三、房產投資的盈利分析
房產投資的盈利主要從兩種方式體現，一種是通過低買高賣來賺取中間利潤，這種方式通常是短期的炒賣操作，另一種是通過出租房產來獲取長期回報，這種方式大多數是長線的投資。
1、通過出租房產來獲取回報的盈利模式
如何決定是否要購置一個房產來作出租用途，我們要考察它的租售比。租售比是指每平方米建築麵積的房屋租金和銷售價格之比。依據資本資產定價的方法，資產的價值是未來收入流的貼現值，那麼房屋的租金就決定了房屋的內在價值。通常來說，租金與房價是同方向變化的，房價上漲，房租上漲，房價下跌，房租也會跟著下跌；租金與房價的變化幅度一般不會相差太遠，如果租金與房價的比值越低，那麼房屋的市場價值就越偏離它的真實價值。租售比一般是用來衡量一國房地產市場運行是否健康的標準。國際上通用的標準為1：200到1：300，比例越大代表越有投資價值。結合以上提到的主要用作出租的商業房產品種，例如商鋪、寫字樓、公寓等，白領家庭投資者可以通過有關的數據，例如房產使用年限、稅收政策、出租的價錢、總房價來計算一定時期內的租售比。在廣州的一些著名商圈，例如天河城、正佳廣場、上下九步行街、北京路等，區內的商鋪價格雖然都很高，但是相應的租金也是很高的，因為充足的客流是它的保障，所以租售比就高。另外，一些寫字樓林立的區域，例如天河區的體育西、體育東路、珠江新城等，都是很多公司首選的租用辦公的地方，這些地方處於城市發展的新區域，區域內規劃完善、交通方便、環境整潔，所以租售比也是很高的。
2、通過低買高賣來賺取中間利潤的盈利模式
如前文所述，住宅方麵的房產投資有普通的住宅小區（包括樓梯樓和電梯樓）、學位房等。在大城市中，由於就業前景好、生活環境較好、交通便利、收入比其他小城市高等各種因素，每年都有大量的外來人口湧入大城市。根據最新的數據顯示，廣州的常住人口已經達到1200多萬，在傳統中國人的概念中，個人一定要擁有自己的住房，外來人口加上廣州本地的人口產生了巨大的住宅消費需求。對於外來人口來說，他們想要在大城市紮根，即長久地生活、工作、結婚生子，因為買了房，戶口就可以遷到城市，就可以得到城市本地人所享有的福利。近年來，無論經濟情況如何，我國的樓市總體還是向上發展的，即使有段時期房價有所波動也不能影響這種總趨勢。以廣州為例，2008年年中，大多數區域的一手房價還是在八九千元，2008年年底美國爆發次貸危機，受此影響，2009年的廣州房價有所下降，但隨之反彈一直到最近一手房價突破兩萬元，一些中心城區的房價甚至升了好幾倍。另外，隨著大批2000年後出生的小孩子的慢慢長大，他們中很多都有入學讀書的需求，所以學位房也是很搶手的，根據一些統計數據，廣州荔灣西村附近的學位房的價格幾年間翻了兩倍多，一些傳統的教育強區，例如，位於越秀區內的原東山區域，學位房的價格也是一直維持在較高的價格水平。另外，需要說明的是學位房是有限製的，當該房所有者的家庭有一個小孩已經在讀的情況下，例如，在讀小學2年級，如果所有者把該房出賣，那麼新買家的小孩是不能通過該房再取得學位的，要等原來所有者的小孩讀完小學6年後，才可以申請使用其學位。所以，在投資該類房產時，投資者要特別注意查清楚目標房產的附屬學位是否已經被占用。不過學位房的投資並不一定是要馬上使用其學位資源的，投資者可以先買房，等一段時間升值後，再高價賣出，因為對於傳統教育強區的教育資源一直都是稀缺的，所以其區域內的學位房都是一直維持在高價水平。除了學位房，普通的住房特別是處於交通便利的中心區的小區住房，都是值得投資者關注的，例如，天河區的體育中心附近的小區住房，無論是否有電梯，其房價都比前幾年升了2—3倍，比較熱門的是六運小區、華陽街的小區等，這些小區生活配套成熟、交通便利，周邊有完善的地鐵公交，很受附近寫字樓上班族的歡迎，類似的還有石牌崗頂的生活小區，近年來其價格上升好幾倍。相比樓梯樓，電梯樓更有額外的升值空間，特別是對於改善型的買家，他們大多是首次置業時買了相對低門檻的樓梯樓，現在他們有了改善住房的需求，所以要換電梯樓，而且該類型買家不在少數，投資者可以特別關注此類型的物業。