學習要求。
掌握：房地產價格形成的條件、特征、影響因素。
熟悉：房地產價格的種類。
了解：房地產估價的基本方法和類型。
房地產價格的概念及特征。
一、房地產價格的概念。
房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價—貨幣額、商品或其他有價物。在現今社會，房地產價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付，例如，以房地產作價入股換取設備、技術等。房地產價格的形成基於三個條件：有用性、稀缺性、有效需求。
1有用性。
有用性是指能滿足人們的某種需要，經濟學上稱為使用價值或效用。房地產如果沒有用，人們就不會產生占有房地產的要求或欲望，更談不上花錢去購買，從而也就不會有價格。
2稀缺性。
稀缺性，是指現存的數量尚不夠滿足每個人的需要，是相對稀缺，而不是絕對缺乏。一種物品僅有用還不能使其有價格，比如空氣，盡管對人類至關重要，但它的數量豐富，一般情況下都能自由取用，所以不會有價格。因此，房地產要有價格還必須具有稀缺性，隻有有用並稀缺，人們才肯付出金錢等代價去占有或使用它。
3有效需求。
有效需求是指有支付能力支持的需要。需要不等於需求，需要隻是一種要求或欲望，需求是指有購買能力支持的需要—不但願意購買而且有支付能力。房地產價格要成為現實—不是有價無市，還必須對房地產形成有效需求，即：既有購買欲望（想買），又有購買能力（有錢買）。
二、房地產價格的特征。
1價格的一般特征。
房地產價格與一般物品的價格，既有相同之處，也有不同的地方。相同之處是：①都有價格，用貨幣表示；②都有波動，受供求等因素的影響；③都是按質論價，優質高價，劣質低價；④都與交易的個別條件有關。房地產價格與一般物品價格的不同之處，表現為房地產價格的特征。
2房地產價格的主要特征。
房地產價格主要有下列5個特征：房地產價格受區位的影響很大；房地產價格實質是房地產權益的價格；房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金；房地產價格是在長期考慮下形成的；房地產價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素的影響。
（1）房地產價格受區位的影響很大。
房地產具有不可移動性，其價格與區位密切相關。區位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關係。就具體一宗房地產而言，其區位是指該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關係，除了其地理坐標位置（通常用經緯度表示），還包括它與重要場所（如市中心、機場港口、車站、政府機關、同行業等）的距離，從其他地方到達該宗房地產的可及性，從該宗房地產去往其他地方的便捷性，該宗房地產的周圍環境、景觀等。其中，最簡單和最常見的是用距離來衡量區位的好壞。距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。現在，人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。
（2）房地產價格實質是房地產權益的價格。
房地產由於不可移動，在交易中其可以轉移的，不是物質實體，而是所有權、使用權或其他權益。物質實體狀況相同的房地產，權益狀況可能千差萬別，甚至物質實體狀況好的，由於權益過小，如土地使用年限很短或產權有爭議，價格較低；相反，物質實體狀況差的，由於權益較大，如產權清晰、完全，價格可能較高。所以，從這種意義上講，房地產價格是房地產權益的價格。
（3）房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。
房地產由於價值大、壽命長久，出現了買賣和租賃兩種方式並存，有些類型的房地產，如公寓、寫字樓、旅館，租賃甚至是主流。所以，房地產同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經濟學上稱為源泉價格，即這裏的交換代價的價格（簡稱價格）；另一個是使用它一定時間的價格，經濟學上稱為服務價格，即這裏的使用代價的租金（簡稱租金）。一般物品，如家具、衣服，主要是買賣價格，很少有租賃價格。人在現代社會，隻有租賃價格—工資，沒有買賣價格。房地產的價格與租金的關係，類似於資本的本金與利息的關係。
（4）房地產價格是在長期考慮下形成的。
房地產的價值大，人們對其交易一般是謹慎的。並由於房地產具有獨一無二性，對影響其價格的質量、功能、產權、物業管理等方麵的情況在短時間內不易了解。因此，房地產的交易價格很難在短期內達成。另外，一宗房地產通常與周圍其他房地產構成某一特定地區，而該地區並非固定不變，尤其是社會經濟位置經常在變化，所以，房地產價格也是在考慮該房地產過去如何使用，預計將來可以做何種使用，總結這些考慮結果後才形成房地產現在的價格。
（5）房地產價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素的影響。
一般物品由於品質相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的買者和賣者，其價格形成通常較客觀，難以受交易者個別因素的左右。房地產由於不能搬到一處作比較，具有獨一無二性，要認識房地產，隻有親自到實地查勘，而且由於房地產價值大，相似的房地產一般隻有少數幾個買者和賣者，有的房地產甚至隻有一個買者和一個賣者，所以，房地產價格一般隨交易的需要而個別形成，並容易受買賣雙方個別因素（如付款方式、討價還價能力、需要的急迫程度、偏好、感情衝動）的影響。
房地產價格的影響因素。
房地產價格的高低，是由眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響彙聚而成的。而且，影響房地產價格的因素極其複雜、難以把握。
一方麵，各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產的價格，有的因素則提高房地產的價格。有些影響房地產價格的因素對房地產價格的影響較大（即引起的房地產價格的升降幅度較大）；有的因素則影響較小。但是，隨著時間的不同，地區的不同，或者房地產的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。
