一、房地產估價概述。
房地產估價是市場經濟不可或缺的重要組成部分，社會經濟發展特別是房地產市場的發展，越來越離不開房地產估價服務。目前，市場對房地產估價的需要主要來自於：國有建設用地使用權出讓、房地產轉讓和租賃、房地產抵押貸款、房地產征收征用補償、房地產稅收、房地產損害賠償、房地產分割、房地產保險、房地產爭議調處和司法鑒定、企業有關經濟行為、房地產管理等方麵。
房地產估價的概念。
房地產估價是指專業房地產估價人員根據估價目的、遵循估價原則、按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在對影響估價對象價格的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。
房地產估價的要素。
房地產估價的要素一般是指估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法等。
（1）估價當事人。
估價當事人是指與估價活動有直接關係的單位和個人，包括估價人員、估價機構和估價委托人。房地產估價人員有房地產估價師和房地產估價員兩類。房地產估價機構是指具備足夠數量的房地產估價師等條件，依法設立並取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的專業服務機構。估價委托人即客戶，是指直接向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的單位或個人。
（2）估價目的。
估價目的是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預期用途，通俗地說，就是估價委托人將要拿未來完成後的估價報告去做什麼用，是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或者民事行為、行政行為的需要。任何一個估價項目都有估價目的，一個估價項目通常隻有一個估價目的。不同的估價目的將影響估價結果，而且，估價目的還限製了估價報告的用途。
（3）估價對象。
估價對象是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產或房地產權益及相關其他財產。房地產估價對象有土地、房屋、構築物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產等。
（4）估價時點。
估價時點也稱價值日期、估價基準日，是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間，一般用公曆年、月、日表示。
（5）價值類型。
價值類型有兩種含義，一是指價值的種類，二是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的具體某種類型的價值即特定價值。價值類型可以分為市場價值和非市場價值兩大類。
（6）估價依據。
估價依據是指一個估價項目中估價所依據的相關法律、法規、政策和標準，估價委托人提供的有關情況和資料，估價機構和估價師掌握、搜集的有關情況和資料。
（7）估價假設。
估價假設是指一個估價項目中估價師對於那些估價所必要、但尚不能肯定而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定。
（8）估價原則。
估價原則是指在房地產估價的反複實踐和理論探索中，在認識房地產價格形成和變動的客觀規律的基礎上，總結、提煉出的一些簡明扼要的進行房地產估價所應依據的法則或標準。獨立、客觀、公正是房地產估價的基本原則，也是房地產估價的最高行為準則。同時，房地產估價還應遵守的技術性原則主要有合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則等。
合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象權益下的價值。所謂依法，不僅要依據憲法和相關法律、行政法規、估價對象所在地的地方性法規、締結或者參加的相關國際條約，還要依據國務院及其各部門頒發的相關決定、命令、部門規章和政策及技術規範，最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關司法解釋，估價對象所在地的國家機關頒發的相關地方政府規章和政策，以及估價對象的規劃設計條件、國有建設用地使用權出讓合同、房屋租賃合同等。
最高最佳使用原則要求估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。
估價時點原則要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。
替代原則要求估價結果不得不合理地偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
（9）估價程序。
估價程序是指一個房地產估價項目運作的全過程中的各項具體工作，按照其相互聯係排列出的先後進行次序。房地產估價的一般程序是：獲取估價業務；受理估價委托；擬定估價作業方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法測算；確定估價結果；擬定估價報告；審核估價報告；出具估價報告；估價資料歸檔。
（10）估價方法。
房地產估價應借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經驗及其主觀判斷。一宗房地產的價值通常可以從如下三條途徑來求取：
途徑一：近期市場上類似的房地產是以什麼價格進行交易的—基於明智的買者肯出的價錢不會高於其他買者最近購買類似房地產的價格，即基於類似房地產的市場交易價格來衡量其價值。
途徑二：如果重新開發建設一宗類似的房地產需要多少費用—基於明智的買者肯出的價錢不會高於重新開發建設類似房地產所必需的代價，即基於房地產的重新開發建設成本來衡量其價值。
途徑三：如果將該宗房地產出租或營業預計可以獲得多少收益—基於明智的買者肯出的價錢不會高於該宗房地產預期未來收益的現值之和，即基於該宗房地產的預期未來收益來衡量其價值。
由此，在房地產估價上產生了三大基本方法：市場法、成本法和收益法。
二、市場法。
1市場法概述。
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象房地產與在估價時點的近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象價值的方法。其中，類似房地產是指與估價對象相同或者相當的房地產。
