交易日期調整的關鍵，是要把握可比實例、估價對象這類房地產的價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調查、了解過去不同時間的數宗類似房地產的價格，找出這類房地產的價格隨著時間變化而變動的規律，據此再對可比實例成交價格進行交易日期調整。調整的具體方法，可采用價格指數法，也可采用時間序列分析。
6房地產狀況調整。
如果可比實例房地產與估價對象房地產自身狀況之間有差異，則還應對可比實例成交價格進行房地產狀況調整，因為房地產自身狀況的好壞還關係到其價格高低。進行房地產狀況調整，是將可比實例在成交日期時的房地產狀況下的價格，調整為估價對象在估價時點時的房地產狀況下的價格。房地產狀況可以分為區位狀況、權益狀況和實物狀況，房地產狀況調整可分為區位狀況調整、權益狀況調整和實物狀況調整。在這三種調整中，還可進一步細分為若幹因素的調整。
房地產狀況調整總的思路是：如果可比實例房地產狀況好於估價對象房地產狀況，則應對可比實例價格做減價調整；反之，則應做增價調整。具體思路是：①確定對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況方麵的各種因素，包括區位方麵的、權益方麵的和實物方麵的因素。②判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方麵的狀況。③將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方麵的狀況逐一進行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度。④根據價格差異程度對可比實例價格進行調整。
7求取比準價格。
經過交易情況修正後，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常市場價格；經過交易日期調整後，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經過房地產狀況調整後，就將可比實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。這樣，經過這三大方麵的修正和調整後，就把可比實例房地產的成交價格變成了估價對象房地產在估價時點的價值。但通過不同的可比實例所得到的價格可能是不相同的，最後需要采用算術平均的方法把它們綜合成一個價格，以此作為市場法的估價結果。
三、成本法。
1成本法概述。
成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然後將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法也可以說是以房地產價格各個構成部分的累加為基礎來評估房地產價值的方法。
隻要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的房地產，都可以采用成本法估價。成本法特別適用於那些既無收益又很少發生交易的房地產估價，如學校、圖書館、體育場館、醫院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的房地產，以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或隻針對個別用戶的特殊需要而開發建設的房地產。單純的建築物通常也是采用成本法估價。在房地產保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。另外，成本法也適用於房地產市場發育不夠或者類似房地產交易實例較少的地區，在無法運用市場法估價時的房地產估價。
運用成本法估價的一般步驟是：
（1）搜集有關房地產開發建設的成本、稅費、利潤等資料。
（2）測算重新購建價格。
（3）測算折舊。
（4）求取積算價格。
2確定房地產價格構成。
運用成本法估價的一項基礎工作是搞清楚房地產價格的構成。現實中的房地產價格構成非常複雜，不同地區、不同時期、不同類型的房地產，其價格構成可能不同。另外，對房地產價格構成項目的劃分標準或角度不同，房地產價格的構成也會有所不同。但在實際運用成本法估價時，不論當地房地產價格的構成如何，首先最關鍵的是要調查、了解當地從取得土地一直到建築物竣工驗收合格乃至完成銷售的全過程，以及該過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重複，也不能漏項。然後在此基礎上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成並測算各構成項目的金額。下麵以“取得房地產開發用地進行房屋建設，然後銷售所建成的商品房”這種典型的房地產開發經營方式為例，並從便於測算各構成項目金額的角度，來劃分房地產價格構成。在這種情況下，房地產價格通常由下列七大項構成：
（1）土地取得成本。
房地產價格中的土地取得成本是指取得房地產開發用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的房地產市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由房地產開發商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續費）構成。在目前情況下，根據房地產開發用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為如下三種：
①通過征收農地取得的，土地取得成本包括農地征收中發生的費用和土地使用權出讓金等。
②通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。
③通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者房地產開發商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。
（2）開發成本。
房地產價格中的開發成本是指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發成本劃分為土地開發成本和建築物建造成本。在實際中，開發成本主要包括如下幾項：
