顯而易見，雙方簽訂的捐贈協議和房屋買賣合同，雖然形式上表明是行為人的真實意思表示，但行為人借此偷漏國家應收費用的目的是非法的，即便有合法形式，也不能得到法律的保護。根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(七)項規定，雙方當事人的行為是“以合法形式掩蓋非法目的”的民事行為，應認定為無效。因此，法院認定雙方簽訂的房屋買賣合同無效是正確的。
6.不具備在當地購買商品房屋的資格所購買的房屋是不受法律保護的
“案情簡介”
原告焦甲與被告焦乙是同胞兄弟。焦甲於大陸解放前夕去台灣。1995年初焦甲回大陸探親時，請被告焦乙在市區代為其購買一套商品房，準備將來回來定居時居住。被告焦乙答應代為購買。1995年下半年，被告焦乙向市某房地產開發公司詢問購房事宜，並講明是為其在台灣的兄長購買房子。開發公司告知被告，根據本市《出售商品住宅登記辦法》規定，台灣同胞隻能購買僑彙或者外彙商品房，本市區不經營上述商品房，故台灣同胞不能在本市區購買商品房。被告又提出：“我買行不行？”房地產經營公司答複：“你買是可以的。”焦乙未與焦甲商量即以自己的名義與某房地產開發公司以人民幣47455元的價格簽訂了購房合同，並於1995年11月4日支付了人民幣1萬元。此後，被告焦乙經原告焦甲同意，從焦甲在本市區投資的企業中取出人民幣3萬元交付房款。焦乙陸續付清房款後，於1997年5月26日取得了寫有焦乙名字的購買房屋發票，並對房屋進行裝修。
1998年5月份，焦甲回大陸探親，原、被告對購房款及房屋裝修費共計61600元進行了結算，焦甲付清了全部費用給被告。被告出具了一份代為購買證明書給原告，原告又出具了一份“新購房屋中一半贈與焦乙使用所有”的憑證交給了被告。但被告焦乙始終未說此房屋是用他自己的名義所購置的事實。之後，原告、被告之間因所購房屋的產權歸屬發生糾紛，而起訴到法院。被告焦乙在訴訟中辯稱，焦甲已將一半房產贈與自己，因此，隻願返還焦甲3萬元購房款，原告不答應。
法院經審理認為：焦甲不具備在本地購買房屋的資格，不能取得訟爭房屋的所有權。遂判決訴爭房屋的產權歸焦乙所有。焦乙返還焦甲全部購房款及裝修費共計人民幣61600元。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是焦甲進行房屋買賣應當具備的條件和焦甲贈與房屋行為的有效條件。
根據當地《出售商品住宅管理辦法》規定：凡以自住為目的，有本市常駐戶口的職工，均可申請購買商品住宅。用僑彙購買商品住宅的下列對象，可向批準經營僑彙售房業務的單位辦理申請手續：一、有本市常住戶口的歸僑或僑眷。二、經本市有關部門批準來本市居住的華僑或外籍華人。三、需要購買住房給常住本市的親屬住的港澳台同胞、海外華僑及外籍華人。焦甲是台灣同胞，但市區房產經營公司沒有經營僑彙住宅的業務範圍。因此，焦甲不具有在本市區購買商品房的資格。故焦甲要求取得訴爭房屋的所有權是不能支持的。
焦乙以自己的名義所購買的商品房應歸焦乙所有，但應將購房款及裝修費全部返還焦甲。焦乙在得知台灣同胞不能在市區房地產經營公司購買商品住宅後，即以自己的名義購買，並經房地產經營公司同意，與房地產經營公司簽訂了購房協議，預付了訂金，依法確定了焦乙與市區房地產經營公司房屋買賣的法律關係，該房的所有權已經轉移給焦乙。雖然，焦乙買房是在接受焦甲委托的情況下，但由於焦甲不具有買房資格這一前提條件，不具有該房屋買賣合同的主體資格，因此，不能取得該房屋的所有權。然而焦乙明知不能履行焦甲委托他代為購房的事項，非但不將實際情況告訴焦甲，反而向其收取全部購房款及裝修費。因此，焦乙應當將焦甲出資的全部購買房屋款47455元及內部裝修費14145元全數歸還焦甲。
