分稅製下地方政府在房地產市場中的“經濟人”行為研究
企業經貿
作者：許劍
改革開放以來，隨著我國工業化與城市化進程的不斷推進， 我國房地產市場得到了迅速的發展與壯大，其社會經濟效果也引起了社會各界的關注。房地產市場發展帶來了社會經濟一係列巨大的變革，在拉動經濟增長、促進就業、改善民生等方麵作出了積極貢獻。但房地產價格的持續過快增長，已經遠遠超出了廣大普通居民的承受能力。國家統計局的數據顯示，截至2013年10月，房價上漲依舊是主要城市房地產市場的基本態勢。在新建商品住宅方麵，70個大中城市中，價格出現環比下降的城市僅有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。價格出現同比上漲的城市繼續保持69個，而其中最高的同比價格漲幅由上海創造，達到了21.4%。有研究機構表示，到2013年10月，主要城市新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了21個，這21個城市完成年度調控任務已經基本無望。高房價所帶來的一係列矛盾和問題，也為我國社會穩定和經濟發展帶來了新的隱患。近年來，隨著土地拍賣市場中“地王”的不斷產生，土地價格對房地產價格乃至通貨膨脹的拉動作用越來越明顯，而“地王”背後的土地財政也成為社會各界關注的焦點。目前中央和各級地方政府對房地產市場製定並實施了許多調控政策，然而對房地產市場降溫效果並不明顯。學者們從住宅供應結構、城市化進程、人民幣升值預期和金融製度等多種角度，對房地產價格持續上漲進行了解釋。然而，作為房地產市場的參與者和監督者，地方政府在房地產市場中的行為也會直接或間接地影響目前房地產市場的價格。有學者認為，分稅製後地方事權與財權不對等所帶來的壓力，促使地方政府積極推動房地產價格持續快速上漲。也有學者指出我國房地產泡沫的根本原因在於地方政府對房地產領域的行政壟斷。本文以我國房地產市場中地方政府的行為為研究對象，在“經濟人”假設的基礎上對地方政府的行為動機及收益進行分析，以解釋地方政府在房地產市場中的行為選擇，以期通過理論和實證的研究，為我國房地產市場健康發展提供一種思路。
一、分稅製下地方政府的壓力及在房地產市場中的“經濟人”行為動機與收益
1、分稅製下地方政府財政收入與地方經濟發展、改善民生
1993年中央政府開始推行分稅製改革，將稅收劃分為國稅和地稅兩個係統，並明確規定中央稅、地方稅以及中央和地方的共享稅，以大幅提高中央財政收入的比重。為了鼓勵地方政府支持新稅製，中央政府向地方政府承諾進行稅收返還和轉移支付。經過分稅製改革和一係列配套措施，中央財政收入在財政總收入中的比重明顯提高，地方財政所占比重明顯下降。有研究表明，第一產業隨著農業稅減免政策的出台，它對財政的貢獻率幾乎降為零。第二產業的主要稅種是中央地方共享的流轉稅、所得稅，大部分收入要上交給中央，第二產業的地方財政貢獻率呈遞減趨勢。第二產業發展越快，對地方財政的貢獻率越低，政府層次越低，得到的收入就越少。第三產業的主要稅種是屬於地方稅的營業稅和其他地方稅（如契稅、房產稅等），其形成的收入基本上屬於地方財政收入，因此，它對地方財政的貢獻率最高。在第三產業中，又以房地產業的貢獻率最高。但是，分稅製改革沒有降低地方財政在總支出中的比重，導致地方政府收支缺口不斷增加，促使地方政府必須密切關注本地經濟利益，在現行體製下想方設法擴大財政收入，以獲取拉動經濟增長和改善民生的資金。同時，在當前以經濟建設為中心的發展思路下，地方政府的政績與當地GDP掛鉤，麵對著雙重壓力的地方政府，必須在預算收入之外，尋找能夠彌補地方財政缺口的新收入來源。
2、土地壟斷供給製度下地方政府的“經濟人”行為動機
公共選擇理論是現代微觀經濟學的重要分支，其核心內容是公共選擇者（官員、政黨、政府、選民等）的行為特征。公共選擇理論的主要假設是“經濟人”假設，即人都是理性的自利主義者，會在約束條件下使自身利益最大化。本文對房地產市場中地方政府行為的分析建立在公共選擇理論基礎之上。