■易憲容
在中國，住房是消費品還是投資品？在國家統計局的統計框架中，給出的標準答案是，住房就是投資品而不是消費品。在他們看來，因為住房的購買支出是長期分攤，長期持有後會升值，所以住房是投資品。
因為在國家統計局那裏，住房是投資品，那麼無論住房價格如何上漲，都與居民消費價格變化無關。近十多年來，中國各城市的房價尤其是一線城市的房價上漲了10倍，但是中國居民的消費物價指數不僅沒有上漲，反而持續下跌，最近甚至下跌了1％以上，市場大叫出現通貨緊縮了。由於住房是投資品，近幾年超速擴張的貨幣增長隻漲到房價上去，而漲不到居民實際消費物價上來。真的太好玩了！
反之，如果近幾年過度擴張的貨幣會反映到居民的消費物價上，那就是物價飛漲，通貨膨脹率快速上升，居民手中持有的貨幣就不值錢。央行就不得不收緊貨幣政策加息，這樣才能讓市場流動的貨幣減少，並讓通貨膨脹率回到合適的水平上來。
如果央行貨幣政策收緊加息，住房投資者收益率下降，投資風險越來越高，隻好退出市場，住房投資需求減少而房價下跌。但是，住房是投資品，過量的貨幣隻是搶購一定的住房讓房價飆升，而沒有讓居民的消費物價上漲，所以央行也就不用收緊貨幣政策加息。反之還可以采取更為過度寬鬆的貨幣政策，讓更多的貨幣流向市場推高房價。
一般來說，衣食住行是人類最為基本的生存方式，也是人類最為基本的消費需求。
但是由於住房是投資品，當居民把手中絕大多部分收入投入購買住房時，居民最大的一塊消費就突然消失了。這就是為什麼近些年來在中國統計指標中，中國居民消費在GDP中所占比例越來越小的原因。
既然住房是投資品，那麼中國政府的職能部門為什麼又製造出一個住房的“剛性需求”？很簡單，既然住房是投資品，那麼投資者購買住房的目的是什麼？是為了購入住房之後以更高的價格賣出，或預期住房會升值。
如果市場的住房投資者都預期房價會上漲，而且又有好的金融市場條件，同時購買又沒有任何限製，那麼住房的投資需求可以是無限大。但是，如果市場的預期逆轉，即投資者認為購買住房後，不能以更高的價格賣出時，那麼這時住房投資需求會降為零，甚至於負。住房的投資需求在零到無窮大之間，是根本不存在“剛性需求”的。
所以，如果住房是投資品，住房市場是根本不存在一個所謂的“剛性需求”的。不知為何，政府職能部門會製造出這樣一個概念。
如果住房是投資品，那麼政府也不需要對購買住房采取任何補助政策，也不需要讓銀行采取利率優惠，更不需要把住房購買分為購買第一套、第二套等。因為在國家統計局的統計表中，從來沒有哪一個欄目規定購買第一套住房是消費，購買第二套住房是改善性消費，而購買第三套才是投資。
如果對作為投資品的住房采取優惠政策，實際上是用整個社會納稅人的錢來補助投資者，這樣做對沒有購買住房或購買住房少的居民是相當不公平的。但是，在這個時候，中國的住房又變成消費品。
如果住房是投資品，那麼住房投資者所得，當然要用適當的稅收製度來調節。試想居民勞動所得都有一套稅收安排，為何住房投資不這樣做呢？為何中國的房地產稅收製度，會成為全球最差的稅收製度呢？這對絕大多數人來說是相當不公平的。
可以說，在中國，由於對住房屬性界定上混亂，也就使得中國政府不同的職能部門各行其是。各個政府部門根據自己的需要出台有關的房地產政策，從而導致這些政策之間的衝突與矛盾，而地方政府、房地產開發商、銀行及投資者也各行其是，攫取大利，把中國房地產市場帶向完全不可持續的方向。
因此，要確立中國房地產市場長效機製，就得對住房的性質全麵反思及重新界定，並重新設立住房統計的新框架，這才是中國房地產市場走出困境的第一步。