王平
摘要：涉房產登記類案件實際上糾結著行政和民事這兩大法律關係，出現了難以區分訴訟屬性以及如何適用程序的困惑。筆者立足本國法律規定，從登記行為的性質、合法性審查標準入手，堅持行政行為公定力原則，尊重當事人的選擇權，在審判製度和判決方式方麵彌補行政審判的局限，旨在解決目前審判實踐中的難題，求得法律的統一，維護司法權威。
關鍵詞：房產登記有限的實質審查民事訴訟行政訴訟
隨著市場經濟的發展和房地產價值的驟增，房產糾紛在整個社會矛盾中占據重要位置，也成為人民法院審判工作的重點。由於房屋產權登記是國家公權力對私權領域的介入，在司法實踐中不可避免地形成民事爭議與行政爭議相互交織重疊的情形。如何選擇訴訟途徑，減輕當事人的訟累，節約本來就不富裕的司法資源，各地法院的處理也因認識分歧而處理模式迥異，處理結果大相徑庭，嚴重影響此類糾紛的公正高效解決。筆者試對此加以研究，以求教於同仁。
一、房產登記行為的性質
一些學者認為，房產登記行為屬行政行為，這主要是從具體行政行為的特征和我國現行法律規定來判定。從主體看，我國的房產登記機關是房產管理部門，符合行政主體特征；登記行為是針對特定公民、法人或其他組織，針對特定的登記事項；是依據房產管理部門單方麵意誌實施的；取得登記的房屋權利人可以依據房產登記主張權利，登記行為具有法律意義，產生法律效果。
近年來，尤其在物權法討論中，一些學者對房產登記行為的性質提出質疑，認為房產登記的性質為民事行為，理由是：第一、登記行為源於登記申請人的請求行為，該申請權及所為的意思表示當為民事領域範圍。第二、登記的功能主要表現為權利確認功能和公示功能，其本質是為了確保房地產權利人的合法物權。第三、從世界範圍內看，諸多登記行為產生的訴訟，當事人向法院提起的是民事訴訟，而非國家賠償之訴。第四、登記與交付是物權變動的公示方法，不動產登記如果定型為行政行為，則不倫不類。
筆者認為，學術界的探討應成為我國未來不動產登記製度改革的方向，但筆者旨在解決目前司法實踐中行政、民事交織的困惑，中國的法製發展固然需要借鑒國外的先進經驗，但應循序漸進、不斷完善，在審判實務中不應脫離本國法製。我國的不動產實行行政機關登記製度，登記行為的主體為行政主體；登記機關在管理中帶有明顯的行政管理色彩，如受理申請、審核權屬異議、頒發和撤銷房屋權屬證書、對違法行為的行政處罰；房屋登記的目的是為加強城市房屋權屬管理，維護房地產市場秩序，保障房屋權利人的合法權益，實現國家對房屋權屬的行政管理，屬公法規範。盡管通過登記彰顯和保障了私權的實現，但正如其他行政行為如行政許可、行政處罰等，也同時保護私權一樣，不能淹沒房產登記的行政行為性質。故在我國現有法律未做修改之前，房產登記行為仍為行政行為。
二、房產登記行為的司法審查標準
持形式性審查標準的學者認為，房屋權屬登記本身並不創設權利，申請人申請登記的民事法律關係在實質上是否真實有效，則不在登記機關的職責範圍之內。從權力分工的角度來，應由司法機關對民事法律關係的合法性進行裁判，如果允許行政機關徑行就民事交易作出判定，無疑是行政權對司法權的侵占，構成行政越權。