1.何謂房屋買賣糾紛？類型有哪些？
房屋買賣糾紛是指有關當事人在買賣房屋過程中發生的各種爭執。房屋買賣糾紛從內容上看可分為四類：
(1)商品房買賣糾紛；
(2)公房買賣糾紛；
(3)私房買賣糾紛；
(4)拆遷安置糾紛。
2.解決房屋買賣糾紛的途徑有哪些？
目前解決房屋買賣糾紛的途徑有四種：
(1)協商。協商是指買賣糾紛雙方當事人本著互諒互讓的原則，自己協商解決糾紛。
(2)調解。調解是指在第三者的主持下，糾紛雙方當事人經過自願協商，排除爭端，達成和解協議解決糾紛；調解協議不具有強製執行效力。調解一般可向消費者協會投訴或者向房地產管理部門投訴。
(3)仲裁。仲裁是指糾紛雙方當事人依據他們事先或事後達成的仲裁協議，自願將其之間的爭議提交雙方仲裁協議約定的仲裁委員會中判明事非，分清責任，依法作出裁決解決爭議的一種方式。仲裁裁決具有強製執行效力，當事人必須履行。
(4)訴訟。訴訟是指糾紛雙方當事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依照法律和事實作出判決以解決爭議的方式。判決書具有強製執行效力。
3.仲裁和到法院訴訟有什麼不同？
仲裁裁決的效力和人民法院判決效力是一樣的，但仲裁和訴訟相比有以下優點：一是仲裁是一局終裁製，訴訟則實行兩審終審製；二是仲裁的期限較短，通常不超過四個月，而訴訟則需要二審才能終審，期限六到九個月，且由於種種原因，經常會被拖延；三是仲裁屬於民間機構，沒有地域管轄的限製，也沒有級別的劃分，當事人可以選擇自己信任的仲裁員，因此幹擾較小，裁決比較客觀公正。
4.仲裁協議的內容有哪些？
根據《仲裁法》第十六條第二款規定，仲裁協議應當具有三項內容：
(1)請求仲裁的意思表示；
(2)仲裁的事項，即雙方當事人爭議的範圍；
(3)選定的仲裁委員會。
附：房屋買賣仲裁協議書格式
仲 裁 協 議 書
出賣方：××房地產開發公司
法定代表人：李××總經理
買受方：張××男，30歲，漢族，×市×廠職工，住×市×路38號院2棟4單元2樓2號
出賣方××房地產開發公司與買受方張××於1998年9月1日訂立商品房買賣合同。合同履行過程中，因買受方對出賣方出售的商品樓提出麵積與實際不符，房屋存在質量問題，致使雙方發生爭議，雙方雖多次協商但均未成功。現根據《仲裁法》第2條、第3條之規定，雙方約定將此項爭議提交××市仲裁委員會，依法組成合議製仲裁庭，根據《××市仲裁委員會仲裁規則》進行仲裁並作出裁決，該裁決對雙方當事人具有法律效力。
××房地產開發公司(公章)張××(簽名)
法定代表人：李××(簽名)
×年×月×日×年×月×日
5.仲裁協議書有什麼法律效力？
合法有效的仲裁協議具有三方麵的法律效力：
(1)仲裁協議對雙方當事人具有約束力。仲裁協議作為一種契約，其效力首先表現為對雙方當事人的約束力，即當事人因此而喪失了就特定爭議事項向法院起訴的權利，而承擔了接受仲裁的義務。也就是說，仲裁協議約定的爭議發生後，任何一方都不能向法院提起訴訟，而隻能用仲裁的方式解決糾紛。此外，仲裁協議對當事人的約束力還表現在履行裁決的義務，除非該裁決被法院判定為無效，否則，一方當事人不履行仲裁裁決所確定的義務，對方當事人即可向人民法院申請強製執行。
