有份額是多少，然後用門店商圈內的預計年銷售額除以門店的正常米效（連鎖門店中同類型的平均每平方米的銷售額），於是便得到了一個初步的門店所需的經營麵積的數值，再和實際門店的有效麵積相比較看是否合適。如果小於門店的麵積，可能就會發生門店不能完全滿足當地的市場需求的現象；如果大了，就應當考慮是否將門店分割一部分作為他用。當然，這也隻是一個簡單的估算辦法，門店在實際經營會有很多不可預知因素。
對零售業頗有研究的張素麗等人列出了店麵選址的多因素，可作為店址選擇的一種分析參考：商圈內人口多；商圈內收入高；接近目標顧客；機動車流量大；非機動車流量大；行人流量大；停車位充足；與鄰居關係融洽；物業費低；廣告費低；商店可視性好；營業麵積合適；店麵可擴充；與開發商關係融。
表中所示第一列為影響商店選址的各種因素，實際中可根據具體情況增刪。第二列是投資者根據自己的市場定位，對不同因素賦予的權重，即一個理想店址對應每個因素應有的重要程度，可給1—7分。第三、四、五列是三個預選店址得分，根據其符合每個因素的程度確定分值，也可定1—7分。最右邊的三列為權重與預選店址得分之積，即考慮了市場定位之後，預選店址的實際得分。某店址所有實際得分之和（最後一行的最後三列）為其最終得分。通過比較，可評出較優店址。
第五節 店址選擇
便利店籌建時，做好商圈調查及分析是必不可少的，但最終目的是為了選定適當的開址地點。美國7-11便利店把開設地店被視為開業前所需的三大主要資源之一，因為特定開設地點決定了便利店可以吸引有限距離或地區內潛在顧客的多少，這也就決定了便利店可以獲得銷售收入的高低，從而反映出開設地點作為一種資源的價值大小。
店址選擇的重要性主要表現在以下幾點。
（1）店址選擇是一項大的、長期性投資，關係著企業的發展前途。便利店的店址不管是租借的或是長期性投資，關係著企業的發展前途。一經確定，就需要投入大量的資金，去營建店鋪。當外部環境發生變化時，它不保人、財、物等經營要素可以作相應調整，因其具有長期性、固定性特點。
（2）店址是便利店確定經營目標和製定經營策略的重要依據不同的地區有不同的社會環境、人口狀況、地理環境、交通條件、市政規劃等特點，他們分別製約著其所在地區的便利店顧客來源及特點和便利店對經營的商品、價格、促進銷售活動的選擇。
（3）店址選擇是否合適，是影響便利店經濟效益的一個重要因素。企業的店址選擇得當，就意味著其享有“地利”優勢。在同行業便利店之間，如果在規模相當、商品構成、經營服務水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經濟效益。
（4）店址選擇要堅持“方便顧客”的原則，以節省顧客的購買時間，並最大限度滿足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴、支持，門店也就失去了生存的基礎。