房地產：去行政化元年
公司與產業
作者：楊現華
枷鎖解除了，好日子卻回不來了。
2014年的房地產市場依舊熱鬧非凡，萬科與綠地榜首之爭在這一年愈演愈烈，而A股上市無望的萬達已經在年底掛牌港交所，王健林已經躋身亞洲富豪榜前三，有著房地產藝術家之稱的宋衛平悔婚融創，戲劇般地又將綠城重新納入麾下，然後又突然把部分股份轉賣給了國企中交建？？？？但在這熱鬧的背後，房地產的風光已經漸行漸遠。
在經曆了2013年的瘋狂上漲之後，房地產行業在2014年終於安靜下來，雖然各方麵的限製陸續解除，可當初樓市熱火朝天的歡騰勁兒再也找不到了。當初“數錢數到手抽筋”的開發商們，如今紛紛謀求多元化了。
2014年對於開發商來說，在政策上是寬鬆的，在被行政的枷鎖束縛多年之後，如今的樓市與行政化漸行漸遠，房企融資的渠道也再度放開，一切都開始回歸到正常的狀態。在去行政化日益明朗、市場終歸於市場之後，開發商們能看到更美好的曙光嗎？
從崩盤到解除限購
2014年年初，杭州樓市崩盤的消息像是掀動密西西比河的一隻蝴蝶，迅速在樓市和資本市場引發震動。以招保萬金為首的地產龍頭股價放量大跌，資金瘋狂逃離，資本市場一片風聲鶴唳。
如同第一張被推倒的多米諾骨牌，在杭州等地樓市宣布降價之後，全國樓市一瞬間都被渲染上了恐慌的氣氛，加之此前李嘉誠大規模拋售內地房地產項目，樓市即將崩盤的言論再次甚囂塵上。然而，在無數次“狼來了”的危言之後，房價卻都每次再攀新高，這一次會是真的嗎？
雖然，事後證明杭州樓市崩盤的言論言過其實，但經此虛驚之後，杭州的房價卻是實實在在地難以反彈了。巨大的庫存壓力讓房企失去了提價的理由，在需求難以滿足之時，取消限購在各地蠢蠢欲動。
最先動手的不是漩渦中的杭州，而是呼和浩特。6月26日，呼和浩特放開限購，成為全國首個正式發文確定放開限購的城市。在此之前，多地雖然都或多或少地微調限購政策，但正式鬆綁並未出現。
在呼和浩特打響第一槍之後，濟南、杭州、溫州？？？？短短一個半月的時間裏，全國已有40個城市放鬆或取消限購，在珠海住建局發文取消樓市限購之後，原來46個限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市仍在堅持限購。也就是說，除了一線城市仍在堅持限購之外，二、三線城市已經全麵“救市”。
在取消限購這一行政限令之時，其他行政化的藩籬也陸續拆除。取消限購放寬了需求，但購房者麵對高房價仍力不從心，於是，各地方版的公積金新政及調低首付比例等措施陸續問世，在地方調整到位之後，中央的政策再次加碼。
10月中旬，住建部等三部門聯手調整了個人住房公積金貸款政策，其中包括公積金繳存異地互認、部分地區提高首套房貸款額度、降低公積金貸款中間費用等。
在公積金新政出爐之前的半個月，央行也剛剛公布了“認貸不認房”的930新政，一連串的政策組合拳終於激活了樓市，進入四季度，房地產終於出現了難得一見的回暖跡象。而11月底央行的“意外”降息短期內又能極大提升市場信心，2014年的冬天，房地產市場提前感受到了春意。
在行政化色彩淡去的同時，市場化的手段開始走向舞台中央。從2010年起，上市房企在A股融資的閘門被正式關閉，一關就是近4年，140餘家房企連續4年在A股沒有拿到一分錢。
雖然再融資再次開啟是在2013年的8月份，但真正集中獲批卻是在2014年。A股恢複了房企的融資功能，對於負債高企的上市房企不啻為一大利好。在11月底央行降息之後，國土部將不再審核房地產公司再融資的消息開始在坊間流傳。
取消限購、放鬆貸款、限價消失？？？？疊加在房企身上的“限”字如同剝絲抽繭一般一一去掉。
事實上，最近幾年，這些“限”字令連同“國X條”、“新X條”，成了中央和地方政府調節樓市最有力的武器。雖然政府企圖以行政化的手段遏製高燒不斷的樓市，但最終的結果卻是每一次調控都成為房價再次飆升的起點，政府的行政命令不但沒有給樓市降溫，反而成了房價的“助推器”。
這就是說，行政手段雖然可以暫時性遏製房價的上漲，卻無法從根本上改變樓市供需。