(2)仲裁協議對仲裁機構的效力。仲裁機構對爭議案件的仲裁權完全依賴於當事人簽訂的仲裁協議，因而，仲裁協議不僅對當事人產生一定的約束力，而且對仲裁機構也產生一定的約束力。這種約束力表現在以下幾個方麵：①對仲裁機構的授權效力。即在當事人雙方基於共同意願訂立仲裁協議，約定將某項爭議交由某一仲裁機構進行仲裁時，他們就通過該仲裁協議將特定爭議的仲裁授給了該仲裁機構，該仲裁機構通過受理活動，即可行使對爭議案件的仲裁權。②對仲裁權行使範圍的限製力。即當事人授予仲裁權行使的範圍僅限於仲裁協議中約定的事項，仲裁機構對仲裁協議約定範圍外的爭議事項進行仲裁即屬於越權仲裁，其作出的裁決對當事人不發生法律效力，當事人可以拒絕履行並向人民法院申請撤銷該仲裁裁決。
(3)仲裁協議對法院的製約力。仲裁協議對法院的製約力表現在，有效仲裁協議的存在可能排除法院對協議約定的爭議事項的司法管轄權。也就是說，在存在有效的仲裁協議的情況下，雙方當事人必須受仲裁協議的約束，仲裁協議範圍以內的事項發生爭議後，任何一方不得向法院起訴，法院也不得受理該爭議案件。
6.仲裁協議無效有哪幾種情況？
根據《仲裁法》第十七條和第十八條的規定，有下列情形之一的，仲裁協議無效：
(1)仲裁協議中約定的事項超出法律規定的仲裁範圍的。
(2)無民事行為能力或者限製民事行為能力人訂立的仲裁協議。
(3)一方采取脅迫手段，迫使對方訂立的仲裁協議無效。
(4)仲裁協議對仲裁事項、仲裁委員會沒有約定或者約定不明，當事人又達不成補充協議的，仲裁協議無效。
(5)仲裁協議不符合法律規定的形式要件的無效。
7.當事人對仲裁協議的效力有異議怎麼辦？
根據《仲裁法》第二十條規定，當事人對仲裁協議的效力有異議的可以通過三種方式解決：
(1)雙方當事人請求仲裁委員會作出決定，確認仲裁協議的效力。仲裁委員會如果確認仲裁協議無效，當事人可以再重新協商達成新的仲裁協議，也可以向法院起訴，通過訴訟的方式解決糾紛。
(2)雙方當事人請求人民法院作出裁定以確認仲裁協議的效力。人民法院確認仲裁協議效力的裁定為終局裁定，當事人不得提起上訴，仲裁協議被裁定無效後，雙方當事人可達成新的仲裁協議提請仲裁，也可以向人民法院提起訴訟。
(3)一方當事人請求仲裁委員會對仲裁協議的效力作出決定，而另一方當事人請求人民法院對仲裁協議的效力作出裁定，按照司法最終解決的原則，應由人民法院裁定仲裁協議是否有效。
8.房屋買賣糾紛進行仲裁應符合什麼條件？
根據《仲裁法》第二十一條的規定，當事人申請仲裁，應當符合下列條件：
(1)有仲裁協議。仲裁協議是雙方當事人之間達成的將他們之間已經發生或將來可能發生的實體權利義務爭議，提交仲裁機構解決的書麵意思表示。仲裁協議書是授予仲裁機構對爭議案件的仲裁權並排除法院司法管轄權的依據。
(2)有具體的仲裁請求和事實、理由。所謂具體的仲裁請求是指申請人請求仲裁委員會所要解決的問題和所要達到的目的，也就是申請人請求仲裁委員會予以保護其民事權益的具體內容。所謂事實和理由是指申請人的仲裁請求是根據什麼事實來的，有哪些理由為基礎。
(3)屬於仲裁委員會的受案範圍。申請仲裁的糾紛應當是平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛。
符合上述條件的，當事人可以向仲裁委員會提出仲裁申請。仲裁申請必須采用書麵形式，在提交仲裁申請書時還應附仲裁協議和按對方人數提交仲裁申請書副本。
9.仲裁申請書如何書寫？
仲裁申請書是申請人向仲裁委員會提出的借以引起仲裁程序發生的仲裁文書。根據《仲裁法》第二十三條對仲裁申請書內容的規定，仲裁申請書應載明以下基本內容：
(1)首部：一是標題寫明“仲裁申請書”；二是寫清當事人的基本情況；分別寫明申請人和被申請人的姓名、性別、年齡、職業、工作單位、住所；若是法人或其他組織的寫明法人名稱、住所和法定代表人姓名、職務。如有代理人的寫清代理人的基本情況。
(2)案由：簡明扼要寫清糾紛案件的性質，如商品房買賣質量糾紛等。
