總之，本案房屋買賣雖然在形式上辦理了過戶手續，但違法之處、惡意的目的昭然若揭，無論從哪一點看，其買賣行為均是無效的。
11.超過訴訟時效主張權利法院不予保護
“案情簡介”
李某與原告王某於1978年結婚，1981年共同建造大小房屋五間，1989年，王某作為房主領取了市政府房產機關核發的《私有房屋所有權證》。1993年11月6日，被告張某提出想購買李某五間房屋，李某同意。隔日，李某與張某簽訂了“房屋買賣協議”。李某在“協議”上簽上自己的名字和王某的名字。12月14日，王某、李某將該房屋《土地使用證》、《房屋所有權證》當著他人麵交給張某，隨後張某將購房款2.4萬元交給李某。然後，李某又將購房款交給王某。1995年，李某王某經法院調解離婚，雙方各分得一半購房款。1998年6月，王某以其未在“房屋買賣協議”上簽名及該房屋一直未辦理產權過戶變更登記為由訴至法院，主張雙方簽訂的“房屋買賣協議”無效。
另查明，張某在購得房屋後五年內對該房屋及相關附屬物部分進行了修建、裝修，全家人一直占據使用該房，沒有其他違法行為。
法院審理認為，李某與張某簽訂的“協議”有效，責成雙方補辦房屋買賣手續。理由：1984年8月30日最高人民法院《關於貫徹執行民事政策法律若幹問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自願，並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，隻是買賣手續不完善的，應認為買賣關係有效，但應責令其補辦房屋買賣手續。”張某交付房款後，實際占有、使用該房屋達五年，且對房屋進行了修建，也沒有其他違法行為。
同時法院認為，張某與李某的房屋買賣行為已經發生三年多，王某主張權利已超訴訟時效，最後法院依法判決駁回原告王某的訴訟請求。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是房屋買賣合同生效的條件以及房屋買賣雙方當事人向法院主張權利保護的期限。
《城市私有房屋管理條例》第九條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”據此規定，許多人認為，房屋買賣協議因雙方未辦理過戶登記手續，屬於無效民事行為。但是在司法實踐中，對未過戶的房屋買賣行為，若一概認定無效，不利於糾紛的處理，甚至影響社會穩定，為此，1984年8月30日最高人民法院《關於貫徹執行民事政策法律若幹問題的意見》第五十六條規定：買賣雙方自願，並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，隻是買賣手續不完善的，應認定買賣關係有效，但應責令其補辦房屋買賣手續。據此，李某與張某的買賣協議就當認定為有效。
訴訟時效是指權利人在一定期間內不行使權利，即喪失依訴訟程序保護其權利的可能性的民事法律製度。《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為兩年，法律另有規定除外。該條款明確規定了當事人應在法定期間內向法院主張自己的權利。時效屆滿，權利人的勝訴權消滅，其起訴權和實體權利則不消滅，無論當事人是否了解時效的規定或是否提出時效抗辯，司法機關均應依職權調查訴訟時效問題。如果原告的請求超過訴訟時效，又沒有應予保護或延長時效期間的特殊情況，就應判決對其權利不予保護，這樣，把當事人的意誌和司法機關的職能及主動性結合起來，從而可以保障各種當事人在適用法律上的平等。
本案原告王某，雖未在“房屋買賣協議”上簽名，但其在1993年12月，即知道房屋被李某賣給張某而未提出反對和製止。1995年，王某與李某離婚時又分得一半購房款，在事隔多年後才提出異議，王某作為房主應在知道或應當知道之日起兩年內(到1995年12月)向法院起訴，超過兩年的又沒有予以保護或延長時效期間的特殊情況，按訴訟時效的規定喪失勝訴權。因此，法院依法判決駁回原告王某的訴訟請求是正確的。
12.購買的房屋質量與約定不符，購買者有權要求退房並獲得賠償
“案情簡介”
1995年6月3日，王某與某開發公司簽訂了預售房協議書，載明：王某購買開發公司二層樓房三間，總造價為8.8萬元。協議簽訂後，王某按照協議規定，共交款6.5萬元，餘2.3萬元。經雙方協商同意後又減去開發公司未幹工程款2950.92元，實欠20049.08元。施工後期，經開發公司同意，王某對該房進行了裝修。交付時，該房屋未經工程質量監督單位鑒定。後王某發現工程質量有問題，拒絕支付剩餘房款。為此，開發公司訴至法院要求王某歸還欠款。
法院受理此案後，委托市中級人民法院技術鑒定中心對開發公司售給王某的房屋進行了鑒定，鑒定結論是：該房屋結構設計不合理，施工質量低劣，沒有嚴格按照施工規範施工，存在嚴重工程質量隱患，屬不合格工程。王某已完成的裝修工程，經鑒定費用為3.57萬元。
