（4）同業拆放利率。
同業拆放利率指銀行同業之間的短期資金借貸利率。
同業拆放有兩個利率，拆進利率表示銀行願意借款的利率；拆出利率表示銀行願意貸款的利率。同業拆放中大量使用的利率是倫敦同業拆放利率（LIBOR），指在倫敦的第一流銀行借款給倫敦的另一家第一流銀行資金的利率。我國對外籌資成本即是在LIBOR利率的基礎上加一定的百分點形成的。
在市場經濟條件下，利率的高低主要取決於社會平均利潤率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、政策性因素和國際經濟環境等，貸款利率水平主要取決於資金成本，此外還要加上稅收、經營費用、風險成本以及收益等。其他各種類型利率的高低則主要取決於資金籌措的成本費用和融出資金所承擔的風險大小等。
二、單利利息及本利和的計算。
單利利息的特點是“利息不再生息”，即單利計息僅按本今計息，其利息總額與計息周期n及利率i成正比。單利利息的計算公式為：In=p·n·i單利利息的本利和為：Fn=P（l+i·n）我國商業銀行儲蓄存款的利息就是按單利計息的，計息周期通常為“年”。
例81若某人現在存入銀行1000元錢，年利率是10%，存期為2年，求此筆錢的利息與本利和。
解利息為1000×10%×2=200（元）本利和為。
1000（1+10%×2）=1200（元）值得注意的是到第一年末，此筆錢的利息是100元，到了第二年計算利息的基數仍然是1000元，而沒有把第一年末100元的利息給加上去變成1100元，因此這筆錢到了第二年末，利息總共隻有200元。
三、複利利息及本利和的計算。
1複利利息。
複利利息的特點是“利息再生利息”，即對於某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，按複利方式計算利息時，利息的計算公式為：In=P［（1+i）n-1］n個計息周期後的複本利和為Fn=P（1+i）n我國商業銀行的貸款利息是按複利計息的，房地產開發貸款和住房抵押貸款等都是按複利計息的。
複利計息又可以分為間段複利和連續複利。前者是指計息周期為一定的時間區間（如年、季、月等），並按複利計息；後者是指計息周期可以無限期縮短，再按複利計息。在實際使用中，人們都采用較為簡便的間斷複利計息方式計息。
2名義利率與實際利率。
在抵押貸款計算利息時，並不是一定以年為計息周期的，也可以是季度、月、周等，也就是說，計息周期可以小於一年，這樣就提出了不同計息周期的利率換算問題。即當利率標明的時間單位與計息周期不同時，就要涉及到名義利率與實際利率的概念。
所謂名義利率是指一年多次計算複利時給出的年利率，它等於每期利率與年內複利計算次數的乘積。
所謂實際利率是指一年多次計算複利時，年末終值比年初初值的增長率。
例如，某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為05%，通常稱為“年利率6%，每月計息一次”。這裏的年利率6%稱為“名義利率”。
而該筆住房抵押貸款的實際利率為：（1+05%）12-1=6168%顯然實際利率不等於名義利率。
例82若某人存入銀行1000元錢，年利率為12%，期限為一年。分別按一年1次複利計息、一年4次複利計息、一年12次複利計息，計算一年後的複本利和。
複利係數的應用。
在房地產抵押貸款，房地產開發項目融資活動中，經常涉及利息計算、月還款額計算問題。以下通過例題，來介紹一下複利係數在房地產抵押貸款中的應用情況。
例810某家庭預計在今後15年內的月收入為12000元，若其中的30%可用於支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為9%，求該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？
解已知該家庭每月可用於支付抵押貸款的月還款額=12000×30%=3600（元）月貸款利率i=9%/12=075%。
計息周期數n=12×15=180（月）。
則該家庭有償還能力的最大抵押貸款額P=（1+i）n-1i（1+i）n。
=3600×（1+075%）180-1075%（1+075%）180。
=3549（萬元）。
例811某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為60萬元的住宅，首付款為房價的30%，其餘房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為25年，按月等額償還，年貸款利率為9%，求該家庭的月還款額是多少？
解已知抵押貸款額。
P=60×70%=42（萬元）。
月貸款利率i=9%/12=075%。
計息周期數n=12×25=300（月）。
則月還款額為。
=Pi（1+i）n（1+i）n-1。
=420000×075%（1+075%）300（1+075%）300-1。
