在商品經濟中，出租人有權經過長期思考後決定出賣租賃房屋，也有權臨時起意，也可能因突發事件不得不賣，如生病。這些都是他自主決定的市場行為，任何外在的限製都不合理，優先權製度考慮了承租人的利益，而出租人的利益卻被忽視，在商品經濟中，出賣人想把物賣給哪方，完全是其本身應有的權利，而優先權製度卻迫使出賣人隻能賣給出租人，似乎隻要承租人購買時付出“同等條件”即可。但現實生活是複雜的，如果某人有兩座相鄰房屋，一座自住，一座想賣給自己親戚，相互為鄰，便於照顧，且出賣時想低價賣出，這裏有一個親情關係在裏麵，但由於承租人的優先購買權，迫使他明則高價賣出，實則收取低價，規避法律，這樣迫使出租人違背意思自治，不得不以欺詐手段達到目的。法律規定顯然不合理，這正是房屋承租人依據法律規定行使優先購買權所出現的局麵。
三、結語
上麵論述了房屋承租人優先購買權製度的負麵效應，我們再回顧反思一下，這一製度的價值追求目標，看看為了追求這些價值目標而犧牲出租人第三人的許多利益，違背民法的公平原則、自願原則，阻礙商品流通值得不值得。
首先，房屋承租人優先購買權的目標之一：秩序價值。似乎隻有把房屋賣給承租人，才能維護和穩定既有物的使用關係。但是，現行法律下，合法轉租下的次承租人不享有優先購買權，次承租人實意地使用租賃房屋，是他而不是承租人對租賃房屋形成了一定的使用關係；按“穩定使用關係”的價值追求，那麼就應當由次承租人對租賃房屋享有優先購買權。而不是由承租人享有該權利。實際上為了“穩定社會關係”這一價值追求，可以通過“買賣不破租賃”這一製度實現。沒有必要規定承租人的優先購買權來實現。其次，效率價值，該價值追求認為，承租人行使了優先購買權，就可以不再去市場尋找相同功能之房屋，節約了交易成本，但實際上他所節省的交易成本費用的代價是由第三人承擔，破壞了公平原則，這一效率價值也無足可取。再次，保護弱勢群體價值，現代社會中的租賃關係與過去的租賃關係不同，現代商業社會很難在出租人與承租人之間區分誰為弱者，退一步說，即使承租人為弱勢，也不能以犧牲出租人與第三人利益來救濟承租人，因為民法是市民法，而不是社會救濟法，保護弱者任務應由國家承擔。四，保護依賴關係的價值追求，承租人對所租賃房屋存在一定的依賴關係，如承租人使用出租房屋產生的居住、使用投資、工作生活聯係等。但這種依賴是有期限的，承租人對此也非常清楚。所以說，在租賃期限內的承租人使用租賃房屋，對租賃房屋產生依賴，此依賴在合同租賃期限內是合理的，超出租賃期限內的依賴很難再說是合理的，因為此時他已再無依賴的基礎即租賃合同。隻要規定了“買賣不破租賃”製度，就可以使承租人的依賴得到實現，沒有必要規定優先購買權製度。
通過以上分析，我們會發現，承租人優先購買權製度違背了買賣原則、自願原則，阻礙了商品流通，而這一製度所追求的價值目標與其造成的買賣效益相比，明顯失大於得，因此應廢除這一製度，至於對承租人的保護隻要有“買賣不破租賃”這一製度就可以了，實踐中為了體現對承租人在房屋買賣中的保護，可以規定“出租人在出賣房屋時應當通知承租人”其價值目的僅是讓承租人知道出租人準備買賣，有機會參與競買，即僅給承租人提供一個商機，而不是以法律形式賦予其優先購買權。
參考文獻：
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