學習要求。
掌握：房地產谘詢的基本流程；住房貸款中的主要術語，住房貸款的主要種類。
熟悉：房地產谘詢的作用與服務方式；利率及有關計算、住房抵押貸款還款方式及計算、房地產抵押貸款的基本流程。
房地產谘詢。
一、房地產谘詢的範疇與作用。
1房地產谘詢的範疇。
谘詢是指從事谘詢工作的人員運用所掌握的信息、知識、經驗、技術和智能為客戶提供其所需的信息和智力服務的一類活動。大致分為信息谘詢、科技谘詢、決策谘詢、工程谘詢、企管谘詢、生活谘詢及涉外谘詢等七大類。房地產谘詢業務是直接為房地產開發、經營服務的，它的服務內容涉及麵廣，主要集中在信息谘詢、決策谘詢、工程谘詢等方麵。具體而言，房地產谘詢指在房地產開發及流通過程中，為客戶提供信息、建議、策劃、可行性研究等各種智能服務的活動。房地產谘詢可以為房地產投資在提供包括政策谘詢、決策谘詢、工程谘詢、管理谘詢在內的各種谘詢服務，也可為房地產市場交易行為中的客戶提供信息谘詢、技術谘詢等中介服務。當然，房地產谘詢業務中目前最大的工作是為客戶置業提供購房指南等，因此，房地產谘詢屬於中介服務，是房地產經紀人重要的，而且是基礎的相關性服務活動。
2房地產谘詢的作用。
（1）提供信息、知識和技術支持。
房地產谘詢是由房地產業各方麵的專家，運用專門的科學技術和方法，憑借專家頭腦中所儲備的知識和經驗向客戶提供各類信息以及解決各類問題的方案、知識和技術。谘詢成果作為“軟件”產品進入房地產市場，可以直接或間接地為客戶創造價值，幫助房地產業主進行科學化決策，從而推動房地產業健康發展。房地產谘詢業的發展，有利於我們研究國外先進的房地產投資決策係統，研究國際上房地產項目的管理慣例以及涉及房地產經濟、金融、估價、物業管理等方麵的先進經驗及做法等。
（2）專業指導。
房地產谘詢從業人員是一支專家隊伍，他們不僅有豐富的房地產開發經營管理的理論知識，而且還懂得建築、經濟、金融、保險等多方麵知識。房地產谘詢隊伍的壯大，房地產谘詢人員的參與，不僅房地產業的從業人員得到了谘詢專家的專業指導，從而提高自身的水平，而且使我國的房地產業的決策水平、投資效益、管理能力邁上了一個新的台階。
（3）提供解決方案。
由於房地產谘詢業的運作及發展，谘詢業從房地產中介服務業中分離出來，使房地產業的分工更為合理。在市場經濟條件下，房地產谘詢可以為房地產開發企業、經營企業、管理企業解決許多在企業求生存圖發展過程中迫切需要解決的技術問題、經濟問題、法律問題等等。任何一個房地產企業不可能擁有能解決各種問題的專家，也不可能花高薪去聘用不經常使用的專家。有了房地產谘詢機構，房地產企業遇到什麼樣的問題都可以向谘詢機構中的專家請教，付出較小的費用，獲取較大的收益。
二、房地產谘詢業務的基本流程。
房地產谘詢屬於房地產中介服務中的一部分。房地產中介服務涉及房地產策劃廣告、法律、會計、測量、谘詢、估價、管理等等業務，而谘詢機構所能提供的谘詢業務幾乎涵蓋了中介服務的內容，而且根據谘詢機構自身的條件和能力可同時承擔上述多項業務。
1為客戶提供建議。
房地產谘詢機構在進行信息收集和分析的基礎上，根據客戶的要求，為客戶提供專家建議。如對一個房地產開發項目進行可行性研究，提供研究報告，供房地產企業決策。可對房地產企業的開發項目提供工程谘詢意見，如對設計方案的優化，項目管理模式的確定，項目目標的確定及實施意見等等。由於谘詢人員是客戶企業的局外人，谘詢專家可憑借自身的專業知識、經驗和智力，以獨到的分析洞察問題的能力，提出客觀、不帶偏見、沒有顧忌的專家意見。
房地產谘詢機構不僅可為房地產開發企業的經營方針、經營目標、營銷策劃等大的方麵提供谘詢服務，也可以為業主（即購房者）提供購房指南，從市場行情、房改政策、樓盤位置、建築質量、價格水平以及房產的增值前景以及物業管理等等主要方麵為房地產交易市場中的顧客或潛在顧客提供專家建議，消除購房者的後顧之憂。
