［案例問題］
《物權法》規定業主對建築物的共有部分享有共有和共同管理的權利，業主可以共同決定對建築物共有部分的管理和使用。在實際的案件中，個別業主使用建築物共有部分的行為並沒有得到全體業主的同意，那麼這種使用是否因此而構成對其他業主的侵害？業主基於對專有部分的利用而使用共有部分的行為是否合理？如果存在個別業主對建築物共有部分的合理使用，那麼判斷合理使用的原則是什麼？針對上述問題，法院在相關案件的審理過程中進行詳細的論述。
［案情介紹］
徐某是杭州某大廈裙樓一、二層商鋪的所有權人。2006年6月，徐某將該商鋪出租給甲公司用於經營茶樓。2006年11月至12月，甲公司在取得徐某的同意後，對該商鋪的外牆立麵進行裝修，在外牆立麵上安裝了“某某茶樓”的文字和拚音標識。但是，該大廈的業主委員會認為甲公司在裝修時將原來鑲嵌在牆麵上的金屬裝飾條拆除後自行變賣，破壞了屬於全體業主共有的外牆立麵，侵害了全體業主的意願與共同利益。因此，大廈業主委員會向法院起訴要求徐某和甲公司恢複被破壞的大廈外牆立麵。
在訴訟過程中，業主委員會主張：第一，本案是全體業主對建築物共有部分使用所產生的糾紛，不同於相鄰關係糾紛。第二，被告的廣告牌並非像製作燈廂廣告那樣安裝在外牆立麵，而是在拆除銅條後重新刷色，從而改變了大廈原有的外牆顏色。第三，被告為經營需要，在自己營業門口掛出牌匾是合理的，但做戶外廣告就不是其經營所必需。第四，合理使用不得違反全體區分所有權人的共同利益。被告拆除銅條後滿牆做廣告，就是侵害全體業主共同利益的行為。全體業主有權決定大廈外觀的美觀性和統一性，以及是否以合理的價值出租外牆利用權，這些都屬於業主的共同利益所在。第五，合理使用不能淩駕於共有權之上。使用權要想限製所有權，就應該是合理和必需的。被告的廣告行為並非必須，將屬全體業主共有的銅條拆除、賣掉、牟利，更難談的上是合理的。
被告徐某、甲公司答辯稱：第一，被告對於訟爭外牆麵有合理的使用權。徐某作為大廈裙樓一、二層房屋的所有權人，是區分所有建築物的業主，對於建築物外牆就有合理的使用權，對外牆的使用權與房屋所有權是聯係在一起的。被告甲公司作為該房屋的合法承租人，對於外牆也應該有合理的使用權。第二，被告對於外牆麵的使用合法。徐某所有的房屋是用於經營的商鋪，甲公司承租該房屋開設茶樓，在房屋外牆壁上標注自己的企業名稱、字號，是正常的經營需要。而且被告在外牆標注的是“某某茶樓”的字號，而不是打廣告。此外，被告對外牆的利用沒有妨礙其他業主的利益，也沒有對整個大廈的功能造成影響。
［法院判決］
一、一審法院判決
杭州市下城區人民法院審理認為，盡管全體業主對建築物的外牆立麵享有共有權，但並不排除在同一幢高層建築物中，不同所有權主體對房屋外牆的延伸空間所享有的合理使用權。本案中一、二樓外牆的利用權與房屋所有權是密切聯係的，處於事實上不可分離的狀態。徐某、甲公司對該部分外牆立麵的使用，為其實現經營目的需要，既符合該房屋的商鋪性質，也未影響、限製其他業主的權利，比照相鄰關係有利於生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，徐某、甲公司對該部分外牆的利用並無不當。根據《民法通則》第83條的規定，業主委員會的訴訟請求理由欠充分，法院不予支持。
二、二審法院判決
業主委員會不服一審法院判決，向杭州市中級人民法院提起上訴。在法院審理過程中，上訴人業主委員會提交了業主大會對大廈外牆立麵使用的決議和業主大會授權業主委員會具體製定的外立麵使用方案的決定的補充證據材料。被上訴人徐某和甲公司認為，上訴人所提供的兩份補充材料不屬二審新證據。業主大會的召開程序是否合法，不得而知，即使開會程序合法，也不應損害業主的合法權益，剝奪被上訴人對外牆立麵的合理使用權。杭州市中級人民法院認可了兩份證據材料的證據資格，但認為以業主大會決議的形式禁止業主對自己房屋外牆的合理使用，欠缺法律依據。
法院認為，根據物權法原理，建築物區分所有的樓房的樓梯走廊、戶外牆麵、樓頂平台等結構部分，屬於共有部分，歸各區分所有權人（業主）共有。本案當事人訟爭的外牆立麵及牆上附屬設施金屬裝飾條，應屬大廈業主的共有財產。從根本上來說，本案係當事人之間就業主共有財產—大廈外牆立麵的使用問題而發生的糾紛，而非相毗鄰的不動產各方，在對各自所有或使用的不動產行使所有權或使用權時，相互間依法應當給予方便或接受限製的問題。因此，原審法院將本案案由確定為相鄰關係糾紛不妥。
本案中，徐某對大廈裙樓一、二層商鋪享有所有權，後將該房屋出租給被上訴人甲公司用於開設茶館，兩被上訴人對該房屋的所有權及使用權權利來源均屬正當、合法，對房屋的使用方式也符合該房屋的本來性質和用途。既然該房屋性質為商鋪，係商用房屋，兩被上訴人購買和租用該房屋的主要目的是為了經營，為更好地實現房屋的效用及經濟價值，經業主徐某同意，甲公司在房屋外牆立麵設置“某某茶樓”店麵標識，這既是經營之所需，合乎商用房屋的慣常設置，也完全符合該房屋本身的建造和使用目的。據此，被上訴人甲公司對於訟爭外牆擁有合理的利用權，可以在外牆立麵設置店麵標識。
盡管店麵標識也具有某種程度的廣告色彩，但其與承擔宣傳、渲染功能的廣告字牌還是存在明顯區別的，其主要是起標明和指示作用，以便於顧客識別該店麵。在店鋪外牆設置店麵標識，應屬合理使用的範疇，而利用店鋪外牆經營廣告，則並不當然屬於合理使用。本案被上訴人在訟爭外牆安裝的“某某茶樓”文字、拚音，係店麵標識，設置該店麵標識係經營的需要，其使用目的善意而正當，該使用行為係行使對外牆立麵的合理利用權。上訴人提供的業主大會對外牆使用的決議的證據，雖然對大廈外牆立麵的使用問題作有規定，但以業主大會決議形式禁止業主對自己房屋外牆進行合理使用，欠缺法律及法理依據，法院難以支持。