綜上，被上訴人在訟爭的大廈外牆上設置店麵標識，應屬合理使用。但其在具體使用過程中，擅自拆除了鑲嵌在大廈外牆麵上的金屬裝飾條並私自變賣，且部分改變大廈外牆立麵的基礎顏色，影響了大廈的整體外觀，應屬不當。對此，被上訴人應依法承擔恢複原狀的民事責任。
［案例分析］
一、本案法律關係性質的判斷
一審法院在判決時認為，本案糾紛的處理可比照相鄰關係的規定，徐某和甲公司對大廈外牆立麵的使用並無不當，法院對業主委員會的請求不予支持。業主委員會在上訴中主張，本案不屬於相鄰關係糾紛，而是建築物共有部分的使用糾紛。二審法院經審理同樣認為本案是業主間就共有部分的使用而產生的糾紛，不同於相鄰關係中毗鄰的不動產各方在各自行使所有權或使用權時，相互間依法給予方便或接受限製的問題。因此，本案的處理需要對糾紛法律關係的性質作出判斷。
筆者認為，結合《物權法》的規定，本案糾紛的應屬於建築物區分所有權使用糾紛，二審法院的觀點是正確的。所謂建築物區分所有權是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專用部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共同和共同管理的權利。建築物區分所有的權利狀態與傳統的“一物一權”的權利狀態不同，在區分所有的情況下，所有權人不僅對專屬自己所有的專有部分享有權利，而且對整個建築物的共有部分享有權利。所謂專有部分是指是在構造上和使用上具有獨立性的部分。對於專有部分的範圍，現在的通說認為，應當依據內部關係和外部關係確定。在區分所有人相互間對建築物管理關係上，專有部分僅包括牆壁、地板、天花板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關係上，專有部分到達牆壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。所謂共有部分即以排除法規定業主對建築物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。共有部分一般可以分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分是指在構造和使用上沒有獨立性的建築物部分和設施。約定共有部分是指在構造和使用上具有獨立性，但經區分所有人特別約定作為共有部分。建築物的支柱、外牆和地下室等建築物的基本構造部分應屬於法定共有部分。顯然，本案中的大廈外牆麵應屬於大廈的共有部分，應為全體業主共有。
相鄰關係是不動產相鄰關係的簡稱，《物權法》第7章和《民法通則》第83條對相鄰關係都作出了規定。相鄰關係是指兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人，在行使不動產所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限製而發生權利義務關係。相鄰權是指不動產物權人對相鄰的、為他人所有或由他人享有物權的不動產所享有的一種權利。從相鄰關係的定義中可以看出，相鄰關係是兩個相互毗鄰而又各自獨立的不動產所有權之間產生的權利義務關係。本案糾紛的產生是基於權利人對建築物共有部分的使用而產生的，而不是發生在不同的不動產所有人之間的糾紛。
建築物區分所有權和相鄰關係糾紛的區別是比較明顯的，那麼一審法院為什麼要比照相鄰關來審理此案？這是因為，雖然《物權法》對建築物區分所有權作出了規定，但《民法通則》中並沒有相關的規定。一審判決作出的時間是在2007年5月，而此時《物權法》尚未生效，因此法院無法依據《物權法》作出判決。《物權法》出台之前，有關建築物區分所有規定主要適用建設部在1989年頒行（2001年修正）的《城市異產毗連房屋管理規定》（2011年1月26日廢止），該規定計21條，主要包括異產毗連房屋的概念，主管部門、所有權人和使用人對房屋使用和修繕時的義務、共用設施的修繕費用的承擔，危險預防和責任承擔等。但是，該規定的內容比較簡單，對於諸如專有部分和共有部分的標的和範圍、組織管理、規約及管理人等都沒有涉及。因此，在《民法通則》沒有對建築物區分所有作出規定的情況下，一審法院隻得比照相鄰關係的規定處理本案。
二、建築物共有部分的合理使用
《物權法》第72條規定，業主對建築物專有部以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權權利不履行義務。業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務。這一權利義務包括兩部分內容：一是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權；二是業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。業主對建築物共有部分的共同管理表現在，對建築物共有部分事項的決定應當經人數和專有部分占建築物總麵積均為多數的業主同意。
那麼是否所有對共有部分的使用必須獲得全體業主的同意呢？筆者認為，盡管建築物的共有部分應由業主共有和共同管理，但不能將這種共有權完全絕對化而一概認定業主對外牆立麵沒有任何合理使用權。一方麵，如果全體業主對建築物的共有部分的使用作出了明確的規定，那麼業主在約定的範圍內使用共有部分是完全合理的；另一方麵，如果業主沒有就共有部分的使用作出規定，依民事習慣、社會大眾的一般觀念以及法的公平合理精神，業主也應當在一定限度內對自己房屋所在的外牆立麵擁有合理的使用權。這種使用應以正常發揮專有部分的功用為標準。同時，為了明確合理使用的範圍，以下使用應排除在合理使用之外：第一，以營利為目的而使用建築物的共有部分。建築物的共有部分本為全體所有權人共同所有，這種利用共有部分謀取個人利益的行為是對全體共有人利益的損害。就本案而言，本案同樣涉及甲公司是否以大廈外牆立麵盈利的問題。筆者認為，雖然甲公司在大廈的外牆立麵安裝了茶樓名稱等經營性的標識，但其對外牆立麵的使用是依托其對一、二層商鋪的所有權進行的。商鋪的性質是通過經營而獲取利益，裝修外牆立麵是為了實現商鋪的經營目的。這與單純地利用建築物共有部分做廣告等行為不同。第二，對共有部分進行改進的行為。其改進行為可以表現為在地下挖設夾層，或者在樓頂搭設房屋等，這些行為可能危害建築物的安全，並損害共有人的利益。第三，可能影響到共有部分正常使用的行為。例如，在樓頂種植花卉可能影響樓頂防水性和安全性等。第四，業主規約所禁止的行為。建築物共有部分本為全體業主共用，業主可以通過共同決定的方式對共有部分的使用作出約定。當全體業主對共有部分的使用作出禁止性規定時，業主則不得違反此類約定。