焦乙以焦甲已將一半房產贈與自己，因此隻願返還3萬元的請求不能成立。焦甲雖出具過“所購房屋一半贈與焦乙使用所有”的字據，但根據《城市私有房屋管理條例》的規定，贈與必須辦理登記過戶手續，否則贈與無效。因此贈與是一種實踐性的要式法律行為，同時，贈與的前提是贈與人對贈與的標的物有所有權，有所有權才有處分權。本案中焦甲自己尚未取得所購房屋所有權，無權將訴爭房屋的一半贈與焦乙。贈與行為的前提就不合法，當然贈與也不能成立。因此，焦乙提出的隻向原告返還3萬元的請求沒有事實根據，法院不予支持。
7.共有人的優先購買權與承租人的優先購買權並存時，應當首先保護共有人的優先購買權
“案情簡介”
李甲與李乙係同胞兄妹，在某市團結路有祖遺的二層住宅一幢，一層歸李甲，二層歸李乙。當時因李甲另有住房，故此房一直由李乙及其女兒居住。1993年10月，李甲將一層租賃給劉某居住。1997年，李甲要出國，意欲出售該房，李乙為保持房屋完整，即提出要求優先購買。李甲提出房價8.5萬元，李乙認為價格偏高而未同意。此時劉某也要求優先購買，李甲同樣要價8.5萬元，但幾經商量，李甲同意以8萬元的價格將此房出賣給劉某，雙方簽訂了房屋買賣合同，劉某還預付了3萬元購房款，即去辦理過戶手續。李乙知道後便去找李甲交涉，李甲以劉某是承租人也有優先購買權為由不予理睬。李乙無奈便起訴至某法院，要求法院宣告李甲與劉某的房屋買賣合同無效，以維護自己的優先購買權。
法院經審理認為，李甲、李乙對祖遺的整棟房屋按份共有，當李甲出售屬於自己的份額的房屋時，同等條件下李乙對李甲出售的房屋享有優先購買權。經法院調解，被告李甲和第三人劉某願意解除他們之間簽訂的房屋買賣合同；李甲退還人民幣3萬元。李甲願意將房屋以8萬元賣給李乙；李乙則願意將買下的房屋繼續出租給劉某居住。雙方在案外另行簽訂了房屋租賃協議。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是房屋買賣中優先權的法律保護原則。
根據《民法通則》第七十八條規定：“財產可以由兩個或兩個以上的公民、法人共有。”《城市私有房屋管理條例》第十條規定：“房屋所有人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。在同等條件下，共有人有優先購買權”。第十一條又規定了“在同等條件下承租人也享有優先購買權”。實踐中當房屋在出賣時既有共有人，又有承租人時，應當先滿足誰的優先購買權呢？根據民法原理，共有關係體現的是所有權，所有權屬於自物權，是一種絕對權，具有排他性。而房屋租賃關係所體現的是一種債權，是相對權，不具有排他性。可見物權優先於債權。因此基於物權而產生的共有人的優先購買權足以對抗基於債權而產生的承租人的優先購買權。所以法律首先應當保護的是所有權，即在共有人的優先購買權與承租人的優先購買權並存時應先保護共有人的優先購買權，隻有在共有人放棄優先購買權時，才能考慮承租人的優先購買權。本案中李乙與劉某對訟爭房屋都有優先購買權。劉某的優先購買權是基於租賃而產生的，同時李乙的優先購買權是基於原共有人、基於物權而產生的。因此法院促成當事人這樣調解是合法的。
8.購買的商品房麵積出現“縮水”，開發商應當雙倍賠償
“案情簡介”
1993年4月23日及1994年5月9日，某公司張某與徐某先後購買了某房地產開發有限公司的兩套商品房，兩家麵積合計324.80平方米，每平方米售價為2888元。合同簽訂後開發商未能按時履行合同，拖延至1996年下半年才交付房屋，張某與徐某1998年6月領取房屋所有權證後，他們均對發證麵積與實際麵積產生懷疑，投訴後經某省技術監督局委托省商品房麵積公證計量站對上述兩套房實地測量，結論為兩套房共少11.811平方米。某房地產開發有限公司對測量結果提出異議，並委托省技術監督局計量站進行鑒定，但結論一致。因雙方協商未果，住戶遂訴至法院。一審法院判被告一次性支付多收房款34110元及相關利息給原告。該案原、被告雙方均提出了上訴，開發商上訴要求撤銷原判，而張某與徐某上訴要求開發商雙倍返還缺少麵積的房款。
