法務盡調，主要核查公司曆史沿革、合同履行情況（包括負債、抵押/質押、擔保、租賃等等）、訴訟等等。其實法務盡調和財務盡調有很多交集，盡調期間需要兩個團隊通力配合。
工程盡調，主要核查開發手續、建築物及現場調查（道路、建築、消防、電氣等）、設備使用維修保養情況等等，工程盡調發現的一些資產缺陷會是交易階段用來調整交易價格的主要依據。
市場盡調，主要核查項目所在地的同類物業的供需情況，為項目後期運營以及投資決策做參考依據。市場盡調需要的是對市場的了解，主要是對信息的彙總，相對來說專業性並不是很強，即使是谘詢機構做出來的市場報告可能實用性也不強，有時並不一定會比企業內部盡調更實用。
3、交易協議
根據盡調了解的負債以及資產情況，開始擬定交易協議。
（1）意向金，盡調通常在排他期內完成，如果進入協議起草階段，意味著雙方有意繼續交易，同時協議起草也將會耗費一定的時間，轉讓方通常會在此時或者稍晚一些的時間裏提出支付意向金的要求。比較常見的操作手段是將意向金彙入雙方設立的共管賬戶中。
（2）先決條件，盡調肯定會發現很多瑕疵，包括合同方麵、資產方麵、財務方麵等等，有些瑕疵是必須在交易進行之前處理的，譬如：交易受讓方不承繼的負債、交易前股權結構的調整、稅務機關出具的稅費清繳證明、員工關係安置等等，雙方達成一致處理意見後作為先決條件記入交易協議。
（3）付款流程，通常的做法，首期款支付至共管賬戶後辦理工商變更登記，變更完成後轉至轉讓方賬戶；二期款支付至共管賬戶後進行交接，交接完成後轉至轉讓方賬戶；尾款，預留12至24月。
（4）交接，通常交易雙方會確定一個交易基準日，以此時點來確認資產報表，以及將目標公司公章進行共管，界定基準日前後的權利義務歸屬（也有以股權轉讓完成之日為基準的）。
第五，談談工業地產項目的運營
在中國，工業地產不是地產行業的主流，工業地產的火熱大概是從2010年左右伴隨著電子商務和物流行業的發展才開始，行業內的企業大致可以分為兩個類型，一類是激進的在全國範圍內拿地、收購項目，以普洛斯和嘉民為主；一類是仍處在彷徨階段，開發了一些項目，卻理不清盈利模式，不敢邁出下一步。
為什麼普洛斯、嘉民如此激進？一方麵是他們有充裕的資金，普洛斯、嘉民有外幣基金的支撐，加上良好的退出渠道；另一方麵是他們有龐大的客戶資源。相比較國內的很多企業，很多在拿自有資金投資工業地產，開發一兩個項目後資金就難以為繼，很多企業也因此退出該行業，或改為銷售模式。還有一些國內的企業，解決了資金的問題，以持有項目運營為主，但是因為深度不夠，在退出渠道和客戶這兩方麵又遇到了問題，遲遲難以邁出擴張的步伐。
行業內有一句話是這麼說的：有一種地產，是先有客戶，再有項目。這句話說的很正確，但也錯的離譜。這種對行業的認識是非常正確的，但是這種認識並不適合所有企業，尤其是處於起步階段的企業。企業在做決策的時候，可能風控部門會提出意見，沒有客戶，投資項目的風險如何控製？這實在是屬於先有雞還是先有蛋的問題，沒有項目，客戶從何談起？沒有成功運營的項目，如何給客戶信心？對於風控問題，二手項目依靠售後回租以及市場招租。一手項目依靠土地獲取以及項目開發建設至少兩年的時間內去同步完成招商工作。
工業地產是一個需要整合大量資源的行業（客戶、資本市場等），已經不再適合拿地、開發、銷售這種粗獷的模式，當然工業地產的生存模式也不僅僅是基金+持有+資本市場退出這一種，國內企業如華夏幸福基業，也處於事業上升階段，各種運營模式最終能否經受得起市場的考驗，還需要時間來靜靜的觀察。（作者單位：昆山萬通正元股權投資基金管理有限公司）