任慕華
摘要：對於房屋承租人優先購買權的實現方式，較為適當的做法是承租人在請求宣告買賣無效的同時，請求判決形成與出租人和第三人同等條件為內容的契約。如果承租人僅請求宣告出賣人與第三人的買賣合同無效時，審判人員應當行使釋明權，促使承租人一並請求。
關鍵詞：承租人優先購買權權利限製
現實中，房屋承租人的優先購買權的行使與實現問題引發的紛爭日益增多。這是由於我國法律法規對該問題的規定比較原則且條文相對偏少，審判實踐中不便於操作所至。筆者擬從實際出發，僅就房屋租賃合同中承租人的優先購買權的權利實現方式及實踐中存在的主要問題談一些粗淺的認識。
一、優先購買權的權利實現方式
對於房屋承租人優先購買權的實現方式，我國法律僅規定“承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效”。
實踐中常見的是，承租人在提起訴訟請求時僅要求人民法院確認出賣人與第三人的買賣合同無效，而未一並提起要求判決形成與出賣人和第三人同等內容的合同。由於我國民事訴訟實行的是不訴不理原則，如果承租人僅訴請確認出賣人與第三人的買賣合同無效，其判決結果並不能必然使承租人的優先權得以實現。筆者認為較為適當的做法是，承租人在請求宣告買賣無效的同時，請求判決形成與出租人和第三人同等條件為內容的契約。如果承租人僅請求宣告出賣人與第三人的買賣合同無效時，審判人員應當行使釋明權，促使承租人一並請求。這種做法，既解決了優先購買權人的合理請求（宣告買賣無效），又實現了其優先購買權（在同等條件下）。
二、實踐操作中存在的一些問題
案例一：張某擬將房屋賣與李某，但該房屋現被王某租用。該房屋的市場價格約為30萬元，在張某決定出賣房屋時告知了承租人王某，告之的價格為30萬元。並要求王某在一個月內做出是否行使優先購買權的決定。一個月後，王某明確表示放棄優先購買權。但事實上張某和李某私人關係很好，所以最後願意25萬元賣給李某。之後，王某以張某當時告知自己的與和第三人訂立合同的價格不同且認為張某當時給自己一個月的期限違反法律強製性規定為由，起訴要求確認該買賣合同無效。
案例二：周甲和周乙按份共有一套房屋，該房屋出租給劉某，後周甲欲將自己的份額出賣，周乙和劉某都想買，誰享有優先購買權？
案例三：張某的房屋出租給了李某，後張某因與他人發生經濟糾紛，該房屋被人民法院查封並擬拍賣，拍賣前，人民法院通知了李某，告之其可參與拍賣。拍賣時李某也依照規定進場參與了競買，但當另一競買人報出40萬時，李某放棄了再高於40萬元的報價。在此其情況下，李某能否要求以40萬元的價格主張其優先權？
案例四：王某的房屋租給了李某，後王某因需要用錢決定出賣該房屋，提前三個月履行了通知義務，明確了價款及支付方式，李某隨後明確表示不購買，但後張某欲買該房，出的價格高於王某告知李某的價格，王某就未再次告知李某。交易行為完成後。李某以非同等條件為由要求確認該買賣合同無效。
1.“同等條件”的理解。目前，實踐中對何謂同等條件有不同的說法，筆者認為：“同等條件”的基本內容是指購買人給定的關於購買房屋的條件，主要包括兩個方麵：一是價格條件，二是價款支付條件。購買人給定的購買標的物的價格條件與出賣人有著直接的利害關係，可以稱是同等條件中的首要基本條件。價款支付條件以同等價格為前提，主要是指支付價款的時間和次數及每次的付款金額，在最短的時間裏一次性支付價款與在很長時間裏分期支付價款相比顯然是不同的，所以，價款支付條件必須列入“同等條件”的內容範疇。價格條件的基本要求應當是以同一時期、同一地域、同等房屋結構及相近年限房屋的市場合理價格為限。價款支付條件應以在通常情況下，買受人籌集購買資金的合理情況為考慮。例如案例一，雖最終成交價款與告知承租人的價款不同，但這顯然是出賣人基於私人原因而對部分價款的放棄，承租人不能要求出賣人給與自己同等的價格條件，而隻能是在市場價格的條件下享有優先權；對於付款方式也一樣，如果出賣人因個人情感或個人信任度而同意第三人分期付款，承租人則不得要求出租人給自己同等的條件，除非提供必要的擔保並承擔一定的利息。否則就會造成對出租人利益的損害。