［案例問題］
隨著市場經濟的日益發達，企業向銀行貸款的事情已經十分普遍。銀行作為債權人為保證貸款的及時回收，皆會要求債務人提供相應的擔保，擔保的方式有人的保證、設定抵押權、質權等。其中，最為常見的方式是要求債權人以一定的物來提供抵押。本案行為人向他人借款，為了擔保債權的履行，以建設用地使用權為標的，設立抵押權。在建設用地使用權之上設立抵押權之後，土地之上的建築物是否一並抵押？對此，最高人民法院在其判決中作出了明確闡述。
［案情介紹］
上訴人（原審原告）為中國信達資產管理公司西安辦事處（以下簡稱信達西安辦），被上訴人（原審被告）為陝西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫（以下簡稱中轉冷庫），原審被告為陝西省糧油食品進出口公司（以下簡稱糧油公司）。
原審法院查明：2003年3月16日，糧油公司與中國銀行陝西省分行（以下簡稱陝西中行）簽訂編號為2003年陝中營借字022號《人民幣借款合同》一份，約定糧油公司向陝西中行借款2560萬元，借款期限12個月，由中轉冷庫提供抵押擔保。同日，中轉冷庫與陝西中行簽訂了編號為2003年陝中營抵字022號《抵押合同》，中轉冷庫以其44.46畝土地使用權作價410655萬元為糧油公司2560萬元借款提供抵押擔保。抵押合同第2條約定，借款合同雙方協議變更合同內容的，除增加借款金額之外，無須征得抵押人的同意，抵押人應按照變更後的債權範圍承擔擔保責任。借款合同雙方未經抵押人同意而增加借款金額的，抵押人仍在原借款金額內承擔保證責任。抵押權人將借款合同項下的債權轉讓給第三人的，抵押物繼續擔保，該債權優先受償。同年3月17日，陝西中行向糧油公司發放貸款2560萬元，糧油公司清償了在陝西中行的舊貸款。2003年3月28日，西安市國土資源和房屋管理局就中轉冷庫同意繼續用土地及地麵建築物進行貸款抵押的致函作了批複，該批複稱：“你單位報來《關於同意繼續用土地及地麵建築物進行貸款抵押的函》及你單位與中國銀行陝西省分行簽訂的編號為2003年陝中營抵字022號抵押合同、陝西省糧油食品進出口公司與中國銀行陝西省分行簽訂的編號為2003年陝中營借字022號人民幣借款合同等附件收悉。根據《城市房地產管理法》及建設部《城市房地產抵押管理辦法》的規定，同意你單位以位於西安市未央區辛家廟土地使用權在中國銀行陝西省分行設定抵押，為陝西省糧油食品進出口公司提供擔保，貸款2560萬元整，抵押期限為自登記之日起12個月，抵押證件為西未國用（2000）字第979號、西未國用（2001）字第299號國有土地使用證。根據有關規定，在抵押期間，未經抵押權人同意，土地使用權及地上建築物、附著物所有權不得轉讓。”
2004年6月25日，陝西中行與信達西安辦簽訂《債權轉讓協議》，陝西中行將其對糧油公司享有的2560萬債權及從權利轉讓給了信達西安辦。同年11月10日，陝西中行和信達西安辦在《陝西日報》刊登“債權轉讓暨催收公告”，向糧油公司通知了債權轉讓的事宜，同時受讓人信達西安辦向糧油公司主張了權利。2006年6月18日，信達西安辦又在《陝西日報》刊登公告，向糧油公司主張權利。
原審法院另查明，中轉冷庫提供的44.466畝國有劃撥土地使用權抵押中，有13.265畝為中轉冷庫的福利區，即職工住宅區。該宗土地使用證號為西未國用（2000）字第979號。
糧油公司與中轉冷庫未履行還款義務，信達西安辦向陝西省高級人民法院提起訴訟，請求判令糧油公司清償借款，中轉冷庫對上述借款本息承擔擔保責任，信達西安辦對中轉冷庫提供的抵押物處置價款優先受償，糧油公司與中轉冷庫承擔訴訟費用。
