淺談工業地產投資
產業經濟
作者：陳劍
工業用地是有別於住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業用地上可建建築物用途包括工業廠房、物流倉庫、工業研發樓宇等。本文將針對持有型工業地產項目投資過程中的經驗及感受，做一個分享。由於工作範疇，本文敘述的投資工作將不涉及研發樓宇類物業。
第一、談談工業土地的兩種獲取方式，招拍掛和收購。
根據國家工業土地招拍掛製度，招拍掛需進行土地預審，預審內容包括產業類別、規模、用地條件以及投資額、稅收貢獻等等，因此企業在獲取土地的同時，將承擔很多附加條件，變相增加了土地獲取成本。並且國家為了確保18億畝耕地紅線，控製土地供應量，招拍掛土地往往要先由地方政府及主管部門申請土地指標，加上土地預審的時間，想要獲取招拍掛土地的周期至少在12個月以上。
獲取周期長是招拍掛土地的劣勢，其優勢在於土地成本相對低廉，而且是空地，可以根據企業的意願自主開發，能充分發揮土地價值。但是要注意的有兩點：一是工業用地的年限，50年是工業用地的最高年限，根據相關規章製度，主管部門是有權利調低年限的；二是工業用地的價格，目前國內工業用地普遍按照最低價格出讓，主管部門同樣是有權利調高出讓價格的（可參考《關於發布實施全國工業用地出讓最低價標準》）。2013年末及2014年，上海、北京等地陸續推出縮短工業用地出讓年限、先出租後出讓等試行辦法，2014年國土部也出台了首部專門就土地節約集約利用進行規範和引導的部門規章。相信未來國內一線城市的工業土地供應將越來越嚴格，1.5線及2線城市的熱點區域工業土地供應也將在幾年之後開始收緊。
收購二手項目，是通過市場行為，以土地及建築為標的進行的交易。優勢在於運作周期可以很短，3-6個月完成收購，適合企業起步階段快速擴張及全國布局，缺點是國內工業土地市場化程度低，除了北上廣深、成都、重慶等地，其他城市二手市場資源少，活躍度很低，相對的資產價格偏高。
第二，談談工業地產項目信息的獲取
在經濟學領域，貨幣的定義是交易的媒介，而在工業地產投資過程中重要的媒介則是市場顧問（代理行）、政府招商局、政府投促辦以及企業投資部門，項目資源通常都是來自以上幾種途徑。
對於項目資源獲取工作最重要的就是人脈，借用六度空間理論，任何兩個素不相識的人，通過一定的方式，總能夠產生必然聯係或關係。項目獲取的過程，就是通過各種渠道不斷地去積累人脈的過程。項目獲取的過程，也是不斷去結交朋友的過程。因為每一個投資項目，時機的不同，決策也將完全不同，因此需要以結交朋友的態度對待他人，建立良好的關係，等待合適的時機來臨。
第三，談談工業地產項目的選取
如何選取項目，核心因素一般包括：獲取成本、城市級別、區位交通、產業氛圍、資產增值預期、客戶需求等。
因為工業生產、物流都是與產業、經濟、消費都是緊密關聯的，項目考察時，如車站和機場的規模、客流量；出租車的整潔、運營規範程度；城市房價；城市有幾條環路；城市人口的數量、組成等等，也都是間接判斷一個項目優劣的因素。
另外還有兩個很重要的選取標準，
（一）政府是否有作為、工作是否有力度。此點主要針對一手項目，因為一手項目通常都是在不成熟的開發區內，區域未來是否有發展絕大程度上要依靠政府工作。
（二）轉讓方的做事風格。此點主要針對二手項目，因為二手項目即使進行盡職調查，如果轉讓方有意隱瞞負債和重大合同也是很難查出來的，此時對轉讓方做事風格的評判將會對交易決策起很大的作用。
第四，談談工業地產項目的交易
（一）首先談談一手項目：
雖然國內有18億畝耕地紅線的限製，但全國各地新的開發區、已有開發區的擴展區仍舊如雨後春筍般層出不窮，有了土地政府就要招商引資，因此政府招商部門主動找到企業的情況比較常見，尤其在每年年初是政府招商的高峰期。
1、自我介紹。
介紹包括兩方麵，一方麵是公司背景介紹，一方麵是擬投資項目介紹（需符合產業定位、入區條件），這一步的要點是可以適當誇大，但不要誇張，突出強調一下己方的實力，描繪一下雙方合作的良好發展前景，當然高大上的接待場所、適當級別的商務宴請也是必不可少的環節。補充一下，政府招商引資的“曆史”已經很悠久了，政府的見識和經驗是不可小覷的，沒有一些實實在在的定心丸給到政府，即使吹得天花亂墜，也不見得有效。定心丸是指已經成功運營的項目或者能落戶的實體企業，這一點就要求企業有一定產業基礎或者前期通過收購項目積累一些資源。