1.違法出賣違章建築，造成損失後果自負
“案情簡介”
張某因住房困難，在未取得有關部門批準的情況下，在與趙某房屋的相鄰處搭建了兩間平房。一年後張某將該房以1萬元的價格賣給了趙某。不久趙某的住房被拆遷，兩間平房也被一並拆除。拆遷單位鑒於該平房係違章建築，故未對其作居住麵積的確認，僅給予趙某以建築材料費用的補償2000元。趙某為此起訴到法院，要求張某返還當年購買兩間平房的價款，並賠償該款的利息損失。
法院經審理認為，張某與趙某所簽訂的違章建築買賣合同為無效合同。遂判決，建築材料補償款歸張某所有，張某將購房款返還趙某。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是違章建築物能否買賣。
根據《城市規劃法》第四十條規定，違章建築嚴重影響城市規劃的，由縣以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設、限期拆除或者予以沒收；影響城市規劃尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令限期改正，並處罰款。可見違章建築的房屋，在城市規劃行政主管部門未作出處理前是不能確定產權的，當然是不能買賣的。如果要買賣必須經過城市規劃行政主管部門處理，並經房產管理部門確權，否則買賣無效。本案中，張某未經房屋管理部門準許搭建的兩間平房屬於違章建築，因此他並未取得這兩間平房的所有權，充其量隻享有兩間平房的全部建築材料的所有權。張某將明知是違章建築的房屋賣給趙某，主觀上有明顯過錯。趙某在未查清房屋性質、產權的情況下，草率地與張某簽訂買房合同，且又私下給付購房款，取得並使用違章建築，也有一定的過錯。法院根據本案的事實認定張某與趙某的房屋買賣合同無效，根據《民法通則》第六十一條規定：“民事行為被確認為無效或者被撤銷後，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方，有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”據此規定，雙方根據無效的買賣合同取得的財物應各自返還給對方。建築材料屬於張某所有，因此趙某已取得的由拆遷單位給予的建築材料補償費，應返還給張某，趙某支付給張某的購房價款應返還給趙某。由於趙某在購買違章建築過程中也有一定過錯，因此他要求張某賠償利息損失的主張，法院不予支持。
2.開發商延期交付房屋應承擔違約責任
“案情簡介”
寧某於1997年7月和某某房地產開發公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同規定：寧某同意在本合同簽訂五日內將購房價款18.5萬元全部彙入開發公司指定銀行賬戶。合同還規定：開發公司在1998年10月5日前將房屋交付給寧某。交付時，開發公司提交《工程質量竣工核驗證書》、《工程質量保證書》、《住宅使用說明書》並辦妥全部交接手續。最後還規定：合同生效後，除不可抗力外，開發公司不按期交付房屋的，寧某有權向開發公司追索違約金。違約金自房屋應交付之日起至實際交付日止按人民銀行固定資產五年貸款利率計算。開發公司逾期超過10日未交付房屋，寧某有權解除合同，自寧某書麵通知送達開發公司之日起合同終止。簽約後五日內寧某將18.5萬元購房款彙入開發公司指定銀行賬號。1998年10月5日交房期屆滿，開發公司因所建房屋在進行工程質量驗收時未能通過，而不能按期交付所購房屋。直至12月30日開發公司仍未能交付房屋。於是寧某依據合同的約定，以書麵通知形式要求解除買賣合同；同時要求開發公司依約將已付的購房款18.5萬元退還，並按人民銀行固定資產五年貸款年利率計算支付利息12108元。開發公司隻同意解除買賣合同，退還所收全部款項18.5萬元，但不同意支付利息。寧某起訴到法院，要求解除與某開發公司的買賣合同，並要求開發公司返還購房款18.5萬元，賠償利息損失12108元。