原審法院認為：糧油公司與陝西中行簽訂的編號2003年陝中營借字022號《人民幣借款合同》及陝西中行與信達西安辦簽訂的《債權轉讓協議》，係各方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規強製性規定，應為有效。糧油公司未按合同約定履行還款義務，已構成違約，依法應承擔相應的民事責任。中轉冷庫與陝西中行簽訂的編號為2003年陝中營抵字022號《抵押合同》，除中轉冷庫提供的西未國用（2000）字第979號土地使用證項下的13.265畝土地使用權因存在爭議而違反了《擔保法》第37條第1款第4項關於“所有權、使用權不明或者有爭議的財產不得抵押”的規定無效外，其餘部分符合《擔保法》第34條第1款第3項“抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物可以抵押”的規定，應為有效。中轉冷庫應按抵押合同中有效部分的約定，對糧油公司所欠債務依法承擔抵押擔保責任。造成部分抵押無效，因陝西中行和中轉冷庫均有過錯，根據最高人民法院《擔保法解釋》第7條，“主合同有效而擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶賠償責任；債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的二分之一”的規定，抵押人中轉冷庫在抵押權人信達西安辦對有效抵押部分實現抵押權後，對糧油公司仍不能清償的部分承擔三分之一的賠償責任。根據本案查明的事實，糧油公司2560萬元的借款期限屆滿日為2004年3月16日，訴訟時效的屆滿日為2006年3月16日。信達西安辦受讓該債權後，分別於2004年11月10日、2006年6月18日在《陝西日報》刊登催收公告，向糧油公司主張了權利，依據最高人民法院《關於審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若幹問題的規定》第10條，“原債權銀行在全國或省級有影響的報紙上發布的債權轉讓公告或通知中有催收債務內容的，該公告或通知可以作為訴訟時效中斷的證據”的規定，本案借款的訴訟時效因債權人信達西安辦主張權利發生中斷，故糧油公司關於本案借款已過訴訟時效的抗辯理由不能成立。本案借款雖係借新還舊，但根據2003年3月28日，西安市國土資源和房屋管理局給中轉冷庫“關於房地產抵押登記展期的批複”證明，中轉冷庫持有糧油公司與陝西中行簽訂的2003年陝中營借字022號“借新還舊”的借款合同，由此證明其知道本案借款係“借新還舊”，故中轉冷庫辯稱其不知道本案借款係“借新還舊”與事實不符，其主張抵押擔保無效，應免除其擔保責任的理由不能成立。西安市國土資源和房屋管理局給中轉冷庫抵押登記展期的批複中載明抵押期限自登記之日起12個月，期限屆滿後，中轉冷庫再未續登，但根據《擔保法解釋》第12條第1項之規定：“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力”。故中轉冷庫關於抵押期限屆滿後未辦展期，抵押無效的抗辯理由亦不能成立。本案所涉及的抵押物，除中轉冷庫提供的西未國用（2000）字第979號土地使用證項下的13.265畝土地使用權因違反《擔保法》第37條第1款第4項之規定無效外，中轉冷庫對西未國用（2001）字第299號土地使用證項下的31.201畝土地使用權獨自享有，本案抵押物不存在共有的問題，故中轉冷庫關於抵押擔保未經共有人同意而無效的抗辯理由不能成立。其辯稱本案已過訴訟時效，亦與事實不符，其抗辯理由不能成立。雖然信達西安辦兩次報紙公告沒有中轉冷庫的名稱，但根據《擔保法》第52條的規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅”。因本案債權並未消滅，故信達西安辦的抵押權依然存在。綜上，中轉冷庫主張抵押擔保無效，請求免除擔保責任的理由均不能成立。根據《民法通則》第84條、第106條第1款、第108條、第140條、《合同法》第207條、《擔保法》第33條、第37條第1款第4項、第41條、第52條、第53條、第57條、《擔保法解釋》第7條、最高人民法院《關於審理涉及金融資產管理公司、收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件運用法律若幹問題的規定》第10條之規定，該院判決如下：
（1）陝西中行與糧油公司簽訂的編號為2003年陝中營借字022號《人民幣借款合同》及陝西中行與信達西安辦簽訂的《債權轉讓協議》有效；陝西中行與中轉冷庫簽訂的編號為2003年陝中營抵字022號《抵押合同》中，除西未國用（2000）字第979號土地證項下的13.265畝土地使用權抵押無效外，其餘部分有效。