二審法院審理後認為，開發商在商品房中缺少麵積損害了購買者的利益，應按照《消費者權益保護法》的有關規定處理。遂作出了開發商退還多收的張某與徐某房款34110元，同時賠償34110元的判決。
“法律評析”
此案涉及的法律問題是開發商出售的房屋麵積出現“縮水”能否按《消費者權益保護法》要求開發商承擔責任。
商品房一般都是按開發商自己預算的麵積進行銷售的，而開發商的預算麵積往往與竣工後的實際麵積不符，特別是“縮水”情況較多。而對購買者來說由於商品房麵積測算比較複雜，一般不易掌握。但麵積問題對開發商來說測算起來則比較容易。因此商品房在竣工後麵積與預售合同上的銷售麵積有無誤差，有多大誤差，開發商一般都很清楚。如果竣工後麵積“上漲”，開發商一般都會要求購買者按實際麵積結算，麵積一但有“縮水”，開發商往往就會隱瞞情況。開發商的這種行為實際上是對購房者的一種欺詐。商品房作為開發商經營的一種商品，公開向社會出售，購買者也就是消費者。根據《消費者權益保護法》第四十九條規定：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”本案中，開發商向張某和徐某交付房屋時，麵積與約定不符，應當據實結算，而開發商卻隱瞞麵積“縮水”的真實情況，向消費者交付了房屋，從而構成對消費者的欺詐，因此二審法院判決其雙倍返還缺少麵積的房款是正確的。
9.夫妻離婚後房改房應當作為夫妻共同財產分割所有權和使用權
“案情簡介”
某男54歲，在職；某女50歲，退休。夫妻現有住房兩間，建築麵積100多平方米，原係男方單位職工宿舍，已於1994年按房改政策以男方名義1萬元向單位購買，簽訂有購買合同。1997年8月男方訴至法院要求與女方離婚，女方同意離婚，但雙方對住房分割爭執激烈。法庭判決：雙方現已購買的原住房交原單位處理；原單位另行安排男方住房，並由單位另拿一套50平方米的住房給女方居住使用，產權仍屬單位所有。女方對判決不服，向市中級法院提起上訴。中級法院審理後認為，所購房產屬夫妻共有財產，雙方均有使用權和部分產權，遂判決房屋男方、女方各占一間。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是公房的所有權和使用權分割問題。
最高人民法院1996年印發的《最高人民法院關於審理離婚案件中公房使用、承租若幹問題的解答》中說：對夫妻雙方中分得房屋“部分產權”的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。對夫妻雙方訟爭房屋“部分產權”的，如雙方同意或雙方經濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。
本案的一審判決實際上取消了女方對其已購房的永久性居住權、使用權和部分產權。本案中男女雙方分得的住房並不是男方單位分給男方一人的，而是分給當時的夫妻雙方的。女方作為一個勞動者應得的住房收益以男方單位分房得以實現。由於公房出售是在原有住房基礎上的政策性住房交易，如購房的是已婚職工，則該公房實際上也是賣給夫妻雙方而不是僅向夫妻中的一方出售的。公房出售政策規定的房價工齡折扣計算的是男女雙方的工齡，實際上就反映了這一點。在婚姻關係存在的情況下，男女一方所付購房款不論是雙方共同掌握的積蓄，還是一方的“私房錢”或是借款，均為夫妻的“共同出資”。其所購住房也就隻能是夫妻共有的財產。