另一方麵，各種影響房地產價格的因素與房地產價格之間的影響關係是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響是直線性的，即隨著這種因素的變化而提高或降低房地產的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高或降低房地產的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的變化而降低或提高房地產的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產的價格，但從另一角度看會降低房地產的價格，其對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方麵的合力決定的。
影響房地產價格的因素多而複雜，需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見，現將影響房地產價格的因素分為下列8類：自身因素；環境因素；人口因素；經濟因素；社會因素；政策因素；心理因素；國際因素。各類影響因素中還包含若幹種具體的影響因素。
1房地產的自身因素。
房地產的自身因素是指那些反映房地產本身的物質實體、權益和區位狀況的因素。房地產自身狀況的好壞，直接關係到其價格的高低。例如，建築物的新舊、質量、功能、平麵布置、外觀形象等因素，對房地產的價格有很大影響。而日照、風向、降水量、地勢、天然周期性災害等因素，對房地產的價格也有很大影響。日照對房地產價格的影響可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。相同樓層、套型的住宅，朝東南與朝西北，價格就有較大差異。處在上風地區的房地產的價格，一般高於處在下風地區的房地產的價格。把降水量與地勢結合起來看，對房地產價格的影響比較明顯。房地產所處的地勢雖然低窪，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大；反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響就大。凡是有天然周期性災害的地帶，如江、河、湖、海邊周期性的水災，土地利用價值低，甚至不能利用。如果勉強利用，一旦天災襲來，人們的生命財產都無保障。因此，這類房地產的價格必然很低。但如果一旦修建了可靠的防洪設施，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由於靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類房地產的價格要高於其他房地產的價格。
2環境因素。
影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素。這方麵的因素主要有聲覺環境、大氣環境、水文環境、視覺環境和衛生環境。例如，汽車、火車、飛機、工廠、人群（如周圍是否有農貿市場）等，都可能形成噪聲。對於住宅、旅館、辦公、學校、科研等類房地產來說，噪聲大的地方，房地產價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產價格通常較高。再如，化工廠、屠宰廠、醬廠、酒廠、廁所等都可能造成空氣汙染，因此，凡接近這些地方的房地產價格較低。
3人口因素。
房地產的需求主體是人，人的數量、素質、構成等狀況，對房地產價格有很大影響。
房地產價格與人口數量的關係非常密切。就一國而言如此，一地區或一城市的情況來看也如此。特別是在城市，隨著外來人口、流動人口的增加，對房地產的需求必然增加，從而引起房地產價格上漲。人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，也可以引起房地產價格高低的變化，人類社會隨著文明發達、文化進步，公共設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格趨高。家庭人口規模發生變化，即使人口總數不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住宅數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。
4經濟因素。
影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，物價（特別是建築材料價格）、建築人工費，居民收入。這些因素對房地產價格的影響都較複雜，例如物價，房地產價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同。通常，物價的普遍波動，表明貨幣購買力的變動，即幣值發生變動。此時物價變動，房地產價格也隨之變動，如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當於房地產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致，表示房地產價格與一般物價之間的實質關係未變。不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，如建築材料價格、建築人工費的上漲，會增加房地產的開發成本，從而可能推動房地產價格上漲。從一段較長時期來看，房地產價格的上漲率要高於一般物價的上漲率和國民收入的增長率。但在房地產價格中，土地價格、建築物價格和房地價格，或者不同類型的房地產的價格，其變動幅度不是完全同步，甚至不是同方向的。
5社會因素。
影響房地產價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機和城市化等。
政治安定狀況是指不同政治觀點的黨派、團體的衝突情況，現行政權的穩固程度等。一般來說，政治不安定，意味著社會可能動蕩，影響人們投資、置業的信心，會造成房地產價格低落。
社會治安程度是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方麵的刑事犯罪情況。房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此會造成房地產價格低落。