基於SWOT分析的上海臨港新城房地產業優化對策研究
地方經濟
作者：陳蓉
摘要：房地產業的發展是城市經濟發展的重要組成部分，是新城規劃目標實現的重要助力。本文從分析房地產業與城市經濟的關係出發，利用SWOT分析法對上海臨港新城的房地產業進行分析，並提出相應的建議。
關鍵詞：上海臨港新城；房地產業；SWOT分析
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-02
上海臨港新城位於上海東南端，距上海市50公裏，規劃麵積311.6平方公裏，是洋山深水港的配套工程之一，於2003年11月30日正式啟動。由主城區、重裝備產業區、物流園區、主產業區、綜合區5個功能區域組成的臨港新城，依托洋山國際深水港、浦東國際航空港的區位優勢，是上海國際航運中心以及現代裝備製造業中心建設的重要組成部分和核心功能區，在上海新一輪發展中具有舉足輕重的地位與作用，也是未來上海中心城區的重要輔城。然而，盡管上海市不遺餘力地以多項優惠政策推動臨港新城的發展，有別於上海房價的漲勢，臨港地區的樓盤多數樓盤依然保有上海鮮見的“萬元盤”價格水平，不可謂不怪。臨港的發展究竟是缺少了什麼？中長期規劃能否有效的補足臨港地區發展的缺陷？這是臨港房地產開發必須解決的問題。
一、房地產業與城市經濟的發展
房地產業是城市經濟發展中不可或缺的產業，對國民經濟發展具有重要的拉動作用，房地產業關聯度也比較高，其發展可以帶動冶金、建築、建材、機械、設備、水泥、玻璃、木材、塑料、電器、家具等行業的發展，並具有促進金融、商務、商貿、交通、旅遊和休閑等現代服務業的綜合發展。是引領城市經濟繁榮的重要產業。
然而，房地產不能孤立的發展，它必須和其他產業的發展相協調，如蓋起的廠房沒有人生產，蓋起的住房沒有人居住，就會造成社會資源的巨大浪費，甚至會導向金融危機。必須有了相關產業的大發展，才能有人口的聚集，進而促進服務和公共設施的發展，這時房地產業才有發展的空間，超前與遲後都對整體經濟發展不利，這是由於房地產業的性質決定的。
由此可見，房地產業的發展一方麵能帶動城市經濟的發展，另一方麵，城市經濟的繁榮才能帶來房地產業的繁榮。上海臨港新城作為一個政府主導規劃新建的新城，雖然其擁有得天獨厚的政策優勢及清晰繁榮的遠景規劃，也難以擺脫新城人氣及產業發展不足的先天缺陷。因此，為更好地促進上海臨港新城房地產業的發展，本文將采用SWOT分析法對臨港地區房地產進行分析，並提出相關優化對策。
二、SWOT分析法理論
SWOT分析法又稱態勢分析法，包括分析項目的優勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses）、機會（Opportunities）和威脅（Threats）。
所謂SWOT 分析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優勢、劣勢以及外部環境麵臨的機會和威脅，通過調查列舉出來，並依照矩陣形式排列，然後用係統分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，揚長避短，得出一係列相應的結論，以優化研究對象。運用這種方法，可以對研究對象所處的情景進行全麵、係統、準確的研究，從而根據研究結果製定相應的發展戰略、計劃以及對策等。
三、上海臨港新城房地產業的SWOT分析
（一）優勢分析
1.四通八達的區位優勢
臨港新城位於東海之濱、上海東南長江口與杭州灣交彙處，通過東海大橋與大、小洋山連接，是上海通向沿海各大島嶼的重要門戶和中國沿海大通道的節點，充分體現從海上進上海的區位優勢。如果開車從臨港新城出發，不到半個小時，向南就可以到達洋山深水港，向北就可以趕上浦東國際機場的航班，新城依托兩港的區位優勢再明顯不過，“臨港”二字可謂名副其實。
2.市場前景廣闊
上海臨港新城作為上海中心城區的輔城，其麵向的主要客戶為上海市民。上海作為我國的經濟中心，2012年，上海市人均可支配收入為40188元，居全國首位。高收入代表著高購買力，為臨港新城房地產發展提供了廣闊的市場前景。
3.生態環境優勢
臨港新城瀕江臨海，空氣清新，水體清潔，灘塗資源豐富，水網交錯，濕地麵積較大且生物多樣性相對較高，具有典型的平原農業生態係統特點。建成後的臨港新城將擁有1/3的森林綠化區，總體綠化覆蓋率達50%以上，其中城市生活區的綠化覆蓋率達40%，工業產業區的綠化覆蓋率達30%。在現代都市人環保、健康的生活理念下，優渥的生態環境將是臨港房地產開發的一重大優勢。