審理中，王某因工程質量不合格反訴被告開發公司要求退還房款6.5萬元，並賠償其裝修損失費3.57萬元。
法院審理認為，開發公司在預售房中，由於疏於管理，導致不合格工程，應該承擔違約責任。故依法判決：王某將所購房屋返還給開發公司；開發公司退還王某所交房款6.5萬元，並賠償王某房屋裝修費3.57萬元。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是開發商提供的商品房存在質量問題能否退貨的問題。
《民法通則》第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施並有權要求賠償損失。”《合同法》第一百一十一條規定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方可以根據標的性質以及損失的大小，合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。”商品房作為開發商向社會提供的一種商品，開發商有義務保證房屋的質量不存在瑕疵，在存在瑕疵時依法應當承擔修理、重作、更換、退貨、補足商品數量、退還貨款和服務費用或者賠償損失的民事責任。
本案中，開發公司在預售房過程中由於管理疏忽造成不合理工程，交付房屋時，又未經工程質量監督單位鑒定，就將存在質量問題的房屋交付給王某，無疑構成違約。法院因此判決其退還房款並賠償損失是正確的。
13.以行政批複為依據，向購房者收取價外利息的行為是無效的
“案情簡介”
1995年初，被告某開發公司在某市公園路征地開發商品房，總麵積為4002.45平方米，每平方米征地費為16.63元。1995年5月19日，原告王某與被告某開發公司訂立了《房屋購銷合同》，合同規定：預訂房價每平方米暫按450元計算，原告在簽訂合同時須預付購房定金人民幣3.3萬元。房屋竣工驗收後，按縣物價局審批的價格據實結算，款清交房，產權屬原告所有，交付使用時間為1996年1月，原告交付的購房定金和被告墊付的土地開發和建設房款，各按銀行規定結算利息。合同還約定了違約責任。合同訂立後，原告按約定交付了定金3.3萬元。被告將工程發包給施工單位，並約定竣工期為1996年1月20日，但實際在1996年10月竣工。1996年10月18日，縣物價局批複：住宅每平方米銷價為524.62元，雜物間每平方米銷價為360元，住宅銷價可在價外按月利率12.06‰的標準向購方計收利息。1996年11月15日，原、被告結算房款時，被告以每平方米524.62元計款後，又以物價局的批複為據，在價外按總銷價以12.06‰的月利率計收一年的利息8611.35元。原告認為此價太高，但因已交定金，隻得按被告要求交清房款。之後，原告多次找被告協商，被告隻退還231.12元。後原告訴至法院。
法院經審理認為，合同約定房價按物價部門核定為每平方米524.62元計算應予準許。被告以物價局“可在價外向購方計收利息”的批複為由，向原告收取房屋總造價一年的利息，無法律政策依據，也違反了雙方訂立的合同。被告逾期交房係違約行為，雙方同意按遲延交付時間以每月每平方米1.1元的標準由被告承擔違約責任予以準許。據此，法院依法判決：被告退還給原告多收的購房成本利息7515.27元及該款自結算交付次日起至退還之日止的利息；被告給付原告逾期違約金1388.93元。被告不服一審判決，提起上訴，二審維持原判。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是開發商能否在商品房的銷售價格中加收利息。
國家物價局、建設部、財政部、中國人民建設銀行印發《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條規定了貸款的利息計入成本。因此商品房的銷售價格中已經包含有貸款利息。本案中原告在訂立合同時預交了3.3萬元，因此，房屋造價也非全部由被告貸款。雙方在合同中約定了原告的預交款及被告的墊付款各按銀行規定結算利息。被告以物價局的批複為據，按總造價以12.06‰的月利率向原告計收1年的利息，既違反了合同，又無法律依據。物價局的批複係針對被告商品房竣工後申報商品住宅定價所作出的，不能變更原、被告依法訂立的合同，對原告不具有合同上的法律效力。被告按該批複計收利息明顯損害了原告的合法利益，多收的利息應當退還。同時，逾期交房依法應當承擔違約責任。所以法院的判決是正確的
14.因市政配套設施改變造成遲延交付商品房，開發商的責任不能免除
“案情簡介”
1991年7月31日，原告朱某與被告某房地產開發公司簽訂預購商品房屋協議書。協議約定：原告向被告預購某市高新路高層住宅大樓803室(兩室一廳，建築麵積79.66平方米)，房款人民幣205459.07元，由原告在簽約後三天內付15000元，其餘190459.07元於同年8月付清，逾期不付每天按總售價萬分之二罰款；被告在1991年12月交付房屋；任何一方不履行協議條款而造成另一方損失的，另一方有權要求違約方賠償損失，以至終止協議。原告已交清房款，但被告未能如期交房，原告要求被告賠償延期交房損失1232.07元。