某區法院審理認為，寧某與開發公司簽訂的房屋買賣合同符合平等自願、協商一致、等價有償的原則，是合法有效的。開發公司不能按合同約定交付房屋應承擔違約責任，給寧某造成損失應予賠償，於是判決解除寧某與開發公司的商品房買賣合同，開發公司返還寧某購房款18.5萬元，賠償利息損失12108元。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是開發商逾期交付商品房應負怎樣的法律責任。
寧某與房地產開發公司簽訂的商品房買賣合同是雙方在平等的基礎上協商一致達成的，其形式和內容均無違法之處。根據《民法通則》第八十五條中“依法成立的合同，受法律保護”的規定，寧某依約履行了付款義務，開發公司理應按合同約定履行交房義務，開發公司因工程質量問題致使驗收不合格，而延期交房，其延期交房的行為已構成違約，按照合同規定，逾期超過十日開發公司未交付房屋，寧某有權解除合同。因此，寧某終止合同的請求應得到支持。同時，房地產開發公司不能如期交房已構成違約，理應按照合同的約定承擔違約責任。雙方在合同中約定違約金的支付辦法是“自房屋應交付之日起至實際交付之日止按人民銀行固定資產五年貸款利率計算”。因房屋不能交付，計算時間應從1998年10月5日起至起訴之日共計12108元。當事人的此項約定沒有違反法律法規的禁止性規定，也不違背社會公共利益，應當得到法律的認可。因此，法院的判決是正確的。
3.違法向社會公開銷售集資房造成損失應當賠償
“案情簡介”
1996年3月，某百貨公司經縣政府同意，將其下屬批發部的倉庫開發為商業城，樓下為店麵，樓上為住宅，供本係統職工集資建房。按照商業城開發計劃規定商業城有住宅房三室一廳30套，每套預算造價5.5萬元，工程動工前交50%，工程竣工後交房時付清實際結算價，已交房款的，不得中途退出。因百貨公司職工購房者隻有10人，於是百貨公司向社會拍買了20套單元房。參加集資報名者約20戶，張某、李某等20人先後共繳納購房款55萬元。同年8月商業城動工興建，1997年10月，百貨公司因資金問題致使工程中途停工。三個月後，張某、李某等人見購房無望，多次要求退回房款未果，於是訴至法院。
百貨公司辯稱：開發商業城的工作是積極的。但由於我公司原申報銀行貸款未到位等客觀因素的影響，致使開發商業城的工作進展緩慢以致停工。我們目前正在積極準備資金，我們完全有能力、有辦法將房屋建起。張某等人參加集資建房也是自願的，應遵守合同的規定。合同中也明確規定不得中途退出。
法院經審理查明，張某等人所述情況屬實，進行調解，雙方各執己見，調解未成。遂判決：某縣百貨公司以單位集資的名義向社會公開預售商品房，而未經工商行政管理部門核準登記取得正式營業執照，也未取得房地產管理部門頒發的《商品房預售許可證》，不具備從事房地產開發經營的資格，違反了城市房地產管理法律的規定，其與張某等人的商品房預售合同無效，百貨公司應退回所收的張某等人購房款55萬元並承擔同期銀行貸款利息。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是商品房經營者的資格問題。
根據《城市房地產管理法》及《城市房地產開發管理暫行辦法》的規定，從事房地產的開發經營者，應當是具備企業法人條件、經工商行政管理部門登記並發給營業執照的房地產開發企業。不具備房地產開發經營資格的企業或組織與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，應認定為無效。單位集資建房，也要納入城市建設規劃，應依法辦理有關的手續，並且不能以營利為目的向社會公開發售，隻能用以解決單位內部職工的住房困難問題。某縣百貨公司以單位集資的名義向社會公開預售商品房，違反了《城市房地產管理法》及《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，其與張某等人簽訂的商品房預售合同無效。因此，法院的判決是正確的。
