4貸款利率。
利率是在單位時間（一個計息周期）內所得到的利息額與借貸金額（即本金）之比，是單位本金經過一個計息周期後的增值額。
如果用i代表利率，它可以表示為：i=In/P×100%利息是衡量資金時間價值的絕對尺度，利率是衡量資金時間價值的相對尺度。
貸款利率是銀行按約定條件借給客戶的貨幣，一定時間內客戶支付的利息額同貸款金額（即本金）之比。它是用於計算貸款周期內的貸款成本的，一般用年利率作單位。利率高，成本也高，所以人們也常把它稱為貸款的價格。
商業銀行的貸款利率和個人住房公積金貸款利率是由中國人民銀行製定和發布的。
5借貸期限。
借貸期限是指住房抵押貸款分期償還的期限。
貸款期限的長短與借款人的信用程度、償還貸款能力、借款金額以及貸款銀行的資金實力有關，也受中國人民銀行貸款期限的製約。目前，國內住房抵押貸款根據貸款人申請貸款的年齡及相關條件進行評價，一般為男60周歲、女55周歲為上限，根據實際情況一手樓可以貸到20～30年不等，二手樓一般最高為15年（商業用房為10年）。貸款期限對於借款人有正負兩個方麵的影響，即借款期限長，借款人當前或近期所承擔還款負擔就輕，但所承擔的利息負擔也就越重；反之，若借款期限短，借款人所承擔的利息負擔較輕，但每期所要償還的債務負擔就較重。同時還款方式的不同也會產生上述兩種影響。
同時，貸款期限還將影響到貸款銀行麵臨的風險大小，期限越長，對貸款銀行來講，不確定因素越多，資金回收速度越慢，風險越大。所以，貸款期限與貸款銀行的貸款風險以及借款人支付利息的負擔均呈正相關關係。
6還款收入比。
個人住房抵押貸款的借款人在申請抵押貸款時，首要的條件是有穩定合法收入和歸還貸款本息的能力，還款收入比就是用於考察借款人歸還貸款本息能力的重要指標。
所謂還款收入比是指借款人每期（年、月等）需歸還的住房抵押貸款本息的金額與借款人同期的收入之比。
還款收入比越小，表明借款人歸還抵押貸款本息的能力越大，貸款銀行所承擔的風險越小；反之，銀行所承擔的風險就越大。根據我國目前各行業人員的收入水平及實際操作的情況，貸款銀行通常在審查借款人還款能力時，借款人的還款收入比一般不能超過50%。借款人的所有債務支出與收入比，不能超過55%，通常控製在30%～40%的範圍內。還款收入比=本次貸款的月還款額+月物業管理費月均收入所有債務與收入比=本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償付款月均收入由於我國現行的工資發放製度絕大部分采用的是按月發放的製度，因此，銀行考察借款人的還款能力，實際上執行的是月還款收入比的指標。
三、還貸方式。
住房抵押貸款的還貸方式有多種，有等額本息還款方式、等額本金還款方式、按月遞增還本付息方式、按月遞減還本付息方式、到期一次還本付息方式、期間按月付息期末還本方式和期間按固定還款常數還款期末一次結清等方式。我國現行住房抵押貸款的還款方式最常用的是等額本息還款方式與等額本金還款方式。
1等額本息還款法。
等額本息還款方式是借款人在貸款期限內將貸款的本金和利息之和采用按月等額還款的一種還貸方式。一年期以上（不包含一年）的個人住房貸款的還款方式可以采用這種方式。這種還本付息方式由於每月還款金額相同，比較適用於在整個貸款期間內家庭收入有穩定來源的借款人，如公務員、學校教職工等。在等額本息還款方式下，對於本金的償還是逐月進行的。在償還初期，償還額中利息占極大部分；隨著時間的推移，償還額中利息逐漸減少，本金逐漸增加，並且在償還期末，償還額中本金占極大部分，在整個償還期內，借款人每月償還的貸款本金和利息之和不變，但其中本金所占比重在逐月增加，利息所占比重在逐月減少。因此在這種還款方式下對於中途提前一次還清剩餘貸款本息的借款人來說是不利的。
設：貸款總額為Y，貸款期數為n，貸款利率為i。
則有公式：分期還款額＝Ｙi（1+i）n（1+i）n-1當還至第k期時：貸款餘額＝Ｙ（1＋i）n－（1＋i）k（1＋i）n-1借款人每期以相等的金額（分期還款額）償還貸款，其中每期歸還的金額包括每期應還利息、本金（按約定一般為先還利息，再還本金），按還款間隔逐期償還，在貸款截止日期前本息全部還清。“分期還款額”也就是“每期還款額”；“貸款餘額”也稱為“貸款剩餘本金”。
2等額本金還款法。
等額本金還款方式是借款人將貸款額分攤到整個貸款期限內，按期（月）均等歸還本金，同時付清上一期（月）以來的貸款利息的一種還款方式。即：借款人每期償還相同的本金，同時付清本期應付的貸款利息。
