建築物的年齡分為實際年齡和有效年齡。建築物的實際年齡是指從建築物竣工之日開始到估價時點為止的日曆年數，類似於人的實際年齡。建築物的有效年齡是指估價時點時的建築物狀況和效用所顯示的年齡，類似於人看上去的年齡。建築物的有效年齡可能短於也可能長於其實際年齡。
建築物的剩餘壽命是其壽命減去年齡之後的壽命，分為剩餘自然壽命和剩餘經濟壽命。建築物的剩餘自然壽命是其自然壽命減去實際年齡之後的壽命。建築物的剩餘經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡之後的壽命，即：剩餘經濟壽命=經濟壽命-有效年齡因此，如果建築物的有效年齡比實際年齡小，就會延長建築物的剩餘經濟壽命；反之，就會縮短建築物的剩餘經濟壽命。建築物的有效年齡是從估價時點向過去計算的時間，剩餘經濟壽命是從估價時點開始到建築物經濟壽命結束為止的時間，兩者之和等於建築物的經濟壽命。如果建築物的有效年齡少於實際年齡，就相當於建築物比其實際竣工之日晚建成。此時，建築物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建築物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。
利用年限法求取建築物折舊時，建築物的壽命應為經濟壽命，年齡應為有效年齡，剩餘壽命應為剩餘經濟壽命。
年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建築物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：Di=D=C－SN=C（1－R）N式中：Di—第i年的折舊額，或稱第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個常數D。
C—建築物的重新購建價格。
S—建築物的淨殘值，是建築物的殘值減去清理費用後的餘額。建築物的殘值是預計建築物達到經濟壽命後，不宜繼續使用時，經拆除後的舊料價值。清理費用是拆除建築物和搬運廢棄物所發生的費用。
N—建築物經濟壽命。
R—建築物的淨殘值率，簡稱殘值率，是建築物的淨殘值與其重新購建價格的比率，即：
R=SC×100%采用直線法折舊下的建築物現值的計算公式為：V=C-Et=C-（C－S）tN=C1-（1-R）tN四、收益法。
1、收益法概述。
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。根據將未來預期收益轉換為價值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數法。報酬資本化法即現金流量折現法，是房地產的價值等於其未來各期淨收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的淨收益（淨現金流量），選用適當的報酬率（折現率）將其折算到估價時點後相加來求取估價對象價值的方法。
收益法是以預期原理為基礎的。具體地說，房地產當前的價值，通常不是基於其曆史價格、開發建設它所花費的成本或過去的市場狀況，而是基於市場參與者對其未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預期。曆史資料的作用，主要是用來推知未來的動向和情勢，解釋未來預期的合理性。從理論上講，一宗房地產過去的收益雖然與其當期的價值無關，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的參考值，除非外部條件發生異常變化使得過去的趨勢不能繼續發展下去。
從收益法的觀點看，房地產的價值主要取決於下列三個因素：①未來淨收益的大小—未來淨收益越大，房地產的價值就越高，反之就越低；②獲得淨收益期限的長短—獲得淨收益期限越長，房地產的價值就越高，反之就越低；③獲得淨收益的可靠性—獲得淨收益越可靠，房地產的價值就越高，反之就越低。
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、遊樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用於出租的）、倉庫（用於出租的）、農地等。它不限於估價對象本身現在是否有收益，隻要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。但對於行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價，收益法大多不適用。
運用收益法估價一般分為下列四個步驟進行：
第一步，搜集並驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料，如估價對象及其類似房地產的收入、費用等數據資料。
第二步，預測估價對象的未來收益（如淨收益）。
第三步，求取報酬率或資本化率、收益乘數。
第四步，選用適宜的收益法公式計算出收益價格。
2報酬資本化法的主要計算公式。
（1）收益期限為有限年且淨收益每年不變的公式。
收益期限為有限年且淨收益每年不變的公式如下：V=Y1－1（1+Y）n式中：V—房地產的收益價格；
房地產的淨收益；
Y—房地產的報酬率或折現率；
n—房地產的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。
公式原型為：V=1+Y+1+Y2+…+1+Yn此公式的假設前提（也是應用條件，下同）是：①淨收益每年不變為；②報酬率不等於零，為Y；③收益期限為有限年n。