被告辯稱：延期交付所購買的房屋之主要原因是市政配套工程計劃改變所致，並非被告主觀故意。原告現在並沒有直接損失，故按雙方協議的約定，被告無需賠償。被告考慮到原告實際上未得房，自願給予經濟補償，自應交房日起至實際交房時止，以原告借住相同麵積私房的租金計算，每月補償180元。
法院經審理認為：原、被告簽訂的預購商品房屋協議，不違背國家的法律、法規，雙方應履行。被告未能按協議約定交房，雖提出是因市政配套工程計劃改變所致，但因其有責任在建房前了解市政配套工程等情況，故不能免責。遂判決：房地產開發公司應一次性賠償原告朱某人民幣4750元。房地產開發公司在1992年年底如不能交付約定的預售商品房，應按中國人民銀行同類同期的貸款利率計算房價205459.07元的利息，賠償朱某損失，至交付約定的房屋時止。
“法律評析”
本案涉及的法律問題是因市政配套設施改變導致開發商延期交房的責任能否免除。
本案中被告未能按預購商品房協議交付房屋，主要原因是配套設施(供電)問題未解決，但解決供電問題的責任仍在被告。因為作為建房單位的被告，在事先應了解市政配套工程等情況，確保新建房屋供電等問題，才能將房屋預售出去。供電部門改變計劃，被告對因此所致的售房違約不能免責。原告與被告的協議約定，被告應於1991年12月交房，被告未按協議如期交房，應承擔違約民事責任。《民法通則》第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或采取補救措施，並有權要求賠償損失。”本案被告的違約責任主要是遲延履行的違約責任，給原告造成的損失是不能按預期享受購房帶來的利益。被告應承擔賠償責任，賠償額可以房價款按中國人民銀行同類同期的貸款利率計算。雙方當事人在二審期間對於1992年1月至11月的賠償額為4750元，取得一致意見，可準予雙方按此一致意見執行。被告在庭審中已同意於1992年12月向原告交房。法院為保護原告的合法權益，判決被告如在1992年12月不交房，仍應承擔賠償責任是正確的。
15.開發商在交付商品房屋時不得以房價提高為由拒絕交付房屋
“案情簡介”
1992年10月，原告梁某以5.17萬元向被告預購了某市建國路被告某開發公司所有的C棟兩室一廳住房一套，雙方約定兩個月後交房。期限屆滿後，被告卻以房價已提高為由，拒絕交付合同規定的商品房。原告訴至法院，要求被告立即依照約定交付房屋， 並同時支付2585元的違約金和1000元的賠償費。被告辯稱：其未能按約交付商品房的原因是政策變動導致的房價上漲，並不存在違約的問題。原告必須交足調增部分的房款以後，被告才能交付該商品房。因此請求法院依照(1992)某省城建發380號通知，判決準予調增房價。
人民法院在查明事實的基礎上判決原、被告簽訂的商品房預售合同有效，開發公司將坐落在本市建國路C棟兩室一廳住房一套交付給原告梁某，並以合同約定價格進行結算。開發公司從1993年1月起，每月支付梁某違約賠償金100元，至交付房屋時止。宣判後，原、被告雙方均未上訴。
“法律評析”
本案的法律問題是開發商能否以材料價格上漲為由改變合同已約定的銷售價格。
本案原告和被告訂立買賣合同時，作為合同標的物的商品房尚未最終建成，被告隻能在商品房最終建成後才能交付標的物，故嚴格地說，本合同糾紛是一起商品房預售合同糾紛。
由於本案原告和被告訂立合同時，房屋尚未建成，在此施工過程中所需要的建築材料，就會由於多種原因的出現而發生調整。影響建築材料價格變動，既可能基於市場供求關係的變化，也可能基於某些政府行為的出現。本案的合同是原告和被告於1992年10月20日，經自願協商後簽訂的。該合同的內容和形式均符合法律規定，屬於有效的房屋買賣合同。被告提供的漲價依據是，某省建設廳第380號文件。經審查，上述地方法規自1992年8月1日起實施。本案涉及的房屋買賣合同是1992年10月20日簽訂的，故在簽訂合同時，合同價格中應當已包含漲價因素。此時，若以建材漲價為由提高房價，證據不足，法院不予認定是正確的。本案審理過程中，有人主張適用情勢變更規則，調整原告和被告已經商定的房屋買賣價格。
所謂情勢變更規則，指在合同訂立後和履行前，由於作為合同基礎的客觀情況發生了非當事人所能預見的根本性變化，致使按照原合同約定履行顯失公平，受到不利影響的當事人可以請求法院予以變更或者解除原合同。適用情勢變更規則的重要條件之一，是在合同訂立後和履行前發生了非當事人所能預見的根本性變化。在原告將本案提起訴訟前，確曾發生由於政府調整價格而導致的價格重大波動。但政府調價是發生在原告和被告正式簽訂合同之前，而不是簽訂合同之後和實際交付之前，被告作為從事建築業的專業公司，對本領域發生的重大價格變化，是不可能不知曉的。因此，沒有理由在本案中適用情勢變更規則。常用房地產法律法規？