(3)仲裁請求：寫清申請仲裁所要解決的具體問題和要達到的目的。仲裁請求要一一列出，不能含糊不清。
(4)事實和理由：這部分是仲裁申請書的核心內容，是支持仲裁請求的主要依據。書寫時一定要敘事清楚，論證有力，結構嚴謹。事實部分應寫明糾紛發生的經過，爭議的焦點，雙方的責任以及證明上述事實的證據。理由部分要根據事實和證據分析糾紛的性質、法律責任，做到觀點明確、論證充分、有理有力。
(5)尾部：要寫明報送的仲裁委員會全稱。在申請書結尾右下方寫明申請人的姓名，並注明年月日。在附件中注明仲裁申請書的份數，提交證據的名稱、份數，並將其按編號順序附於仲裁書後。
附：仲裁申請書
仲 裁 申 請 書
申請人：李××，男，漢族，××市×職工，住××市××路×號。
被申請人：××房地產開發公司
法定代表人：張××，經理
地址：××市××路×號
案由：房屋買賣合同糾紛
仲裁請求：
一、依法解除房屋買賣合同；
二、雙倍返還定金2萬元；
三、退還房款8萬元並賠償利息等損失1.2萬元；
四、仲裁費由被申請人承擔。
事實與理由：
1999年4月5日，申請人與被申請人簽訂了一份房屋買賣合同。合同對房屋的質量、麵積、價款、交房時間、違約責任等作了詳細的約定，詳見合同。合同簽訂後，申請人按照合同向被申請人交付定金1萬元，二次支付購房款8萬元，但到了交房時間，被申請人遲遲不能交房，現已逾期五個多月，由於被申請人的違約，申請人不得不重新選購房屋，為了維護申請人的合法權益，現根據雙方合同中的仲裁條款向貴仲裁委員會申請仲裁。
此致
××市仲裁委員會
申請人：李××
××年×月×日
附：1.申請書副本一份。
2.合同副本一份，交款單複印件三份。
10.房屋買賣協議訂有仲裁協議，是否能向人民法院起訴？
根據《仲裁法》第五條規定：“當事人達成仲裁協議，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理，但仲裁協議無效的除外。”因此房屋買賣協議中訂有仲裁協議條款的，不能向人民法院起訴。
11.哪些情況下可以申請撤銷仲裁裁決？
當事人提出證據證明裁決有下列情形之一的，可以向仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷裁決；
(1)沒有仲裁協議的；
(2)裁決的事項不屬於仲裁協議的範圍或者仲裁委員會無權仲裁的；
(3)仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的；
(4)裁決所根據的證據是偽造的；
(5)對方當事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據的；
(6)仲裁員在仲裁該案時有索賄受賄、徇私舞弊、枉法裁決行為的。
當事人申請撤銷裁決的，應當自收到裁決書之日起三個月內提出。人民法院組成合議庭審查核實裁決有上述情形之一的，應當裁定撤銷；人民法院認定該裁決違背社會公共利益的，應當裁定撤銷。
12.人民法院對房屋糾紛案件的受理範圍有無規定？
《民事訴訟法》第二條規定：“人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關係和人身關係提起的民事訴訟。”根據上述規定及其他規律、法規的有關規定，人民法院可以受理下列房地產糾紛案件：
(1)以房屋為標的物的房屋確權、買賣、租賃、典當、抵押等和以土地為標的物的土地出讓、轉讓、租賃、抵押等及侵犯所有權和使用權的糾紛。
(2)以房屋和土地為標的物的建築工程承包、開發聯建、拆遷中的補償安置、聯營、入股、代理、居間等合同糾紛。
