個人住房抵押貸款，是指個人購買住房時，以所購住房作為抵押擔保，向金融機構等申請貸款的行為。我國現行的個人住房貸款，包括商業性住房抵押和政策性住房公積金住房抵押貸款兩種類型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常隻麵向參與繳納住房公積金，購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限製。當政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時，還可同時申請商業性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。
一、住房公積金貸款、商業性貸款、組合貸款。
1住房公積金貸款。
住房公積金是根據政府的有關規定或法規要求，對參加住房公積金的職工，每月按其工資收入的一定比例，同時從職工個人的工資收入和職工所在單位的有關資金中提取，並存入職工個人專業帳戶歸職工個人所有，除離退休、徹底脫離單位、出國定居和死亡後等可提取並銷戶外，隻能用於參加住房公積金職工的住房消費支出的一種住房基金。
住房公積金的形成具有強製性，它的權屬具有個人性，資金屬性具有工資性，用途具有專業性，服務對象具有普遍性，此外它還具有福利性、長期性等特點。
住房公積金貸款包括以下主要內容：
（1）貸款的對象和條件。
申請住房公積金貸款的對象，必須具有當地城鎮常住戶口或者具有當地居民證，並按規定繳納住房公積金的職工，一般還應滿足以下條件：①借款人應符合繳存住房公積金6個月以上，累計繳存住房公積金的時間不少於2年；②借款人有穩定的經濟收入和按規定償還貸款本息的能力；③有與房地產開發企業簽定的房屋預售合同或買賣合同；④借款人擁有規定購房首付款（在符合借款申請的前提下，可以用借款人及其同戶成員、非同住的配偶和直係親屬已繳納的住房公積金抵充自有資金）；⑤同意將所購房產抵押，辦理房產抵押登記和保險。
（2）貸款期限、貸款額度和貸款利率。
住房公積金貸款期限根據貸款具體用途分別確定。如用於購買商品房最長不超過30年；用於購買存量房最長不超過20年；對於將到離退休年齡的借款人，其貸款期限可計算到70歲。隨著住房公積金貸款政策的調整，貸款期限也會有所變化。
住房公積金貸款額度上限依據中央銀行製度和地方城市金融信貸管理辦法約束，且各城市有所不同。
住房公積金貸款利率也由中國人民銀行提出，經征求國務院建設行政主管部門的意見後，報國務院批準。住房公積金貸款利率比商業性貸款利率低，比期限貸款利率更低。遇法定利率調整時，在下年年初開始，按新的利率規定計算利息。
（3）貸款申請與發放。
借款人向住房公積金受托銀行提出貸款申請，領取《支付住房公積金借款申請書》；準確完整填寫後，連同有關的證明文件交銀行審查。銀行審查合格後，向借款人出具提供貸款的承諾，銀行根據借款人的房屋預售合同或買賣合同與借款人簽定住房公積金貸款合同和抵押合同，並根據需要辦理貸款合同公證、抵押合同公證和登記。
用於購房的貸款，按借貸雙方約定的時間，由貸款銀行用轉帳方式將貸款資金劃入房地產開發企業在該銀行開立的“銷售商品房存款戶”。
（4）貸款償還。
公積金貸款的還款方式也有等額本息還款方式與等額本金還款方式等，借款人可用現金、自籌資金帳戶存款和公積金存款還貸本息。
關於提前歸還的處理基本與商業性貸款歸還的辦法相一致。
（5）房產抵押和保險。
借款人以擬購的房產作抵押，與商業性貸款房產抵押類似，在未取得房地產權證之前，應以借款人與房地產開發企業簽訂的購房合同所擁有的全部權益設定抵押並辦理抵押手續，在此期間貸款銀行應為該購房合同全部權益的第一受益人，貸款銀行負責保管抵押房產的他項權證。
借款人將所購房產作為貸款抵押物的，在與受托貸款銀行簽訂貸款合同、抵押合同後，應向保險公司投保抵押房產保險。抵押物的保險期限與貸款期限一致，有借款人支付保險費，借款人不得以任何理由中斷和撤消保險。保險單正本由銀行保管，還清全部貸款本息後退還給借款人。
（6）違約責任。
借款人逾期償還貸款，除追還逾期本息額之外還要繳納滯納金；借款人在6個月以上不按計劃償還貸款本息或借款合同期滿借款人未依法償還貸款本息的，銀行有權對抵押房產進行處理。
2商業性貸款。
商業性代款是一種商業性的住房抵押貸款，是商業銀行利用自身的信貸資金發放的購房抵押貸款，俗稱購房按揭貸款，簡稱按揭貸款。
商業性代款主要適用於當地居民通過向銀行借款達到分期還款購買商品房的目的。為搞活房地產市場，此貸款的對象有向外地居民、境外人士擴展的趨向。商業性貸款目前較多地用於居民個人住房的購買，稱為商業性住房抵押貸款。