這種還款方式，每期（月）的償還金額逐漸減少，比較適合已經有一定的積蓄，但預期收入可能逐漸減少的借款人，如某些中老年職工，他們一般有一定積蓄，但隨著退休的臨近，收入有可能逐漸減少。采用按月等額償還本金的方式，借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款的利息逐月減少，因此，借款人每月償還的本金和利息之和在逐月遞減，在這種還款方式下，對於中途提前一次還清剩餘貸款本息的借款人來說，相對是有利的。
設：貸款總額為Y，貸款期數位n，貸款利率i。
則有公式：分期還本額＝Ｙn已還至第k期時，第k期還款額＝Ｙn＋1－k-1nYi貸款餘額＝Ｙ1－kn四、應用計算。
1抵押貸款餘額及還款額的計算。
例81某家庭以6000元/平方米的價格，購買了一套建築麵積為120平方米的住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比為70%。如果該家庭在按月等額還款5年後，於第6年初一次提前償還了貸款本金20萬元，求從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？
例84已知某住房抵押貸款借款人向銀行貸款20萬元，年利率為6%，貸款期限為15年，借款人按等額本息還款方式還款。求：
（1）該借款人的月還款額；
（2）如該借款人已歸還5年的貸款，求5年結束時該借款人的貸款餘額；
（3）如該借款人已歸還5年的貸款，求剩餘10年如到最終一次歸還的貸款餘額是多少？
等額本金還款方式下的月還款額和貸款餘額的計算。
例85已知某住房抵押貸款借款人向銀行貸款20萬元，年利率為6%，貸款期限為15年，借款人按等額本金還款方式還貸。求：
（1）該借款人第60個月的還款額；
（2）如該借款人已歸還5年的貸款，求5年結束時，該借款人的貸款本金金額；
（3）如該借款人已歸還5年的貸款，求該借款人剩餘10年，累計要歸還貸款本息的數額。
組合貸款下的月還款額和貸款餘額的計算。
組合貸款是由政策性的住房公積金貸款與商業性的住房貸款兩個獨立貸款品種組成的貸款。商業性貸款通常作為住房公積金貸款的補充。在運用組合貸款時，借款人通常按照住房公積金貸款的上限向住房公積金管理機構借貸，其餘貸款總額的不足部分，再向商業銀行進行借貸—即住房抵押貸款。
例86已知某住房貸款借款人向公積金管理中心貸款20萬元，向商業銀行貸款15萬元，年利率分別為6%與9%，期限均為15年，采用等額本息按月還款方式。
求：（1）組合貸款的月還款額；
（2）如該借款人已歸還5年的貸款，求5年結束時該借款人的組合貸款餘額。
五、房地產抵押貸款的基本流程。
房地產抵押貸款，是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權人）提供債務履行擔保，獲得貸款的行為。房地產抵押貸款，包括個人住房抵押貸款、商用房地產抵押貸款和在建工程抵押貸款。以下所討論的流程主要是指個人住房抵押貸款的基本流程。
1提出貸款申請。
凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時需填寫《房地產抵押貸款申請表》，並提供規定的材料，經貸款銀行負責人認定後方可辦理借款申請。材料包括：
（1）房產所有權證。
（2）產權人、借款人（含配偶）的戶口冊及身份證。
（3）借款人（含配偶）的收入證明。
（4）產權人、借款人（含配偶）的婚姻證明材料。
2對借款人和抵押標的物的審查。
審查包括以下內容：
（1）對借款人資格、資信的審查。
主要審查借款人是否具備相應的資格，是否具有還款能力。抵押人的資信狀況如何，是否有不良資信的記錄，抵押人應具有完全民事行為能力，設押的房地產實物或者權益是抵押人合法擁有的。
（2）對抵押物的審查。
審查設定的抵押是否真實存在、權屬清晰、可以轉讓。是否易於保值、易於變現、易於保管以及易於估價的房地產。銀行一般會選擇周圍環境良好、交通方便、房屋設計建造質量高、配套設施齊全、價格適中的商品房作為抵押物，銀行因感到有安全保障而願意接受。
（3）對貸款價值比的審查。
貸款價值比即抵押率，抵押率的高低反映了銀行對這筆抵押貸款風險的基本判斷，銀行對借款人提出的抵押率，應根據抵押人與抵押物的具體情況，進行認真審查，一般最高為70%。
3對抵押房地產進行估價。
對於開發商、銷售商新開發商品房的抵押貸款一般不需要進行估價。這裏所說的估價主要是針對存量房的估價。在綜合考慮市場變化、利率趨勢等因素的基礎上，對房地產進行估價。住房估價一般采用市場比較法進行，由估價機構為抵押人出具房地產評估報告。
4房地產抵押貸款合同的簽訂和登記。
對審查合格的借款人，銀行與之簽訂抵押貸款合同，辦理公證手續；抵押人和抵押權人應在合同簽訂之日起30天內，持抵押合同、有關批準文件及證件到當地房地產產權管理部門辦理抵押登記。以防產權不清或已經失效，以及一物兩押。未經登記的房地產抵押貸款，法律不予保護。