因此，本案女方應是該房的使用者、居住者和部分產權的擁有者之一，該案的房改售房合同應是合法有效的。一審法院在合同當事人雙方(售房單位一方與購房人一方)均未書麵提出解除合同的情況下不應判決解除購房合同。二審法院的判決是正確的。
10.城建規劃內已決定拆遷的房屋不能買賣
“案情簡介”
某縣房地產開發總公司在某縣城民主路170號有代管的公房兩間。該房長期由李某租住，並每年辦理一次租賃手續。1993年房地產總公司為了便於房屋的管理和收集資金用於房地產開發，於1993年4月1日決定拍賣由本公司管理包括民主路170號在內的20處房屋。縣政府明確通知房地產總公司，按縣政府關於《城區部分道路規劃內要拆遷的房屋不能拍賣》的規定，包括民主路170號在內的房屋屬城建規劃內要拆遷的房屋，不能出賣。房地產總公司在4月7日拍賣房屋時對民主路170號房屋沒有予以拍賣。4月8日，房地產總公司與李某明知民主路170號房屋是規劃內要拆遷的房屋，但各自為了自己的利益，不顧城建規劃的需要，私下達成了買賣民主路170號房屋的協議。協議上未寫明該房屋的麵積、結構、交付房產期限，房屋產權人國有資產管理局沒有蓋章。同時，房地產總公司為了在房屋拆遷時不負責任，要李某寫出“今後拆遷房屋不與城建、土管、國有資產管理局和房產總公司扯皮”的保證書。李某當即向房地產公司交付購房款3800元，並於當月24日在縣房地產交易所辦理了房屋所有權轉移手續，領取了房屋所有權證。7月7日，屬於城建規劃內的170號房屋前後左右的所有建築物全部拆除，該房已成危房。李某不得不遷出該房。10月25日，李某訴至某縣人民法院，要求判令房屋買賣關係無效，並要求被告賠償造成的全部經濟損失。
某縣人民法院經審理認為，原、被告訟爭的民主路170號房屋屬於國有資產管理局所有，房地產總公司係該房屋的管理者，而不是房屋的所有權人，因而房地產總公司沒有處分權。房產總公司擅自處分170號房屋，屬非所有權人處分所有權人的財產，屬無效行為。且原、被告所訂立的房屋買賣合同既未注明買賣房屋的麵積、結構、交付房屋期限，也未經過房屋產權人驗證蓋章，其房屋買賣關係無效。同時，原、被告明知按縣政府有關文件規定，170號房屋屬於拆遷房屋，但出於各自的利益，惡意串通，以買賣房屋的合法手續掩蓋非法目的，將列入城建規劃內即將拆除的房屋進行買賣。這種置國家利益於不顧、惡意串通的行為，不受法律保護，其房屋買賣關係無效。遂判決原告李某與被告房地產開發總公司1993年4月8日關於民主路170號房屋的買賣關係無效。被告房地產總公司返還原告李某購房款3800元。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是原告李某與被告房地產開發總公司1993年4月8日關於民主路170號房屋的買賣的效力問題。
人民法院對這起房屋買賣糾紛案的判決是正確的。首先，本案中的被告對民主路170號房屋隻有管理權沒有處分權，其出賣該房屋時也未得到房屋所有權人的授權，事後也未得到房屋所有權人的追認，其處分房屋的行為當然無效。其次，在房屋買賣過程中，原、被告明知該房屋是屬於城建規劃內要拆除的房屋，但各自為了自己的利益，即對於原告而言，取得拆遷房屋的產權，目的是為了在拆遷時向國家提出過高的要求，其損害國家利益的目的是顯而易見的；對於被告而言，趁拆遷之機將房屋賣出，以非產權所有人的名義非法獲利，從而損害產權人利益的目的也是顯而易見的。在這種情況下進行買賣屬於《民法通則》第五十八條規定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”無效的民事行為，法律不予保護。