(3)與房屋相關聯的房屋裝修、裝潢、設計、附屬設施的歸屬糾紛。
(4)以房屋和土地為標的物的有獎銷售或證書買賣等糾紛。
(5)平等主體間的其他以房屋或土地為標的物的糾紛。
其中，對下列房地產糾紛應先經有關的行政管理機關裁決，當事人不服的，可以在規定的時間內向人民法院起訴，人民法院作為民事案件受理。
①土地所有權和使用權爭議，須經鄉級人民政府或縣級以上人民政府處理，當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起30日內，向人民法院起訴。
②拆遷糾紛，拆遷人與被拆遷人對拆遷補償、安置等經協商達不成協議的，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門或房屋拆遷主管部門同級人民政府裁決，當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內向人民法院起訴。
③公民個人之間、個人與單位之間的林地、林木所有權爭議必須經縣級或鄉級人民政府處理，當事人對處理決定不服的，可以在接到處理決定一個月內向人民法院起訴。
此外，下列三類房地產糾紛案件不屬於人民法院受理的範圍，人民法院不予受理：
(1)因落實政策而引起的房屋糾紛，應由各級政府主管部門解決。
(2)因政府行政指令而調整劃撥、機構撤並分合而引起的房產糾紛，一般不予受理。
(3)因單位內部建房、分房等引起的糾紛，一般不予受理。
13.房屋糾紛起訴應具備哪些條件？
根據法律規定，房屋糾紛案件向人民法院起訴必須符合以下條件：
(1)原告必須是與本案有直接利害關係的公民、法人和其他組織。
(2)有明確的被告。即原告起訴時必須指明誰侵害了自己的民事權益或與誰發生民事權益的爭議，否則原告的起訴就沒有相應的對方進行訴訟。房地產糾紛案件的被告可以是公民、法人和其他組織。
(3)有具體的訴訟請求和事實、理由。所謂具體的訴訟請求是指原告請求人民法院保護的實體權利的內容。例如，要求法院保護房屋所有權還是要求確認對房屋的繼承權等。原告提出的訴訟請求在訴訟過程中可以變更和放棄。所謂事實和理由是指原告提出訴訟請求所根據的法律事實和理由。
(4)屬於人民法院受理民事訴訟的範圍和受訴人民法院管轄。即原告起訴的房屋糾紛案件必須是根據法律規定人民法院可以直接受理並且由有管轄權的人民法院進行審理。
14.如何書寫起訴書？
公民就房屋糾紛起訴時應當向人民法院遞交起訴狀，並按照被告人數提出起訴狀副本。起訴狀是原告向人民法院提出的借以引起訴訟程序的訴訟文書。起訴狀寫作時應分成首部、正文、尾部和附項四個部分。
(1)首部。①標題。居中寫明：“民事起訴狀”。②當事人的基本情況。分別寫明原告、被告的姓名、性別、出生年月日、民族、職業、工作單位和職務、住址等。如果同案原告為二人以上，應一一寫明。如果同案被告有二人以上，應按責任大小的順序寫明。如果原告或被告係無訴訟行為能力人，應在其項後寫明法定代理人的姓名、性別、職業、工作單位和住址，及其與原告或被告的關係。如果被告是法人、其他組織的，應寫明其名稱和住所，以及其法定代表人(或主要負責人)的姓名和職務。如果有第三人，應寫明第三人的姓名、性別、出生年月日、民族、籍貫、職業、工作單位和住址等。如果第三人是法人或者其他組織的，應寫明法人或者其他組織的名稱和住所，以及法定代表人(或主要負責人)的姓名和職務。如果原告委托律師代理訴訟，應在其項後或其法定代理人項後寫明代理律師姓名及代理律師所在律師事務所名稱。③案由。④訴訟請求。寫明原告請求人民法院依法解決的有關民事權益爭議的問題，即訴訟標的。依確認之訴、變更之訴和給付之訴的不同請求，具體寫出。
