關於我國房地產企業資金鏈管理的思考
經濟縱橫
作者：鄭軍
[摘 要] 我國房地產行業屬於資金密集行業，資金鏈管理的好壞，直接關係到房地產企業的生死存亡，當下房地產企業的資金鏈管理存在巨大風險。文章提出我國房地產企業資金鏈管理存在的問題並分析其原因，在籌劃投資規模和進度的戰略層麵上從提高資產周轉率，加快回款進度，籌劃資本結構，降低財務杠杆風險，創新、拓展融資渠道和加強資金鏈風險防範方麵提出加強資金鏈管理的措施。
[關鍵詞] 房地產企業；資金鏈；管理
[作者簡介] 鄭軍，廣西經濟管理幹部學院會計師、碩士，廣西 南寧，
[中圖分類號] F293.338 [文獻標識碼] [文章編號] 1007-7723（2013）01-0013-0005
隨著國際國內經濟環境發生的變化，我國正進行經濟結構調整，房地產行業作為國民經濟結構中重要的組成部分，必然要進行結構比例調整。中央先後實行了“限購、限貸、限融資”等一係列行業限製性措施並動用了財稅政策，行政直接幹預甚至官員問責等方麵手段，對房地產進行調控，樓市調控政策變成了“從無到有、從鬆到緊”。國家相繼出台了“國六條”、“國八條”、“國十一條”等針對房地產的調整控製政策，讓房地產經曆了二十年前商品房市場起步期的春暖花開，到2000年以後的供需兩旺的火熱盛夏，再到2009年的秋風肅殺乃至隆冬速凍。2012年上半年，隨著政府的“微調”，如首套房利率優惠，公積金貸款上限放寬以及貨幣政策方麵的降準、降息，再加上房企“以價換量”等，2012年下半年，以“限購”作為典型的行政調控手段表明，政府對房地產市場的調控已經進入深水區。剛剛召開的黨的十八大提出“建立市場配置和政府保障相結合的住房製度”，可以看出政府會減少對土地財政的依賴，注重房地產業金融創新，堅持調控政策不動搖，仍是主基調。正是在國家宏觀政策、微觀政策的調整以及購買者的觀望下，房地產企業正處在前所未有的困境中。房地產行業是資金密集型行業，資金周轉不靈會給地產企業帶來了前所未有的資金壓力。縱觀房控、房企和房價形勢，都要求房地產企業特別重視自己的資金鏈管理。
一、我國房地產企業資金鏈管理的現狀
（一）宏觀政策領會不透徹，嚴重影響房地產企業決策
近幾年，我國政府為了轉換經濟增長模式，積極調整產業結構，對房地產行業更是尤為重視，調控力度很大，不斷出台新的政策來調整房地產行業。房地產企業的高層管理人員在製定房地產企業戰略投資進度和規模時還按照以前的思維方式：隻要拿到地，建出房子就掙錢。沒有很好地吃透國家政策，往往在決策後又不能很好地關注政策的變化，導致投資規模和項目的建設進度安排不合理，造成了強大的資金鏈壓力。
（二）存貨銷售不及時，資金積壓嚴重
根據已公布中報，72家上市房地產企業的存貨同比增加了近三成，上市公司存貨總量創近5年新高。據第一財經日報《財商》記者統計，存量總量超過1000億元的公司有中國建築、萬科A、保利地產等。房地產企業普遍存在大量的存貨積壓，導致占用大量的積壓資金，房地產企業本身這幾年的融資狀況就不佳，使得房地產企業資金鏈循環周期加長，影響了資金周轉速度，帶來了房地產企業資金鏈空前的壓力。
（三）資本結構失衡，財務風險高
據有關方麵統計，2007年以來，非上市房地產公司負債率普遍超過75%，在個別省市更高。上市公司的資產負債率也很高，根據2012年上市公司季報，萬科第三季度報告顯示，流動負債2335.55億元，總負債2761.34億元，總資產3477.75億元，資產負債率為79.40%。保利第三季度上市公司季報顯示，流動負債1364.52億元，總負債1915.80億元，總資產2382.57億元，資產負債率80.41%。普遍的高資產負債率，讓我國的房地產企業在高財務風險中運營，資金鏈始終處在高度緊繃狀態，蘊藏著斷裂的風險。
（四）融資難度大，資金量不足
