目前，城市居民的住房問題和住房製度的改革是關係到國計民生的一件大事，也是社會各界議論最多、關注的重要問題。租金和售價定得是否合理，是房改的關鍵。按1988年職工年均工資2000元計算，每個年工資收入4000元的雙職工戶需要28年的時間才能購買一套住宅。房租如此之低，房價如此之高，租售比嚴重傾斜，怎麼辦？我們認為出路隻有兩條：一是壓低造價，剔除造價構成因素中的不合理部分；二是提高居民的住房支出比，並且在兩者之間尋找一個平衡點。
住房製度改革的難點，是要從調整居民家庭生活的消費結構出發，科學地認識居民家庭現實收入中的住房消費支出比，同時聯係住宅造價，合理地確定住宅的售價與租金水平。
一、合理房價
正確地確定住宅造價是研究住房製度改革的基礎。
住宅是建築過程的產物，是高價值大宗商品。確定住宅價格的客觀依據是住宅價值，住宅價值是由住宅生成過程中的全部勞動消耗組成。據統計，商品住宅建設要消耗71種勞動（活勞動和物比勞動），由此組成住宅價格的71項構成因素，剔除其中應該由國家和社會承擔的部分（如商業用房費應由使用者和經營者出資負擔，文化、行政用房費應由政府財政出資承擔），剩下11個大項（33個細項）是應該由居住者承擔的，稱之為住宅銷售價格的合理構成因素。這11個大項構成因素是：①征地拆遷補償費，②“三通一平”費，③勘察設計費，④建安工程造價，⑤室外工程費，⑥附厲工程費，⑦管理費，⑧營業稅，⑨城市維護稅，⑩利潤，利息。其中，前7項之和形成住宅的成本價格，住宅按成本價格出售，可以實現住宅建設的簡單再生產。前7項和後4項之和形成住宅的商品價格，住宅按商品價格出售，可以實現住宅建設的擴大再生產。根據北京市北窪西裏、海澱八裏莊等小區的實際測算，確定北京市住宅的成本價格為590元/―,住宅的商品價格為750元/…。
從本質上講，住宅的租賃和住宅的買賣都體現著住宅這種商品的交換關係，它們的區別僅在於：租房是住宅的零星式出售，而賣房是住宅的一次性出售。所以房租和房價本身就存在著內在聯係。從總體看，住宅的使用年限內的租僉總和不行低於住宅的一次性售價；從具體看，房租由8項因素組成，它們是：①折舊費，②維修費，③笹理費，④保險費，⑤房產稅，⑥利息，⑦利潤，⑧土地使用稅。
我們對北京市的住房製度改革提出幾點建議：1.建立與住宅出售相適應的個人住宅基金製度
如上所述，北京市居民可接受的房價為職工家庭5年的全部收入。但我國目前工資收入水平低下，職工購房很難一次付清房款，一般情況下需采取分期付款的方式來支付房價款。我們認為建立個人住宅基金，是解決這一問題的有效途徑。具體做法是，每個職工以月工資總額15%的比例按月儲蓄，職工所在單位按該職工月工資總額10%的比例予以資助，兩項合並共25釤作為個人住宅基金。這樣，一個普通職工的家庭大體上可以在25年的時間裏買到一套普通的住宅。一對青年職工儲莕5年的住房基金可支付購房首付款，占房價的20%，而其餘的80%可在20年內付清。因此，建立個人住房基金，可以調動社會閑散資金，積累起來用於住宅發展和住房消費。這樣做，使一般職工可以承受合理房價，在短時間內就能解決住房。而對企業來說，過去解決職工住房，企業要承擔全部建築費用。而有了住宅基金，企業表麵上固定資助每個職工10%，而實際上比過去多吸收職工個人收入的15終，顯然，企業是增加了承受能力，而不是削弱了承受能力。此外，企業單位應建立企業住房基金，其來頮主要是住房折舊基金、大修基金、售房回收款、增收租金，以及其他用於建房的資金。政府財政也應當為行政事業單位職工建立住房基金。單位的“10第”，應當允許進入成本。依此法建立住房基金，將加快解決建房周轉資金不足的問題，相應加快解決群眾的住房問題。降低住宅造價，理順資金渠道降低造價有兩個主要渠道：第一，剔除不合理因素，理順資金渠道。我們建議厲於拆遷原麵積部分的“大市政費”和“四源費”等，由政府財政承擔，超過原麵積的新增麵積部分，由建購房單位承擔。第二，在建房的各個環節全麵地、千方百計地降低成本。就可能而言，提出兩條建議：一是根據我國的國情和北京市的市情，降低某些規劃指標；二是實行建築成本控製。從規劃指標方麵講，應在保證日照間距、消防通道等基本指標及必要的生活配套項目的前提下，適當提高建築密度，盡可能地多蓋一些房子，以降低造價。從成本控製方麵講，應通過采取招標投標、改進原料配比和焊接方法等施工技術、優化管理製度、縮短工期等各個環節，千方百計地降低成本。