2為客戶提供信息谘詢服務。
房地產谘詢機構除了擁有“高智能”的各類專家外，一般都擁有資料齊全的數據庫以及隨時為數據庫輸送信息的采集信息的渠道。收集到的信息經過專業谘詢人員的篩選、整理、加工、分析，使無序的信息變成有價值的信息資源，隨時可為不同的客戶服務。目前，我國房地產經紀機構中從事谘詢服務的主要工作，就是收集房地產市場的各種信息、數據為客戶提供信息服務。
同時房地產谘詢機構還具有收集反饋信息的能力。反饋是指控製係統把信息發送出去，又把其產生的作用及結果返送回來，並對信息的再發送產生影響的過程。房地產企業的決策者十分想了解他的決策執行之後所產生的效果。房地產開發企業也很想了解樓盤售出後，房產業主對房地產開發企業的開發項目的設計、套型、建材、質量等的反饋意見。這類工作若由房地產開發企業自身的營銷人員來承擔的話，也許不經濟，反饋的信息也可能不客觀公正。因此，房地產開發企業可委托谘詢機構去收集，並對收集到的信息進行客觀科學的分析，在向客戶提供反饋信息的同時提出專家建議，提供預選方案，以便輔佐企業領導決策。
3為客戶進行市場調研與預測服務。
房地產谘詢活動離不開對房地產市場進行調研與預測。房地產開發企業在製訂公司營銷策劃時，除了研究企業自身的條件與情況外，還要研究企業所處的市場情況及外部經營環境，這就離不開對市場所作的調研與預測。房地產開發企業可以委托谘詢機構對某個房地產市場或某類住房需求量進行預測，房地產谘詢機構的專業人員就會運用其自身的能力及科學手段，對通過調查所獲得的有關數據，如人口、職業、收入、現居住麵積、戶型樓層、配套設施、環境、價格等進行調查，收集信息並進行加工整理，最後提出建設性意見，為客戶提供谘詢服務。
4為房地產項目提供谘詢服務。
為房地產項目提供谘詢服務包括兩方麵的內容。一方麵，對房地產開發項目實施前期（包括可行性論證、設計谘詢等）和實施階段（工程項目管理谘詢，相當於我國的監理），以及竣工驗收後的物業管理階段（物業管理谘詢，房地產銷售谘詢等）的谘詢服務。另一方麵，開發項目立項後，當房地產開發企業要求銀行等金融機構貸款時，銀行為了提高貸款的安全係數，往往會要求房地產谘詢機構對該開發項目進行評價谘詢。中外合資或合作進行房地產開發，外方也往往要求谘詢機構對項目進行評估。涉及世界銀行、亞洲開發銀行、聯合國開發計劃署等機構貸款、援助的項目，都必須先進行項目評估，並由谘詢公司完成項目谘詢評估後，世界銀行等機構才同意將貸款或援助到位。這是對與谘詢機構和客戶有關的第三方提出谘詢項目要求後所進行的項目谘詢服務。
三、房地產谘詢的服務方式。
現代谘詢機構的服務方式比傳統的谘詢服務方式有了很大的進步，基本上可分為三類。
1直答式服務方式。
所謂直答式服務方式，指客戶提出需要谘詢的問題，由谘詢機構中的專業谘詢專家（或人員）給予口頭或書麵的直接答複。這也是房地產谘詢機構中最常見的一種谘詢服務方式。
這類客戶提出的谘詢問題一般都比較簡單，如客戶想要了解的如房源信息、房價、有無購買辦理手段等，往往是在房地產交易過程中涉及的一些具體問題。一般的，房地產經紀人基本都具備這方麵的知識和經驗，都能從事直答式的谘詢服務工作。
2網絡式服務方式。
隨著計算機的普及，谘詢機構通過建立的局部的或區域性的信息和谘詢服務網絡向客戶提供各類谘詢服務。這類服務方式起源於20世紀50年代的一些西方發達國家，目前已成為普遍運用並具有代表性的服務方式。其優點是使谘詢服務更具廣泛性、時效性、可靠性及實用性。如蘇州市一大批房地產經營公司、中介公司及經紀人公司在房地產經紀人協會的共同努力下，已建立了網員網絡，使信息及資源在網員單位之間流通，做到信息資源共享。特別對於房產交易信息、房產租賃、置換、抵押等信息，每個經紀人公司的工作人員、谘詢人員坐在自己的微機終端前都能查詢得到，做到互惠互利。發達國家的谘詢公司不僅擁有自建的信息谘詢網，而且還將自身的谘詢網與國際網聯機檢索，某個谘詢機構的谘詢專家遇到自身解決不了的問題時，可以通過網絡向其他谘詢機構求援。隨著計算機網絡技術的飛速發展，美國已通過谘詢網絡建立了4000多萬個“家庭辦公室”，用戶隻要用微機撥當地電話號碼，與網絡連接後，即可隨時查詢到國內和世界各地的信息等。