=35246（元）例812某人擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款，銀行根據他未來收入增長的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為66%，期限為15年，此人的月還款增長率為05%，求此人第10年最後一個月份的還款額是多少？
解已知P=60（萬元），S=05%，n=12×15=180（月），i=66%/12=055%。
抵押貸款首次月還款額為=P（i-S）1-1+S1+in。
=600000×（055%-05%）1-1+03%1+055%180。
=3001-09144。
=350467（元）第10年最後一個月份的還款額=×（1+S）120-1。
=350467×（1+0005）119。
=634450（元）第二節住房貸款中的主要術語。
房地產抵押貸款中涉及到一係列基本術語，掌握這些基本術語，對房地產抵押貸款的運作是很重要的，以下著重介紹住房貸款中的主要術語。
一、首付款。
首付款是針對房地產抵押貸款的借款人而言的，住房抵押貸款的借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。
住房抵押貸款的借款人，一般應具備以下條件：
（1）借款人應擁有一定的自有資金；
（2）借款人應當具有按期還本付息的能力；
（3）借款人有可以設定抵押的房地產；
（4）借款人原應付的貸款利息和到期貸款已按期清償。
所謂首付款是指住房購買人在購房時，除去向商業銀行或公積金管理中心申請住房抵押貸款的金額之外，以自有資金首次支付的購房款金額。
二、首付款比例。
所謂首付款比例，是指首付款與所購住房總金額之比。
商業銀行設定首付款比例，是針對房地產抵押貸款的風險而考慮的。國內與國外房地產金融風險的曆史表明，房地產置業投資由於其變現性差、投資數額巨大、投資回收周期較長等這些弊端，使房地產抵押貸款蒙受著較大的風險，為了減少房地產抵押貸款的風險，必須設定住房貸款的首付款比例。
三、貸款金額。
個人住房貸款包括商業性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常隻麵向參與繳納住房公積金，購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限製。當政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時，還可以同時申請商業性住房抵押貸款。
貸款金額通常也稱為貸款額度，所謂貸款金額是指金融機構在住房抵押貸款運作中向借款人貸出的款項的數目，也就是住房購買人向金融機構借到的款項的數目。貸款金額通常根據借款人的資信情況和還款能力確定。在個人住房貸款金額的確定上，有的商業銀行采用如下公式：貸款金額=借款人家庭月收入×（30%～40%）×貸款期限（月）具體某一住房的購房貸款金額和貸款期限可以由銀行與房地產開發企業商定，並根據借款人的具體情況確定住房抵押貸款的實際可貸額度。
四、貸款價值比。
貸款價值比是指房地產抵押貸款金額占抵押物價值的比例，貸款價值比通常也稱為抵押貸款率或貸款成數或抵押率。
貸款價值比的確定，受許多因素的影響，如抵押物的流動性，所處的市場條件、抵押物價值取得的情況、貸款期限長短和通貨膨脹預期等。住房抵押貸款貸款價值比的確定以借款人的資信情況和還款能力為依據。貸款價值比的確定是為了降低貸款銀行的貸款風險，貸款價值比較小，貸款銀行的風險越小，因此貸款價值比的設置十分重要。規定貸款價值比的最高限額，一般就要求借款人有相應的首付款，這樣就使房地產實際價值與貸款金額之間存在一個差額。貸款價值比越高，貸款銀行放貸的金額就越多，這個差額就越小，借款人所承擔的風險就越小，貸款銀行的風險相應就越大；反之，貸款銀行承擔的風險就越小。但不管貸款價值比多高，有了借款人的首付款，一旦借款人違約不按期償還貸款本息，就會導致其自身的經濟損失。因此，貸款價值比也是對借款人違約的一種製約。貸款價值比已成為銀行調節房地產市場需求狀況的一種手段。
五、貸款期限。
貸款期限是指貸款從投放到收回貸款本息的期。貸款期限的長短與借款人的信用程度、償還貸款能力、借款金額以及貸款銀行的資金實力有關，也受中國人民銀行貸款期限的製約。
目前個人住房抵押貸款的期限最長不超過30年，一般在20年以內。貸款期限的長短將直接影響到借款人還款負擔，貸款期限越長，借款人每月還款負擔越小，而借款人總支付的利息越多。
同時，貸款期限還將影響到貸款銀行麵臨的風險大小，期限越長，對貸款銀行來講，不確定因素越多，資金回收速度越慢，風險越大。所以，貸款期限與貸款銀行的貸款風險以及借款人支付利息的負擔均呈正相關關係。
六、貸款利率。
貸款利率是指金融機構在向借款人發放住房抵押貸款時所設定的利率。
貸款利率是影響借款人成本以及貸款銀行收益的重要因素，一般來說貸款利率與貸款期限以及貸款成本呈正相關。
