當然，這並不是說廣州的房地產市場就是健康的，與全國其他城市相比，它隻是相對健康一些，普通市民雖然也存在住房壓力大的問題，但還不至於完全負擔不起。在全國投機之風盛行的情況下，相對比較健康的廣州房地產市場雖然努力保持自身的健康性，卻也很難不被波及。自2007年之後，廣州房價的上漲速度逐年加快，並與市民的收入水平越來越不相稱，房地產市場在投機勢力的攻擊下越來越走向泡沫化，這從2007年之後開發的商品房的空置率和二手房的交易量中便能得出結論。在廣州的荔灣區、越秀區等老城區，由於房地產市場的開發幾乎飽和，許多小區的住房空置率甚至接近於0；而在珠江新城以及近郊的豪華住宅，住房空置率甚至可以高達80%以上。由於中國房地產市場自形成以來始終存在的供應不足問題，新開發的商品房也總會被售罄，空置率的存在隻能說明這些住房是為了滿足人們的投機需求而非居住需求。據民間調查資料顯示，相對於全國來說比較健康的廣州房地產市場，人們在短短10年間已經多建了未來50年的住房，這等於是透支了未來50年的財富。
另一方麵，一個城市樓市的發展，可以說主要取決於一手房的交易量，因為二手房交易是老百姓之間的資金轉移，與這個行業並沒有太大關係，對社會財富的增加和國家經濟的發展也非頭等重要。那麼二手房的交易量越大，則表示這個這個行業的熱錢越多。2010年，廣州十區二手房交易量為835.42萬平方米，一手房的成交量僅為630萬平方米，二手房與一手房成交量的比例為1.33∶1.樓市的換手率極高，那麼用以實住的客戶就比較少。而如果二手房的交易全部被用來改善住房，那麼二手房的交易量隻能等於或小於一手房的交易量，因為人們隻有買進新住房才能賣掉舊住房，而二手房的成交量卻明顯高於一手房的成交量，這表示廣州的樓市交易上，也許至少有25%的二手房被用作盈利為目的的投資或投機（兩者往往很難區分，但都以交易為目的）。考慮到並不是所有的首次置業者都需要第二次甚至第三次置業來改善自己的住房質量，那麼進行多次置業的人數必定少於首次置業的總人數，再加上即便進行第二次置業的人，他們也並不是總是賣出自己的首套房產，而是用於出租或留給子女居住，更何況新推出的樓盤並非僅用來滿足人們的多次置業要求。即使開發商在推出住房時主要為了滿足人們的再置業要求，也總會有首次置業者前來置業。所以真正的改善型置業量一定遠遠低於一手房的成交量。那麼在每年推出的一手房都滿足人們的實住性需求的條件下，大約有35%的客戶是不需要賣出自己的舊有房產的，這就等於在二手房的交易市場上，至少有51%的二手房交易被用來套利，這就意味著房地產市場存在著極大的泡沫。廣州且是如此，那麼投機更為盛行的全國其他城市，其房地產泡沫程度很可能更為嚴重。
那麼，我們不禁要問，為什麼熱錢會大量湧入房地產市場，造成房產泡沫呢？