3項目式服務。
這種服務方式一般有兩種形式。一種是由客戶提出項目，房地產谘詢機構根據客戶要求，進行調查、研究、論證、回答客戶項目中提出的各種問題，如開發計劃的谘詢、評價開發可行性谘詢、工程項目評價谘詢、工程計劃研究谘詢、招投標谘詢等。就客戶提出的具體項目要求，由谘詢機構提供谘詢意見這類服務的運用較為普遍。另一種是由谘詢機構（人員）向客戶提供谘詢項目，由客戶自行選擇。這一類型的服務突出了谘詢機構（人員）的主動性，谘詢人員為客戶設計谘詢項目，並承擔谘詢。谘詢方主動提供谘詢項目的形式，將越來越被客戶所接受。
住房貸款。
一、個人住房貸款的種類。
目前，我國個人住房貸款根據所貸款項來源的不同主要有四種形式，即公積金貸款、住房抵押貸款、住房儲蓄貸款和其他住房擔保貸款。其中公積金貸款屬於政策性貸款，後三種均屬於商業性貸款。
1公積金貸款。
公積金貸款，全稱為公積金個人住房委托貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按照國定規定的要求向能夠按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時發放的貸款。該類貸款不以盈利為目的，實行“低進低出”的利率政策，因此政策性很強。
公積金個人住房委托貸款的特點：專項消費性貸款、政策性貸款、委托性貸款、抵押貸款。
2住房抵押貸款。
住房抵押貸款又稱為“按揭”，是指購房者在購置房地產時，將預購置的房地產作為抵押物向銀行申請貸款。這是一種抵押擔保方式的貸款，是發生在售房者（或擔保公司）、銀行、購房者三方之間的約定，即：約定購房者將其已預付部分購房款房產的全部權益作抵押，並按時按還款計劃分期支付本息；約定售房者（或擔保公司）為購房者按期償清銀行貸款作擔保；約定銀行為購房者付清預付款外的所有購房款，在購房者不能按時履行債務時，銀行有權處理抵押物並優先得到償還。
住房抵押貸款的特征：
（1）借款人（購房者）用購買的房地產作為抵押向銀行貸款，是銀行提供貸款的基本條件。
（2）借貸雙方簽訂借款合同的同時，也要簽訂抵押和同意委托扣款合同。
（3）借貸雙方具有雙重關係，即債權債務關係和受押出押關係。貸方既是債權人，同時也是受押人或抵押權人，借方既是債務人，也是出押人或抵押人。
（4）債務人不按期償還本息，稱為違約。在這種情況下，銀行有權取消房地產抵押贖回權，並可以對該房地產進行拍賣，拍賣房款優先抵償未償還的貸款本息，剩餘款項仍然交還購房者。
3住房儲蓄貸款。
住房儲蓄貸款是住房儲蓄的專項業務，先存後貸，低存低貸，固定利率。先存後貸就是住房儲蓄客戶要先存款，達到規定條件後才能取得貸款。低存低貸就是客戶的存款利率低於現行定期存款利率，而貸款利率更大幅度低於現行個人住房貸款利率。固定利率就是住房儲蓄合同一經簽訂，客戶的存、貸利率就固定下來，不受市場利率波動的影響。
住房儲蓄貸款的用途要遵守銀監會製定的住房儲蓄銀行監管的法規，主要用於購買、建造、維修、裝修住房或服務於這些項目的行為，也可以用於與住房相關的目的，如：為建造住房而獲得建設用地、償還因住房項目所欠的債務。