5對抵押房地產保險。
我國有些地方規定，房地產抵押人在申請貸款前，應按銀行指定的險種向保險公司投保，否則不能取得貸款。抵押人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證明，辦理投保手續。
抵押物的保險期應與抵押貸款的期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤銷保險，如果借款人中斷保險，貸款單位有權代為保險，費用由借款人負擔。
被保險的抵押物一旦出險，其責任範圍內的災害事故，由保險公司按保險單規定賠償。抵押權人為抵押物保險賠償的第一收益人。如果抵押人未按合同履行還本付息，抵押權人有權從保險賠償金中扣除貸款本息。
6抵押物的占管。
房地產商品的特性決定了房地產隻能由抵押人占管，抵押權人保管房地產的產權證書或其他證明文件。未經抵押人同意，不得以任何方式或理由將房地產交由他人占管。抵押人在占管期間應維護抵押物的安全和完整，並接受抵押權人的監督和檢查。
抵押權人在下列情況之下，可向有關部門申請處分抵押物：
（1）抵押人未依約履行債務。
（2）抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而無人代其履行債務。
（3）抵押人的繼承人或受贈人、代管人拒不履行債務。
抵押權人可以下列方式申請處分抵押物：
（1）由當地房地產市場公開拍賣。
（2）委托房地產交易市場出售。
（3）按照當地房地產管理部門同意的其他適當方式。
抵押物處分所得價款的分配原則和順序是：
（1）支付處分抵押物的費用。
（2）扣除抵押物應交稅費。
（3）償還抵押權人的債權本金、利息以及違約金。
（4）剩餘部分退還抵押人。
複習思考題。
1什麼是房地產谘詢？房地產谘詢服務與房地產經紀服務中的信息谘詢有什麼區別？
2房地產谘詢的服務方式有哪些？
3我國個人住房貸款根據所貸款項來源的不同主要分為幾種形式？
4什麼是住房公積金貸款？住房公積金貸款的特點主要表現在哪些方麵？
5什麼是住房抵押貸款？住房抵押貸款的特征表現在哪些方麵？
6什麼是等額本息還款法？什麼是等額本金還款法？如何選擇還款方式？
7簡述房地產抵押貸款的基本流程和注意事項。
一、利率的主要種類。
在房地產營銷活動中，經常會涉及購房人向銀行、公積金管理中心等機構貸款的問題，金融機構將現金貸給購房人，購房人必須為占用金融機構的資金付出代價，或者說，金融機構為放棄資金的使用權必須得到補償。衡量資金占用的時間價值的方法與銀行利息計算的方法是相同的。
1利息與利率。
（1）利息。
利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償。
如果用P代表銀行向購房人貸款的金額，通常也稱之為本金。用In代表購房人在貸款期間所付出的利息，那麼經過一段時間後，銀行的本利和Fn可以表示為：Fn=P+In其中，下標n為計算利息的周期數。計息周期是指計算利息的時間單位，可以是“年”、“半年”、“季度”、“月”、“周”、“日”等，實際中最常采用的時間單位是“年”和“月”。
（2）利率。
利率是在單位時間（一個計息周期）內所得到的利息額與借貸金額（即本金）之比。
如果用i代表利率，它可以表示為：i=I1P×100%顯然它是一個百分數，它表明，單位本金經過一個計息周期後的增值額。
由此看出，利息是衡量資金時間價值的絕對尺度，利率是衡量資金時間價值的相對尺度。
2利率的主要種類。
利率可以分為基準利率、存款利率、貸款利率、同業拆放利率等種類。
（1）基準利率。
基準利率是在整個利率體係中起核心作用並能製約其他利率的基本利率。
基準利率首先是一個市場化的利率，有廣泛的市場參與性，能夠充分地反映市場供求關係；其次，它是一個傳導性利率，在整個利率體係中處於支配地位，關聯度強，影響大；最後，它要具備一定的穩定性，便於控製。基準利率是中國人民銀行公布的商業銀行存款、貸款、貼現等業務的指導性利率。存款利率通常不能上、下浮動，貸款利率可以在基準利率上下浮10%至上浮70%。
（2）存款利率。
客戶按照約定條件存入銀行帳戶的貨幣，一定時間內利息額同存款金額（即本金）之比。存款利率有“年”、“季”、“月”、“周”、“日”利率之分。
（3）貸款利率。
銀行按約定條件借給客戶的貨幣，一定時間內客戶支付的利息額同貸款金額（即本金）之比。它是用於計算貸款周期內的貸款成本的，一般用年利率作單位。利率高，算出的成本也高，所以人們也常把它稱為貸款的價格。
商業銀行的貸款利率和個人住房公積金貸款利率是由中國人民銀行製定和發布的。其中商業貸款利率實行上限放開，下限管理的政策，以推動貸款利率市場化的進程。