市場法的適用對象是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。而那些很少發生交易的房地產，如特殊廠房、學校、紀念館、古建築、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。
市場法適用的條件是在同一供求範圍內並在估價時點的近期，存在著較多類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者類似房地產交易實例較少的地區，就難以采用市場法估價。
運用市場法估價一般按下列四個步驟進行：
第一步，搜集交易實例。
第二步，選取可比實例。
第三步，對可比實例成交價格做適當的處理。其中，根據處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。價格換算即建立價格可比基礎，價格修正即交易情況修正，價格調整包括交易日期調整和房地產狀況調整。
第四步，求取比準價格。
2搜集交易實例。
運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例（一般來說，不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的。但這些報價、標價在一定程度上可以作為了解市場行情的參考）。隻有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據此評估出客觀合理的價值。因此，首先應盡可能搜集較多且真實的交易實例。
在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產的狀況，如名稱、坐落、麵積、四至、用途、產權、土地形狀、建築物建成年月、周圍環境、景觀等；②交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關係；③成交日期；④成交價格，包括計價方式（如按建築麵積計價、按套內建築麵積計價、按使用麵積計價、按套計價等）和價款；⑤付款方式，如一次性付款、分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比率）、貸款方式付款（包括首付款比率、貸款期限）；⑥交易情況，如交易目的（賣方為何而賣，買方為何而買），交易方式（如協議、招標、拍賣、掛牌等），交易稅費的負擔方式，有無利害關係人之間的交易（關聯交易）、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。
3選取可比實例。
針對某一具體的估價對象及估價時點、估價目的，不是任何交易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例並不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些可用於參照比較的交易實例，稱為可比實例。
選取的可比實例應符合如下四個基本條件：①可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產；②可比實例的成交日期應與估價時點接近；③可比實例的交易類型應與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。
選取的可比實例數量，從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數量過多，一是可能由於交易實例的數量有限而難以做到，二是後續進行修正、調整的工作量大，因此一般選取三個以上（含三個）、十個以下（含十個）可比實例即可。
4建立價格可比基礎。
選取了可比實例之後，一般需先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，並統一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為後續進行修正、調整建立共同的基礎。
建立價格可比基礎包括如下五個方麵：
（1）統一付款方式：房地產由於價值量大，其成交價格往往采用分期付款的方式支付。估價中為便於比較，價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準，因此需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次付清的數額。具體方法是通過折現計算。
例如：某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20%，餘款於半年後支付。假設月利率為05%，則該宗房地產在其成交日期一次付清的價格為：30×20%+30×（1-20%）/（1+05%）6=2929（萬元）（2）統一采用單價：在統一采用單價方麵，通常為單位麵積上的價格。土地除了單位土地麵積上的價格，還可為單位建築麵積上的價格—樓麵地價。根據估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個車位為比較單位，旅館以每個房間或床位為比較單位，電影院以每個座位為比較單位，醫院以每個床位為比較單位，保齡球館以每個球道為比較單位，等等。
（3）統一幣種和貨幣單位：在統一幣種方麵，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的彙率。在通常情況下，是采用成交日期時的彙率。但如果先按原幣種的價格進行市場狀況調整，則對進行了市場狀況調整後的價格，應采用估價時點時的彙率進行換算。彙率的取值，一般采用國家外彙管理部門公布的外彙牌價的賣出、買入中間價。在統一貨幣單位方麵，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。
（4）統一麵積內涵：在現實的房地產交易中，有按建築麵積計價、有按套內建築麵積計價，也有按使用麵積計價的。它們之間的換算公式如下：建築麵積下的價格=套內建築麵積下的價格×套內建築麵積建築麵積建築麵積下的價格=使用麵積下的價格×使用麵積建築麵積套內建築麵積下的價格=使用麵積下的價格×使用麵積套內建築麵積（5）統一麵積單位：在麵積單位方麵，中國內地通常采用平方米（土地麵積除了平方米，有時還采用公頃、畝），中國香港地區和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國台灣地區和日本、韓國一般采用坪。將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格如下：平方米下的價格=公頃下的價格÷10000。