住房儲蓄業務著重強調業務資金的封閉運轉，即資金來源於客戶的存款和還款，用途隻能是客戶進行配貸；資本金與業務資金嚴格分離，原則上不參與業務資金的運轉。隻有在特殊情況下，住房儲蓄銀行才可能臨時從資金市場拆入少量資金以保證配貸需要。住房儲蓄靈活方便，辦理存款和還貸的手續簡便，住房儲蓄貸款可以和其他個人住房貸款組合使用，住房儲蓄合同還可以根據客戶的要求進行變更、分析、合並或轉讓。
4住房擔保貸款。
住房擔保貸款屬於第三方擔保的貸款業務，所貸款項專項用於借款人正常的住房資金周轉，是將商業性住房抵押貸款作為政策性的個人住房公積金抵押貸款的補充，一定程度上彌補了個人住房公積金貸款借款人貸款額度的不足，滿足了借款人的貸款目標。這種貸款在操作時也稱為組合貸款。
住房擔保貸款中，住房公積金貸款的抵押物與商業性貸款的抵押物為同一房產，但借款人必須同時滿足住房公積金抵押貸款與商業性抵押貸款的貸款條件，並且需要獨立簽訂兩份貸款合同，貸款額度、貸款期限分別計算。貸款額度既有按購房總價的比例限製，也有最高額度限製，通常會參考足額繳交公積金的數量；貸款的最長期限為20年。貸款的具體額度和期限根據借款人的申請和還款能力而定。
二、基本要素及主要術語。
1貸款額度（抵押貸款價值）。
貸款額度也稱貸款成數，是指貸款額與樓（房）價的比率。銀行在接受貸款申請時通常要求購房者必須要支付一定比例的現金—即首付款，其餘的房款由銀行提供貸款。
個人住房貸款包括商業性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常隻麵向參與繳納住房公積金購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限製。當政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時，還可以同時申請商業性住房抵押貸款。
貸款金額通常也稱為貸款額度，所謂貸款金額是指金融機構在住房抵押貸款運作中向借款人貸出的款項的數目，也就是住房購買人向金融機構借到的款項的數目。貸款金額通常根據借款人的資信情況和還款能力確定。在個人住房貸款金額的確定上，有的商業銀行采用如下公式：貸款金額=借款人家庭月收入×（30%～40%）×貸款期限（月）具體某一住房的購房貸款金額和貸款期限可以由銀行與房地產開發企業商定，並根據借款人的具體情況確定住房抵押貸款的實際可貸額度。
2首付款及首付款比例。
所謂首付款是指住房購買人在購房時，除去向商業銀行或公積金管理中心申請住房抵押貸款的金額之外，以自有資金首次支付的購房款金額。
住房抵押貸款的借款人，一般應具備以下條件：借款人應擁有一定的自有資金；借款人應當具有按期還本付息的能力；借款人有可以設定抵押的房地產；借款人原應付的貸款利息和到期貸款已按期清償。
所謂首付款比例，是指首付款與所購住房總金額之比。設定首付款比例，是針對房地產抵押貸款的風險而考慮的。國內與國外房地產金融風險的曆史表明，房地產置業投資由於其變現性差、投資數額巨大、投資回收周期較長等這些弊端，使房地產抵押貸款蒙受著較大的風險，為了減少房地產抵押貸款的風險，必須設定住房貸款的首付款比例。
3利息。
利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償。借款人在借貸期限內除償還本金外，還要支付銀行貸款利息。利息決定於貸款利率。住房抵押貸款利率決定於銀行存款利率和政府對住房抵押貸款的金融政策。
如果用P代表銀行向購房人貸款的金額，通常也稱之為本金。用In代表購房人在貸款期間所付出的利息，那麼經過一段時間後，銀行的本利和Fn可以表示為：Fn=P+In其中，下標n為計算利息的周期數。計息周期是指計算利息的時間單位，可以是“年”、“半年”、“季度”、“月”、“周”、“日”等，實際中最常采用的時間單位是“年”和“月”。