隨著政府對房地產企業調控加強，通過銀行融資越來越難，原先躺在銀行身上融資開發房地產的時代已遠去，房地產企業還沒有適應過來，以前沒有拓寬融資渠道，主要依靠銀行，形成了融資渠道的單一化，隻有很少一部分大型房地產公司可以通過上市來融資，多數房地產企業資金量不足，融資渠道的單一化，存在很大的融資風險，由於銷售不暢，資金鏈拉長，導致房地產企業資金量嚴重不足。
（五）抗風險能力差，無資金鏈安全防範意識
我國房地產企業管理者們對擴大房地產開發規模和加強開發進度感興趣，而對加強財務管理的意識普遍不強，平時很少研究財務風險的問題，缺少風險應對策略。在目前國家對房地產行業的調整高壓政策下，隨著國內外金融環境的改變，由於沒有形成資金鏈安全防範意識，風險防範工作做得不夠，房地產企業遇到環境發生變化而措手不及。
二、我國房地產企業資金鏈管理的存在問題
在回款周期拉長、存量增大、信貸收緊、負債率增高等因素的影響下，今年及近期房企業將麵臨巨大資金壓力，主要存在的問題有：
（一）國家政策調控，房地產行業融資困難
經過30多年的改革開放，我國經濟有了很大的發展，房地產行業空前繁榮，在帶動相關產業和GDP的增長方麵起了至關重要的作用，已造成了地方政府依賴土地財政和GDP增長過分依賴房地產行業的局麵。房地產行業存在大量的投機行為，導致房價暴漲，已遠遠超過正常的市場物價規律，脫離了住房功能的原有屬性。縱觀世界各國，房地產行業雖然在國民經濟中占比較重要的地位，但不是主導地位，比重過高將造成經濟運行的高風險性。綜合多種因素，我國政府已下決心對產業結構進行深度調整，在國民經濟結構性調整的大背景下，決定了房地產業的產業結構比例必須下調。房地產行業作為國民經濟產業結構的一個重要組成部分，成為產業結構調整的重點。政府調整房地產行業的目的之一是要讓老百姓買得起房，住有所居；同時，也要改變地方政府過分依賴土地財政和依靠房地產帶動GDP的經濟發展格局，就是要下調房地產行業在整個國民經濟產業結構中的比例，平衡各產業發展的資源，促進國民經濟平穩、安全、較快發展，讓各市場主體回歸到行業所處的本位。
政府為了穩定房價，讓房地產行業回歸本位，加強國家經濟運行穩定，先後出台了“國六條”、“國八條”、“國十一條”等相關政策，分別從財政稅收、金融和行政手段來加強對房地產的宏觀管理，特別是從緊的貨幣金融政策和限購令的出台，讓房地產行業融資更困難，銷售更困難，資金回籠慢，導致資金運營不暢，房地產企業資金鏈緊張。2012年上半年，中央貨幣政策放鬆，降準、降息等，各地方對首套房貸利率優惠，公積金貸款上限放寬加上開發商的“以價換量”，上半年成交量有小幅反彈，呈現樓市回暖現象。據數據統計，2012年上半年，1-5月份全國商品房銷售麵積2.88億平米，同比下降12.4%，下降幅度較1～4月份縮小1個百分點；5月份當月商品房銷售麵積出現大幅反彈，環比上漲20.3%，相對於2011年樓市肅殺景象，2012年上半年樓市“回暖”，但這並不能說是我國樓市已“複蘇”。根據國家統計局2012年1至10月份的數據統計顯示，全國房地產1至10月商品房銷售麵積78743萬平方米，同比下降1.1%。1至10月份房地產開發企業本年到位資金76397億元，同比增長11.6%，其中國內貸款12106億，利用外資337億元，自籌資金31515億元，其他資金32440億元，其中其他資金中定金及預收款20337億，個人按揭貸款8075億元。2012年1-10月，全國房地產開發投資57629億元，住宅投資39704億元。從2012年房地產市場整體來看，市場處於焦灼狀態，市場更多受政府政策控製，中央表示十八大後對房地產行業調控力度不會降低。從整個宏觀層麵來看，對於房地產這個“資金密集型”行業來說，資金鏈會受到國家調控政策影響，資金鏈的管理受到整個房地產行業的重視。