平方米下的價格=畝下的價格÷66667。
平方米下的價格=平方英尺下的價格÷009290304。
平方米下的價格=坪下的價格÷330579。
5交易情況修正。
可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由於要求評估的是估價對象的客觀合理價值，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。
（1）了解可能使可比實例成交價格偏離的因素。
進行交易情況修正，首先應了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：
①利害關係人之間的交易。例如，父子之間、兄弟之間、母子公司之間、公司與其員工之間的房地產交易，成交價格通常低於正常市場價格。
②急於出售或急於購買的交易。例如，欠債到期，無奈隻有出售房地產來償還，在這種情況下的成交價格往往是偏低的。相反，在急於購買情況下的成交價格往往是偏高的。
③交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解市場行情，盲目購買，成交價格往往是偏高的。相反，如果賣方不了解市場行情，盲目出售，成交價格往往是偏低的。
④交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的房地產有特別的愛好、感情，特別是該房地產對買方有特殊的意義或價值，從而買方執意要購買或賣方惜售，在這種情況下的成交價格往往是偏高的。
⑤特殊交易方式的交易。如拍賣、招標、哄抬或拋售等。房地產正常成交價格的形成方式，應是買賣雙方經過充分討價還價的協議方式。拍賣、招標方式容易受現場氣氛、情緒等的影響而使成交價格失常。
⑥交易稅費非正常負擔的交易。在房地產交易中往往需要繳納一些稅費，如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續費、補交土地使用權出讓金等。按照稅法及中央和地方政府的有關規定，有的稅費應由賣方繳納，如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅；有的稅費應由買方繳納，如契稅、補交土地使用權出讓金；有的稅費則買賣雙方都應繳納或各負擔一部分，如印花稅、交易手續費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。需要評估的價值，也是基於買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費。但在實際的房地產交易中，往往出現本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方協議由買方繳納；或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方協議由賣方繳納。
⑦相鄰房地產的合並交易。房地產價格受土地形狀是否規則、土地麵積或建築規模是否適當的影響。形狀不規則或麵積、規模過小的房地產，價格通常較低。但這類房地產如果與相鄰房地產合並後，則效用通常會增加。因此，當相鄰房地產的擁有者欲購買該房地產時，該房地產的擁有者通常會索要高價，而相鄰房地產的擁有者往往也願意出較高的價格購買。所以，相鄰房地產合並交易的成交價格往往高於其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。
⑧受債權債務關係影響的交易。例如，設立了抵押權、典權或有拖欠工程款的房地產交易。
（2）修正方法。
進行交易情況修正，需要測定使成交價格發生偏離的因素造成的偏離程度。在哪種情況下應當修正多少，主要依靠估價人員根據其掌握的紮實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經驗和對當地房地產市場行情、交易習慣等的深入調查、了解作出判斷。其中，對於交易稅費非正常負擔的修正，隻要調查了解清楚了交易稅費非正常負擔的實際情況，然後根據計算即可。具體是將成交價格修正為按照稅法及中央和地方政府的有關規定，無規定的依照當地習慣，買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。在修正方法上，主要是把握以下公式：正常成交價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格正常成交價格+應由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格如果賣方、買方應繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即應由賣方繳納的稅費=正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率應由買方繳納的稅費=正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率則：正常成交價格=賣方實際得到的價格1-應由賣方繳納的稅費的比率正常成交價格=買方實際付出的價格1+應由買方繳納的稅費的比率（3）交易日期調整。
可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況（如當時的市場供求關係）下形成的。要求評估的估價對象的價值是估價時點時的價值，是在估價時點時的房地產市場狀況（如估價時點是現在的情況下是現在的市場供求關係）下形成的。如果成交日期與估價時點不同（往往是這種情況，而且成交日期通常是過去，估價時點通常是現在），房地產市場狀況可能發生了變化，例如，政府出台了新的政策措施，利率發生了變化，出現了通貨膨脹或通貨緊縮，消費觀念有所改變等，導致了可比實例、估價對象這類房地產的市場供求關係發生了變化，從而即使兩宗完全相同的房地產，在這兩個時間上的價格也會有所不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易日期調整。交易日期調整實質上是對房地產市場狀況對房地產價格的影響進行調整，故又可稱之為房地產市場狀況調整，簡稱市場狀況調整。