4.買賣房屋因火災燒毀的損失應當由房屋所有權人承擔
“案情簡介”
李某在某市建設路有樓房四間，因調離本市，將房子賣給了雷某，1995年7月12日雙方達成書麵協議：以4萬元成交。簽訂協議後，雷某將4萬元購房款給了李某，李某也將房屋交給了雷某使用。但未辦理房屋買賣過戶手續。同年8月3日，因鄰居一小孩玩火，釀成火災，雷某剛買的四間房屋被燒成廢墟。雷某向李某提出，雙方還未到房管部門辦理房屋買賣過戶手續，房屋買賣協議尚未生效，他還正在裝修房屋，現房子被燒毀，房屋買賣協議已不能履行，要求李某退還4萬元購房款。李某認為，雙方已簽訂房屋買賣協議，協議也已實際履行，雷某也已實際使用該房，現房子被燒毀，與他無關，損失隻能由雷某自己承擔。雙方發生爭執。雷某遂訴至法院，要求李某返還購房款。
人民法院經審理認為，雙方雖已達成買賣協議，房屋已實際交付，但未辦理過戶登記手續，因此，房屋買賣協議尚未生效，房屋的所有權還沒有轉移。故房子被燒毀，損失應由房屋的所有權人承擔。判決李某將購房款4萬元返還給雷某。
“法律評析”
本案涉及到兩個法律問題，即房屋買賣合同中標的物的所有權轉移的時間和風險承擔。
房屋買賣屬於買賣合同的一種，根據《民法通則》第七十二條規定：“按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定的除外。”所謂法律另有規定的，是指法律對於所有權轉移時間的特別規定。房屋買賣合同是以房屋這一不動產為標的物，我國法律對房屋買賣中房屋所有權的轉移時間作了特別的規定。《城市私有房屋管理條例》第九條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。”據此可以看出，房屋買賣合同標的物“房屋”所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門辦理完畢產權過戶登記手續為標誌，也就是說，辦理產權過戶手續，是房屋買賣合同生效的時間，也是房屋所有權轉移的時間。即使雙方已就房屋買賣達成一致，即合同已成立，房屋也已實際交付使用，但隻要未到房管部門辦理產權過戶手續，房屋買賣合同既不能生效，也不能發生房屋所有權轉移的法律效果。
本案中，雖然兩人已簽訂了房屋買賣合同，且已互相履行，但由於還沒有辦理房屋買賣過戶手續，合同還沒有生效，房屋的所有權還在李某的手裏。
另一個法律問題就是關於買賣合同中房屋意外滅失的風險責任如何承擔。所謂標的物的風險是指買賣合同訂立後，非因雙方當事人的故意或過失而發生意外毀損滅失的情況，這一問題的關鍵是要確定標的物的風險轉移給買受人的時間。《合同法》第一百四十二條規定：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者雙方當事人另有約定的除外。”在房屋買賣中標的物交付是以所有權轉移的時間為交付時間，因此風險責任伴隨財產所有權的轉移而轉移，財產所有權轉移的時間就是風險責任轉移的時間，在財產所有權沒有轉移的時候，發生了意外毀滅或損壞的，由財產所有人承擔責任。本案中由於李某的房屋買賣合同還未生效，房屋所有權還沒有轉移，此時發生的房屋意外滅失，損失應由房屋所有人李某承擔。因房屋已滅失，房屋買賣合同已無法繼續履行，故李某應將購房款返還給雷某。人民法院的判決是正確的。
由於房屋的火災是因限製民事行為能力人的小孩玩火釀成火災造成的，依據《民法通則》第一百三十三條：“無民事能力人造成他人損害的，由監護人承擔民事責任。監護人盡了監護責任的，可以適當減輕他的民事責任。”李某可以在本案訴訟終結後要求小孩的監護人承擔房屋滅失的民事責任。
5.為偷漏國家稅費簽訂的房屋買賣合同無效
“案情簡介”
