二、房地一體原則
《物權法》第182條規定，以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。此條規定了“房地一體原則”，即“房隨地走，地隨房走”。法律不得與社會生活相違背，需要該條款的規定符合現實生活的現狀，否則隻能束之高閣，不能發揮其效力。如果僅僅將建築物或者建設用地使用權抵押，在實現抵押權的時候，無法保全抵押權人的利益。建築物不能離開土地而單獨存在，因此，需要與建設用地使用權結合方能發揮其功效，無論是占有、使用、收益、處分，皆不能離開土地。反之，僅僅將建設用地使用權抵押，抵押權人實現抵押權之後，同樣無法利用建設用地使用權。因為取得建設用地使用權的最終目的是在土地上構建建築物，但由於土地之上已經存在建築物在先，因此，取得建設用地使用權的目的將會落空。基於現實的考慮，立法上規定了“房地一體原則”。本案中，中轉冷庫與陝西中行簽訂了編號為2003年陝中營抵字022號《抵押合同》，中轉冷庫以其44.46畝土地使用權作價4106.55萬元為糧油公司2560萬元借款提供抵押擔保。並且，西安市國土資源和房屋管理局就中轉冷庫同意繼續用土地及地麵建築物進行貸款抵押的致函作了批複，該批複同意以位於西安市未央區辛家廟土地使用權在陝西中行設定抵押，為陝西省糧油食品進出口公司提供擔保，貸款2560萬元整，抵押期限為自登記之日起12個月，抵押證件為西未國用（2000）字第979號、西未國用（2001）字第299號國有土地使用證。因此，雖然抵押登記僅僅針對西未國用（2000）字第979號、西未國用（2001）字第299號國有土地使用權，但是，由於立法上的規定，抵押人應當將建築物與建設用地使用權一並抵押；如果該未依照規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。因此，雖然隻是抵押了建設用地使用權，但是應當視為將建設用地使用權與地麵上的建築物一並抵押。
三、無權處分
所謂無權處分，是指是指無處分權人以自己的名義就他人的權利標的所為的處分行為。《合同法》第51條規定了無權處分的效力，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。與無權處分相關聯的製度即為善意取得製度。本案中，中轉冷庫將西未國用（2000）字第979號、西未國用（2001）字第299號國有土地使用權抵押給陝西中行作為糧油公司的債權擔保。但是，西未國用（2000）字第979號國有土地使用權之上的部分建築物—職工住宅樓的所有權已經移轉給購房職工所有，中轉冷庫並無權利予以處分。因此，中轉冷庫的行為是無權處分。既然中轉冷庫的行為是無權處分，則設定抵押權的合同應當是效力待定，需要經地上建築物所有權人購房職工追認或者中轉冷庫事後取得處分權。但是，在案件的行進過程中，既沒有購房職工的追認，同樣中轉冷庫也沒有取得處分權。因此，抵押合同是無效的。對於抵押權這一物權是否設立，尚需再結合善意取得製度進一步分析。善意取得不是基於他人的權利和意思為依據取得物權，而是基於法律的規定取得物權。故善意取得為原始取得，不為繼受取得。《物權法》第106條規定了善意取得製度，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（2）以合理的價格轉讓；（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。本案涉及的不是所有權的善意取得，而是他物權—抵押權的善意取得。由此可知，構成善意取得需要具備以下四個要件：第一，讓與人無權處分，對於有權處分不存在善意取得問題。如果讓與人有處分權，則受讓人可以依據的一般的交易規則，例如買賣、贈與、互易等等取得標的物的所有權，無適用善意取得製度的必要。第二，受讓人為善意，即受讓人不知道讓與人無處分權。判斷善意的時點是受讓人受讓不動產或者動產時，換言之，如果受讓時是善意，受讓後為惡意，受讓人仍然能夠取得標的物的所有權。第三，以合理的價格轉讓，即受讓人取得物權是支付了相應的對價的。有償排除無償，換言之，贈與、繼承、遺贈等不適用善意取得製度。第四，標的物已經登記或者交付。即不僅僅需要出讓人與受讓人之間達成轉讓的債權協議，同樣需要具備物權變動的要件，即登記或者交付。如果本案中陝西中行取得抵押權屬於善意取得，其他的三個要件是顯而易見的，最為重要的並且最需要進行論證的要件是主觀要件，即陝西中行是善意的。詳言之，陝西工行不知道中轉冷庫無權處分西未國用（2000）字第979號土地使用權之上的職工住宅樓，並且其不知道是合理的。西未國用（2000）字第979號土地使用權證書中已經標明該宗土地上存有地上建築物，並標明為中轉冷庫的福利區，地上建築物中職工住宅樓所有權已經登記移轉至購房職工名下。因此陝西中行完全能夠得知地上建築物的真實權利人，並且陝西中行負有審查的義務，即查明究竟何人為真正的權利人，但是，陝西中行卻未查明地上建築物實際權屬即接受抵押，其不作為意味著沒有履行其應當承擔的義務，據此，可以認定其存在過錯，並且，其不知情是由於其自身的過錯造成的，其不具備善意的要件。因此，陝西中行不能夠善意取得抵押權，抵押權並沒有設立。並且，本案中職工住宅樓雖然沒有占用西未國用（2000）字第979號全部的13.265畝土地，隻是占用其中的一部分，但於該土地使用權上設定的抵押權無效及於該宗土地全部，西未國用（2000）字第979號國有土地使用權抵押無效。對於以西未國用（2001）字第299號國有土地使用權設定的抵押權，是當事人意思自治的體現，並且中轉冷庫有權處分，因此，抵押合同是有效的，抵押權的設立是不存在瑕疵的。
四、本案的啟示
由於市場經濟的日益發達，企業向銀行貸款的事情已經十分普遍。銀行作為債權人為保證貸款的及時回收，皆會要求債務人提供相應的擔保，擔保的方式有人的保證、設定抵押權、質權等。其中，最為常見的方式是要求債權人以一定的物來提供抵押，本案亦不例外。銀行作為抵押權人負有審查義務，其需要確定抵押的標的物是否存在，抵押人是否享有在其上設定抵押的權利。但是，現實生活中所發生的案件，或者是出於主觀原因，或者是出於客觀原因，銀行沒有很好地履行其最為基本的義務—審查義務。如果銀行疏於履行此義務，則會出現諸如本案中的問題，或者是抵押物根本不存在，或者是抵押物雖然存在，但是抵押人無權在其上設定抵押，最終損害銀行的合法權益。在本案中，陝西中行完全可以通過查閱房管部門的登記資料來確認抵押標的是否現實地存在；設立抵押權的主體是否有權處分抵押標的，即設立抵押權的主體是否適格；抵押標的之上是否尚有其他負擔；等等。而陝西中行卻沒有進行仔細認真地核查，最終導致的後果是，因為權利人不具有處分資格，而使得其設立抵押權的行為無效。因此，陝西中行的債權不能實現的風險性加大。如果當事人設定的抵押權皆為有效成立，則即使債務人無法如期清償債務，陝西中行的債權同樣能夠得到圓滿地清償。但是，由於陝西中行疏於履行自己的義務，從而使得一部分債權沒有相應的擔保，對於這一部分債權而言，陝西中行僅僅是普通債權人，其債權沒有優先受償性，很有可能最終無法得到清償。陝西中行原本處於有利的地位，但因為其自身的原因，最終使自己處於不利境地。