(2)正文。①事實部分。應寫明原告、被告民事法律關係存在的事實，以及雙方發生民事權益爭議的時間、地點、原因、經過、情節和後果。一般應以時間為順序，既要如實地寫明案情，又要重點詳述被告侵權的行為後果。②理由部分。要根據案情和有關法律、法規和政策，闡述原告對本案的性質、被告的責任以及如何解決糾紛的看法。③證據。寫明向人民法院提供的能夠證明案情的證據的名稱、件數或證據線索，並寫明證據來源。有證人的，應寫明證人的姓名和住址。
(3)尾部。①致送人民法院的名稱。②原告簽名，如果是法人應加蓋公章。如果僅委托律師為原告代書起訴狀，可在訴狀的最後寫上代書律師的姓名及代書律師所在律師事務所名稱。③起訴時間。
(4)附項。①本訴狀副本數。訴狀副本份數應按被告(含第三人)的人數提交。②其他有關證據或主證明材料。
附：民事起訴狀(格式)
原告：×××性別：年齡：民族：
住址：工作單位：
被告：×××開發公司
法定代表人：×××
地址：
電話：
案由：房屋買賣合同糾紛
請求事項：
一、判令解除房屋買賣合同；
二、判令被告雙倍返還購房定金，償還原告購房款及相應利息，並賠償原告的一切經濟損失；
三、訴訟費由被告承擔。
事實與理由：
1998年7月8日，原告與被告簽訂了一份商品房買賣合同(合同編號128號)，按合同約定原告購買被告開發建設的位於某市某路38號的房屋一套，原告應付房屋總價款22萬元(含定金2萬元)，房款分四次支付，被告應於1999年10月30日前將驗收合格的房屋交付原告使用，同時，還約定了違約責任。原告按照約定，向被告交付定金2萬元，並分三次向被告支付了房款的90%，但被告卻未按約定期限向原告交付房屋，至今已逾期10個月。
在被告延遲交付房屋期間，原告多次到被告售樓處辦公室催促交房，但被告總以種種理由推脫。原告又多次到工地現場看房，房屋不僅不能達到入住使用的基本條件，且該小區大部分房屋正處於施工、翻修狀態，道路亦不能正常通行，根本無法居住。
綜上所述，為維護正常的經濟秩序，依法維護原告的合法權益，原告根據《中華人民共和國民法通則》及《中華人民共和國合同法》有關規定，訴至貴院請依法判如所請。
此致
××人民法院
具狀人：張××
1999年10月20日
附：本狀副本一份，書證二份。
15.進行房地產訴訟應當注意的問題是什麼？
(1)要明確法院主管和管轄。是先向法院起訴，還是先進行行政裁決，向法院起訴，是向哪一級法院起訴。凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產方麵的權益發生爭執而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產所在地人民法院的民事審判庭依法受理。
(2)區分清楚是民事訴訟還是行政訴訟。公民對各級政府就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府就房地產問題作出的行政處罰決定不服，可以依法向人民法院提起行政訴訟，由房地產所在地人民法院行政審判庭依法受理。
(3)注意司法救濟與行政管理的範圍。對一些諸如曆史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，因行政指令而調整劃撥、機構撤並分合等引起的房地產糾紛，單位內部集資分房糾紛不屬於人民法院管轄。公民如果提起訴訟，人民法院會依法不予受理或駁回起訴，隻能直接找有關行政機關要求解決爭議。