個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型，我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，於下年初開始，按新的利率規定計算利息。
貸款利率按照中國人民銀行利率政策結合貸款期限確定。商業住房個人貸款利率通常高於同期的個人住房公積金利率。
七、還款收入比。
個人住房抵押貸款的借款人在申請抵押貸款時，首要的條件是有穩定合法收入和歸還貸款本息的能力，還款收入比就是用於考察借款人歸還貸款本息能力的重要指標。
所謂還款收入比是指借款人每期（年、月等）需歸還的住房抵押貸款本息的金額與借款人同期的收入之比。
還款收入比越小，表明借款人歸還抵押貸款本息的能力越大，貸款銀行所承擔的風險越小；反之，銀行所承擔的風險就越大。根據我國目前各行業人員的收入水平及實際操作的情況，貸款銀行通常在審查借款人還款能力時，借款人的還款收入比一般不能超過50%。借款人的所有債務支出與收入比，不能超過55%，通常控製在30%-40%的範圍內。還款收入比=（本次貸款的月還款額+月物業管理費）/月均收入。所有債務與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償付款）/月均收入。
由於我國現行的工資發放製度絕大部分采用的是按月發放的製度，因此，銀行考察借款人的還款能力，實際上執行的是月還款收入比的指標。
八、主要術語的應用。
例813（續）若在例811中已知該家庭的還款收入比為35%，求該家庭的月收入是多少？
解月收入為。
350467035=1001334（元）例814某家庭以6000元/平方米的價格，購買了一套建築麵積為120平方米的住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比為70%。如果該家庭在按月等額還款5年後，於第6年初一次提前償還了貸款本金20萬元，求從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？解（1）已知P=6000×120×70%=504000（元）P1=200000（元）n1=12×20=240（月）n1=12（20-5）=180（月）i=i1=6%/12=05%（2）正常情況下抵押貸款的月還款額為=Pi（1+i）n（1+i）n-1。
=504000×05%（1+05%）240（1+05%）240-1。
=36108（元）（3）第6年初一次償還本金20萬元後，在第6年到第20年內減少的月還款額為：1=P1i1（1+i1）n1（1+i1）n1-1。
=200000×05%（1+05%）180（1+05%）180-1。
=16877（元）（4）從第6年開始的抵押貸款月還款額為：36108-16877=19231（元）。
例815某家庭以7000元/平方米的價格，購買了一套建築麵積為90平方米的住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比為70%，月還款常數為06%。求抵押貸款到期後，該家庭應向銀行償還的剩餘本息的金額是多少？
解（1）已知P=7000×90×70%=441000（元）。
月還款常數α=06%。
n=12×20=240（月）。
i=6%/12=05%。
（2）按月等額償還抵押貸款本息的月還款額為=Pi（1+i）n（1+i）n-1。
=441000×05%（1+05%）240（1+05%）240-1。
=31594（元）（3）實際每月的月還款額為：441000×06%=2646（元）。
（4）借款人每月欠還的本金為：31594-2646=5134（元）。
（5）抵押貸款到期後，該家庭應向銀行償還的剩餘本息為F=（1+i）n-1i。
=5134×（1+05%）240-105%。
=2372118（元）例816某家庭4年前年初購買了價值為60萬元的住宅，申請了貸款價值比為60%的住房抵押貸款，期限為20年，年利率為6%，按月等額還本付息。今年年底該家庭由於某種財務需要擬申請二次住房抵押貸款（又稱“加按”，假設按產權人擁有權益價值的50%發放）。已知當地住宅價值年上漲率為5%，求該家庭申請加按時，最多能得到多少抵押貸款？
解（1）今年年底住房的市場價值V=600000×（1+5%）5=7657689（元）（2）第一抵押貸款的月還款額=Pi（1+i）n（1+i）n-1。
=600000×60%×05%（1+05%）240（1+05%）240-1。
=25792（元）（3）今年年底末償還的第一抵押貸款價值Vm=（1+i）n1-1i（1+i）n1。
=25792×（1+05%）180-105%（1+05%）180。
=3056443（元）（4）該家庭擁有的住房權益價值為：7657689-3056443=4601246（元）。
（5）第二次抵押可獲得的最大抵押貸款額為：4601246×50%=2300623（元）≈23（萬元）。