房地產抵押貸款的方式有多種，有等額本息還款方式、等額本金還款方式、按月遞增還本付息方式、按月遞減還本付息方式、到期一次還本付息方式、期間按月付息期末還本方式和期間按固定還款常數還款期末一次結清等方式。我國現行住房抵押貸款的還款方式最常用的是等額本息還款方式與等額本金還款方式。
一、等額本息還款方式及計算。
1等額本息還款方式。
等額本息還款方式是借款人在貸款期限內將貸款的本金和利息之和采用按月等額還款的一種還貸方式。一年期以上（不包含一年）的個人住房貸款的還款方式可以采用這種方式。
這種還本付息方式由於每月還款金額相同，比較適用於在整個貸款期間內家庭收入有穩定來源的借款人，如公務員、學校教職工等。
在等額本息還款方式下，對於本金的償還是逐月進行的。在償還初期，償還額中利息占極大部分；隨著時間的推移，償還額中利息逐漸減少，本金逐漸增加，並且在償還期末，償還額中本金占極大部分，在整個償還期內，借款人每月償還的貸款本金和利息之和不變，但其中本金所占比重在逐月增加，利息所占比重在逐月減少。因此在這種還款方式下對於中途提前一次還清剩餘貸款本息的借款人來說是不利的。
2等額本息還款方式下的月還款額和貸款餘額的計算。
按月等額本息還款方式下的月還款額的計算公式為：=Pi（1+i）n（1+i）n-1其中：—每月等額償還的貸款本息額。
P—貸款本金。
i—月利率。
n—貸款總月數。
上述公式中，通常將貸款本金為1元時所對應計算出來的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常數，用M表示：M=i（1+i）n（1+i）n-1M的含義是在貸款總月數既定的情況下，為回收1元貸款，每月應該收回的數額。M實際上等於1元貸款年金現值的倒數。
按月等額本息還款方式下的貸款餘額的計算，可以如下進行，設借款人已還款n1個月，則n1個月末的貸款餘額的計算公式為P1=（1+i）n-n1-1i（1+i）n-n1若考慮到剩餘的n-n1個月結束時一次歸還的貸款本息的計算公式為F1=（1+i）n-n1-1i例818已知某住房抵押貸款借款人向銀行貸款20萬元，年利率為6%，貸款期限為15年，借款人按等額本息還款方式還款，求：（1）該借款人的月還款額；（2）如該借款人已歸還5年的貸款，求5年結束時該借款人的貸款餘額；（3）如該借款人已歸還5年的貸款，求剩餘10年如到最終一次歸還的貸款餘額是多少？
解（1）P=200000（元）；i=6%/12=05%；n=12×15=180（月）。
該借款人的月還款額為=200000×05%（1+05%）180（1+05%）180-1。
=16877（元）（2）=12×5=60（月）n-n1=120（月）。
5年結束時該借款人的貸款餘額=168771×（1+05%）120-105%（1+05%）120。
=15201788（元）（3）剩餘10年如到最終一次歸還的貸款餘額=168771×（1+05%）120-105%。
=27658081（元）。
二、等額本金還款方式。
1等額本金還款方式。
等額本金還款方式是借款人將貸款額分攤到整個貸款期限內，按期（月）均等歸還本金，同時付清上一期（月）以來的貸款利息的一種還款方式。
這種還款方式，每期（月）的償還金額逐漸減少，比較適合已經有一定的積蓄，但預期收入可能逐漸減少的借款人，如某些中老年職工，他們一般有一定積蓄，但隨著退休的臨近，收入有可能逐漸減少。
采用按月等額償還本金的方式，借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款的利息逐月減少，因此，借款人每月償還的本金和利息之和在逐月遞減，在這種還款方式下，對於中途提前一次還清剩餘貸款本息的借款人來說，相對是有利的。