上述公式的假設前提是公式推導上的要求（後麵的公式均如此），其中報酬率Y在現實中是大於零的，因為報酬率也表示一種資金的時間價值或機會成本。從數學上看，當Y=0時，V=×n。
例：某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得淨收益8萬元；該宗房地產的報酬率為85%，試計算該宗房地產的收益價格。
解：該宗房地產的收益價格計算如下：V=Y1－11+Yn=885%1－11+85%50－6=9152（萬元）（2）收益期限為無限年且淨收益每年不變的公式。
收益期限為無限年且淨收益每年不變的公式如下：V=Y公式原型為：V=1+Y+1+Y2+…+1+Yn+…此公式的假設前提是：①淨收益每年不變為；②報酬率不等於零，為Y；③收益期限n為無限年。
例：某宗房地產預計未來每年的淨收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為85%。試計算該宗房地產的收益價格。
解：該宗房地產的收益價格計算如下：V=Y=885%=9412（萬元）（3）淨收益在前若幹年有變化的公式。
淨收益在前若幹年有變化的公式如下：V=∑ti=1i1+Yi+Y1+Yt1－11+Yn－t式中，t表示淨收益有變化的期限。
公式原型為：V=11+Y+2（1+Y）2+…+t（1+Y）t+（1+Y）t+1+（1+Y）t+2+…+（1+Y）n此公式的假設前提是：①淨收益在未來的前t年（含第t年）有變化，分別為1，2，…，t等，在t年以後無變化為；②報酬率不等於零，為Y；③收益期限為有限年n。
淨收益在前若幹年有變化的公式有重要的實用價值。因為在現實中每年的淨收益往往不同，如果采用公式：V=Y1－11+Yn或者公式：V=Y來估價，有時未免太片麵；而如果根據淨收益每年都有變化的實際情況來估價，又不大可能（除非收益期限較短）。為了解決這個矛盾，一般是根據估價對象的經營狀況和市場環境，對其未來3至5年或可以預測的更長時期的淨收益作出估計，並且假設從此以後的淨收益將不變，然後對這兩部分淨收益進行折現處理，計算出房地產的價格。特別是像商店、旅館、餐飲、娛樂之類的房地產，在建成後的前幾年由於試營業等原因，收益可能不穩定，更適宜采用這種公式來估價。
（4）預知未來若幹年後的價格公式。
預測房地產未來t年的淨收益分別為1，2，…，t，第t年末的價格為Vt，則其現在的價格為：V=∑ti=1i1+Yi+Vt1+Yt公式原型為：V=11+Y+2（1+Y）2+…+t（1+Y）t+Vt（1+Y）t此公式的假設前提是：①已知房地產在未來第t年末的價格為Vt（或第t年末的市場價值，或第t年末的殘值。如果購買房地產的目的是為了持有一段時間後轉售，則Vt為預期的第t年末轉售時的價格減去銷售稅費後的淨值，簡稱為期末轉售收益）；②已知房地產未來t年（含第t年）的淨收益（簡稱為期間收益）；③期間收益和期末轉售收益具有相同的報酬率Y。
如果淨收益每年不變為，則上述公式變為：V=Y1－1（1+Y）t+Vt（1+Y）t預知未來若幹年後的價格的公式，一是適用於房地產目前的價格難以知道，但根據發展前景比較容易預測其未來的價格或未來價格相對於當前價格的變化率時，特別是在某地區將會出現較大改觀或房地產市場行情預期有較大變化的情況下；二是對於收益期限較長的房地產，有時不是按其收益期限來估價，而是先確定一個合理的持有期，然後預測持有期間的淨收益和持有期末的價值，再將它們折算為現值。
3房地產淨收益的求取。
收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種。據此，淨收益的測算途徑可分為兩種：一是基於租賃收入測算淨收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準廠房、倉庫等類房地產；二是基於營業收入測算淨收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產。有些房地產既存在大量租賃實例又有營業收入，如商鋪、餐館、農地等。在實際估價中，隻要是能夠通過租賃收入測算淨收益的，宜通過租賃收入測算淨收益來估價。
基於租賃收入測算淨收益的基本公式為：淨收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用=有效毛收入-運營費用潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入。
有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失後的收入。
空置等造成的收入損失是因空置、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失。
淨收益（淨運營收益）是由有效毛收入扣除運營費用後得到的歸屬於房地產的收入。
運營費用是維持房地產正常使用或營業所必需的費用。
出租的房地產是收益法估價的典型對象，其淨收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用後的餘額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負擔的費用，根據真正的房租構成因素（地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費和利潤），一般為其中的維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費。但在實際中，房租可能包含真正的房租構成因素之外的費用，也可能不包含真正的房租構成因素的費用。如果出租人負擔的費用項目多，名義租金就會高一些；如果承租人負擔的費用項目多，名義租金就會低些。因此，確定出租人負擔的費用時，要注意與租金水平相匹配。