①勘察設計和前期工程費，包括可行性研究，工程勘察，規劃及建築設計，施工通水通電通路及場地平整等開發項目前期工作所發生的費用。
②基礎設施建設費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。如果取得的房地產開發用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就隻有部分或沒有基礎設施建設費。
③房屋建築安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。附屬工程如房屋周圍的圍牆、水池、建築小品、綠化等。
④公共配套設施建設費，包括所需要的非營業性的公共配套設施的建設費用。
⑤開發建設過程中的稅費。
（3）管理費用。
房地產價格中的管理費用是指為組織和管理房地產開發經營活動所必需的費用，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通常可按照土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來測算。
（4）投資利息。
房地產價格中的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。此外，從估價角度來看，房地產開發商自有資金應得的利息也要與其應獲得的利潤分開，不能算作利潤。
（5）銷售費用。
房地產價格中的銷售費用是指銷售開發完成後的房地產所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算。
（6）銷售稅費。
房地產價格中的銷售稅費是指銷售開發完成後的房地產應由房地產開發商（此時作為賣方）繳納的稅費。銷售稅費通常是售價的一定比率，因此，在估價時通常按照售價乘以這一比率來測算。
（7）開發利潤。
現實中的房地產開發利潤是一種結果，是由銷售收入（售價）減去各種成本、費用和稅金後的餘額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發利潤則是需要事先測算的。開發利潤通常按一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應利潤率來測算。
3成本法的基本公式。
成本法最基本的公式為：房地產價格=重新購建價格-折舊上述公式可以根據如下三類估價對象而具體化：①新開發的土地；②新建的房地產；③舊的房地產。
對於新開發的土地，成本法的基礎公式為：新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用。
+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤在新建房地產的情況下，成本法的基本公式為：新建房地產價格=土地取得成本+土地開發成本+建築物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤在舊房地產的情況下，成本法的基本公式為：舊房地產價格=房地產的重新購建價格-建築物的折舊或者舊房地產價格=土地重新購建價格+建築物的重新購建價格-建築物的折舊4房地產重新購建價格的求取。
重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發建設可簡單地理解為重新生產。把握重新購建價格的概念還應特別注意以下三點：
（1）重新購建價格是估價時點時的價格。如在重新開發建設的情況下，重新購建價格是在估價時點時的國家財稅製度和市場價格體係下，按照估價時點時的房地產價格構成來測算的。
（2）重新購建價格是客觀的價格。具體來說，重新取得或重新開發建設的支出，不是個別單位或個人的實際耗費，而是必需的耗費，應能體現社會或行業的平均水平，即是客觀成本而不是實際成本。如果超出了社會或行業的平均水平，超出的部分不僅不能構成價格，而且是一種浪費；而低於社會或行業平均水平的部分，不會降低價格，隻會形成個別單位或個人的超額利潤。
（3）建築物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。因此，建築物的重新購建價格中未扣除建築物的折舊，而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。例如，估價對象的土地是10年前取得的商業用途法定最高年限40年的土地使用權，求取其重新購建價格時不是求取其40年的土地使用權的價格，而是求取其30年的土地使用權的價格。如果該土地目前的交通條件比10年前有了很大改善，求取其重新購建價格時不是求取其10年前交通狀況下的價格，而是求取其目前交通狀況下的價格。
求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建築物兩個相對獨立的部分，而是模擬房地產開發商的房地產開發過程，在房地產價格構成的基礎上，采用成本法來求取；二是將該房地分為土地和建築物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建築物的重新購建價格，然後將兩者相加來求取。後一種路徑用於土地市場上以能直接在其上進行房屋建設的熟地交易為主的情況。
求取土地的重新購建價格，通常是假設該土地上的建築物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然後采用市場法等求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用於城市建成區內難以求取重新開發土地成本的土地。求取土地的重新購建價格，也可以采用成本法求取其重新開發成本。因此，土地的重新購建價格可以分為重新購置價格和重新開發成本。
求取建築物的重新購建價格，是假設該建築物所占用的土地已經取得，並且該土地為空地，除了建築物不存在以外，其他狀況均維持不變，然後在此空地上重新建造與該建築物相同或具有同等效用的全新建築物所必需的支出和應獲得的利潤；也可以設想將該全新建築物發包給建築承包商建造，由建築承包商將能直接使用的全新建築物移交給發包人，這種情況下發包人應支付給建築承包商的全部費用（即建築工程價款或工程承發包價格），再加上發包人所必需的其他支出（如管理費、投資利息、稅費等）。