1997年初，某市貿易公司由於資金短缺，決定出售“民貿大廈”及附屬設施(主樓14層，建築麵積為9459平方米)，其價值約人民幣6000萬元。某有限公司願購此樓。同年2月10日，雙方協商，簽訂了由某公司以支援市場建設名義向民貿公司捐贈4750萬元的捐贈協議，並約定此款在7月19日前分三次撥付。2月16日，貿易公司與某有限公司又簽訂房屋買賣合同，約定貿易公司以1250萬元的價格將“民貿大廈”及附屬設施賣給某有限公司。合同簽訂後，貿易公司即將大廈內的三間辦公室交給某有限公司使用，隨後又將產權證件交給某有限公司。4月3日，某有限公司持房屋買賣合同及過戶申請等相關文書，到市房地產管理部門辦理了大廈的產權過戶手續，並取得了產權證。5月10日，某有限公司向房地產管理部門繳納了手續費、登記費、證書費共250010元，28日又繳納了土地增值費1989070元。至6月5日止，某有限公司陸續向貿易公司支付了購房定金100萬元及購房款300萬元。此間，貿易公司與某有限公司為支付捐贈款、購房款以及交接有關“大廈”資料和房屋合同是否繼續履行等問題曾發生爭議。當地國有資產管理局得知雙方的大廈轉讓情況後，於7月19日發出文件，指出大廈的買賣非法，要求立即停止。為此，雙方進行協商，因認識不一而未能達成一致意見。9月7日，某有限公司訴至中級人民法院稱：雙方簽訂的房屋買賣合同經雙方主管機關認可生效，原告按合同規定向被告支付了100萬元的定金及房款300萬元，同時雙方辦理了大廈產權過戶手續，原告取得了大廈的產權證。但被告貿易公司未按合同規定交付有關資料和騰空房屋，致使原告不能實際使用房屋。請求法院督促被告履行合同，承擔騰退房屋的義務。
貿易公司則辯稱：原告根本無意兌現捐贈協議，在無履行能力的情況下，以向“市場”捐贈4750萬元為誘餌，與被告簽訂“大廈”買賣協議，實為欺詐行為。因此，雙方簽訂的房屋買賣協議無效，不受法律保護。被告願意退還原告已支付的款項。
法院經審理認為：某有限公司與貿易公司買賣“民貿大廈”，雙方雖有房屋買賣合同，並經各自主管部門批準，但從雙方先後形成的兩個協議和“民貿大廈”的實際價值來看，以1250萬元購買民貿大廈，不是雙方真實的意思表示。實際上，該買賣合同是以捐贈協議為前提的，雙方簽訂以1250萬元買賣“民貿大廈”房屋買賣合同，其真正目的在於逃避稅費、規避法律，故此房屋買賣合同無效。貿易公司應退還某有限公司已付的購房款；某有限公司應從“民貿大廈”中搬出，並支付占用房屋使用費。雙方在房屋買賣合同中均有過錯，因合同無效造成的損失，應由雙方共同承擔。據此判決雙方簽訂的“民貿大廈”房屋買賣合同無效，貿易公司退還某有限公司購房款400萬元。某有限公司應將占用“民貿大廈”的八間房屋及使用費付給民貿公司。某有限公司的購房款和利息損失及辦理產權過戶手續時所繳納的手續費、登記費及土地增值費等損失由雙方各承擔一半。判決後雙方未上訴。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是雙方當事人簽訂的房屋買賣合同是否有效。
從形式上看，雙方簽訂的房屋買賣合同，係雙方自願，並經有關主管部門批準，手續齊備。同時，也依法辦理了產權過戶手續，並繳納了法律規定應繳納的費用，取得了大廈的產權證。房屋買賣合同似乎具備了成立的一切條件，應該認定有效。但是，從本案的實質來看，雙方簽訂房屋買賣合同的目的，實為規避法律，逃避國家稅收等費用。經有關部門估算，該“大廈”現價值約6000萬元。雙方當事人卻以1250萬元的價格成交，這對於商品意識極強的被告來講，顯然不是其真實意思。而雙方簽訂的捐贈協議和房屋買賣合同的錢數加起來正好是6000萬元，這顯然不是偶然的巧合。隻是由於某有限公司沒有也無能力履行捐贈協議規定的義務，導致貿易公司反悔，使買賣合同無法完全履行。可見，捐贈協議的履行，是雙方履行買賣合同的前提。因此，從中不難看出，捐贈協議的簽訂，隻不過是雙方為規避法律以達到少交有關費用目的的幌子，按雙方簽訂的捐贈協議，單是土地增值費一項，至少少向國家繳納750萬元。