項目名稱出租人負擔承租人負擔標準數量年金額水費電費燃氣費供暖費通信費有線電視費家具設備折舊費\[1\]物業服務費用\[2\]維修費保險費\[3\]房地產稅\[4\]租賃費用\[5\]租賃稅費\[6\]其他費用注：［1］如果由出租人提供家具設備（如家具、電視機、電冰箱、空調機等），應扣除它們的折舊費；［2］如物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序所收取的費用；［3］如投保房屋火災險等的保險費；［4］如城鎮土地使用稅、房產稅等；［5］如委托房地產經紀機構出租，房地產經紀機構向出租人收取的租賃代理費；［6］包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費。4報酬率的求取。
報酬率即折現率，是與利率、內部收益率同類性質的比率。進一步搞清楚報酬率的內涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區別。投資回收是指所投入資本的回收，即保本。投資回報是指所投入資本全部回收之後所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入本金的收回，投資回報就是從銀行那裏得到的利息。因此，投資回報是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入資本的比率。從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，風險小，但利率低，收益也就低；而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風險也大。
求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然後分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風險報酬率又稱安全利率，是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險報酬率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象房地產存在的具有自身投資特征的區域、行業、市場等風險的補償。累加法的一個細化公式為：報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠其中：①投資風險補償，是指當投資者投資於收益不確定、具有風險性的房地產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有補償，否則就不會投資。②管理負擔補償，是指一項投資要求的關心和監管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有補償。房地產要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券。③缺乏流動性補償，是指投資者對所投入的資金由於缺乏流動性所要求的補償。房地產與股票、債券相比，買賣要困難，交易費用也較高，缺乏流動性。④投資帶來的優惠，是指由於投資房地產可能獲得某些額外的好處，如易於獲得融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應的扣減。
市場提取法是利用與估價對象房地產具有類似收益特征的可比實例房地產的價格、淨收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。例如：在V=/Y的情況下，是通過Y=/V來求取Y，即可以將市場上類似房地產的淨收益與其價格的比率作為報酬率。
複習思考題。
1什麼是房地產價格？簡述房地產價格形成的條件。
2房地產價格的主要特征表現在哪些方麵？與一般商品價格比較分析。
3何謂區位？區位的特征表現在哪些方麵？影響區位的因素有哪些？
4什麼是房地產區位？影響房地產區位的因素主要有哪些？
5房地產價格的影響因素主要有哪些？結合實例簡要分析。
6何謂基準地價、標定地價和房屋重置價？
7何謂總價格、單位價格和樓麵地價？當已知地塊規劃要點，如何進行樓麵地價的測算？
8何謂現房價格和期房價格？現房價格和期房價格有何關係？
9房屋租金理論上有哪些部分組成？分為幾種類型？
10何謂房地產估價？房地產估價的要素包括哪些方麵？
11房地產估價常用的方法有哪些？
12什麼是市場法？價格可比基礎包括哪些方麵？如何進行交易修正？
13什麼是成本法？運用成本法估價時所考慮的房地產價格由哪些部分構成？簡述成本法估價的一般步驟。
14如何進行房地產重新購建價格的求取？如何進行建築物折舊的求取？
15什麼是收益法？如何進行報酬資本化法的計算？如何求取房地產淨收益、報酬率？
學習要求。
掌握：我國房地產稅收的種類和稅率。
熟悉：稅收征收的環節。
了解：稅收的特性。
稅收的基本原理及相關術語。
1、稅收的概念。
稅收是國家運用政治權力，向公民強製性地、無償地收取一定比例的財富，它是任何國家存在的經濟基礎。
2、稅收的特性。
稅收具備三性：強製性、無償性、固定性。
3、稅收術語。
納稅人：又稱為納稅主體，它是稅法規定的負有納稅義務的單位和個人。
負稅人：指最終負擔稅款的單位和個人。
課稅對象：指稅法規定的征稅的目的物，是征稅的依據。
課稅標準：指國家征稅時的實際依據。
稅率：是應納稅額和征稅對象之間的比例，是征稅的依據。