建築物的重新購建價格根據建築物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建築材料、建築構配件、建築設備和建築技術等，在估價時點時的國家財稅製度和市場價格體係下，重新建造與估價對象建築物具有同等效用的全新建築物所必需的支出和應獲得的利潤。重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建築物相同的建築材料、建築構配件、建築設備和建築技術等，在估價時點時的國家財稅製度和市場價格體係下，重新建造與估價對象建築物相同的全新建築物所必需的支出和應獲得的利潤。可將這種重新建造方式形象地理解為“複製”。
5建築物折舊的求取。
（1）建築物折舊的概念和內容。
估價上的建築物折舊與會計上的建築物折舊，雖然都稱為折舊並有一定的相似之處，但因兩者的內涵不同而有著本質的區別。估價上的建築物折舊是指由於各種原因而造成的建築物價值損失，其數額為建築物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額。即：建築物折舊=建築物重新購建價格-建築物市場價值建築物的重新購建價格表示建築物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建築物折舊相當於進行減價調整，其所得的結果則表示建築物在估價時點狀況下所具有的價值。根據造成建築物折舊的原因，可將建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。
①物質折舊：是指建築物在實體上的老化、損壞所造成的建築物價值損失。物質折舊可進一步從自然經過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存四個方麵來認識和把握。
自然經過的老化主要是由自然力作用引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建築物腐朽、生鏽、風化、基礎沉降等，它與建築物的實際年齡（建築物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日曆年數）正相關。同時要看建築物所在地區的氣候和環境條件，如酸雨多的地區，建築物老化就快。正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建築物的使用性質、使用強度和使用年數正相關。例如，居住用途建築物的磨損要小於工業用途建築物的磨損。意外破壞的損毀主要是由突發性的天災人禍引起的，包括自然方麵的，如地震、水災、風災、雷擊；人為方麵的，如失火、碰撞等。對於這些損毀即使進行了修複，但可能仍然有“內傷”。延遲維修的損壞殘存主要是由沒有適時地采取預防、養護措施或修理不夠及時引起的，它造成建築物不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，牆體或地麵有裂縫、洞等。
②功能折舊：是指建築物在功能上的相對缺乏、落後或過剩所造成的建築物價值損失。導致建築物功能相對缺乏、落後或過剩的原因，可能是建築設計上的缺陷、過去的建築標準過低、人們的消費觀念改變、建築技術進步、出現了更好的建築物等。功能缺乏是指建築物沒有其應該有的部件、設備、設施或係統等。例如，住宅沒有衛生間、暖氣、燃氣、電話線路、有線電視等；辦公樓沒有電梯、中央空調、寬帶等。功能落後是指建築物已有部件、設備、設施或係統等的標準低於正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設備、設施或者係統等的正常運營。例如，設備設施陳舊落後或容量不夠，建築樣式過時，空間布局欠佳等。拿高檔辦公樓來說，現在要求有較好的智能化係統，如果某個所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠，相對而言其功能就落後了。功能過剩是指建築物已有部件、設備、設施或係統等的標準超過市場要求的標準而對房地產價值的貢獻小於其成本。例如，某幢廠房的層高為6m，但如果當地廠房的標準層高為5m，則該廠房超高的1m因不能被市場接受而使其所多花的成本成為無效成本。
③經濟折舊：是指建築物本身以外的各種不利因素所造成的建築物價值損失。不利因素可能是經濟因素（如市場供給過量或需求不足）、區位因素（如環境改變，包括自然環境惡化、環境汙染、交通擁擠、城市規劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化等）。例如，一個高級居住區附近興建了一座工廠，該居住區的房地產價值下降，這就是一種經濟折舊。這種經濟折舊一般是永久性的。再如，在經濟不景氣時期以及高稅率、高失業率時，房地產的價值下降，這也是一種經濟折舊，但這種經濟折舊現象不會永久持續下去，當經濟複蘇後，這種經濟折舊也就消失了。
例：某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地麵、門窗等破舊引起的物質折舊為1萬元，因戶型設計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為6萬元，由於位於城市衰落地區引起的經濟折舊為3萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現值。
解：該舊住宅的折舊總額=1+6+3=10（萬元）。
該舊住宅的現值=重置價格-折舊=40-10=30（萬元）。
（2）求取建築物折舊的年限法。
年限法是根據建築物的經濟壽命、有效年齡或剩餘經濟壽命來求取建築物折舊的方法。
建築物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。建築物的自然壽命是指從建築物竣工之日開始到建築物主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續保證安全使用為止的時間。建築物的經濟壽命是指從建築物竣工之日開始到建築物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。建築物的經濟壽命短於其自然壽命。建築物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。