（2）糧油公司在本判決生效後10日內向信達西安辦償還借款本金2560萬人民幣及利息。
（3）糧油公司不履行上述義務時，信達西安辦有權就中轉冷庫提供的抵押物西未國用（2001）字第299號土地使用證項下的31.201畝土地使用權折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
（4）上述（2）、（3）項給付義務執行完畢後，如信達西安辦仍有部分債權未受清償，中轉冷庫對糧油公司不能清償的部分承擔1/3的賠償責任。
（5）中轉冷庫履行擔保義務後，有權向糧油公司追償。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《民事訴訟法》第232條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費、保全費由糧油公司承擔。
信達西安辦不服陝西省高級人民法院上述民事判決，向最高人民法院提起上訴。
［法院判決］
最高人民法院經審理，除認定原審法院查明的事實外，另查明：西未國用（2000）字第979號土地上有職工住宅樓，其中46戶職工持有西安市房產管理局頒發的《房屋所有權證》，填發日期部分為2001年5月21日，部分為5月22日，房產所有權證中房屋分層分戶平麵圖下標時間為2001年5月9日。中轉冷庫與陝西中行簽訂的2003年陝中營抵字022號《抵押合同》第5條“抵押財產”中約定：“抵押財產淨值為人民幣4106.55萬元，有關情況詳見抵押財產清單”，該合同所附抵押財產清單中載明“抵押財產名稱”為“土地、房產”。西安市房屋管理局2008年7月18日出具《關於陝西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫土地權抵押登記的複函》（市房函〔2008〕101號），載明：“經核實，陝西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫西未國用（2000）字第979號、西未國用（2001）字第299號國有土地使用證，在我局辦理過抵押登記手續，初次登記時間為2001年3月6日，展期登記時間為2003年3月28日。以上兩塊土地證載用途為倉儲用地。”“在2002年機構改革以前，市房產局與市土地局都有土地使用權抵押登記業務。市房產局辦理抵押登記時，暫存土地使用證原件，直至抵押登記注銷。機構改革以後，兩局合並，經局領導研究，兩局合並之前原房產局辦理的抵押登記業務，作為遺留問題，由產權市場處辦理展期和注銷登記。按照該決定，兩局合並以後，市場處辦理的抵押登記業務都是原來的遺留問題，登記備案證明抄送地籍地政處、房地產交易管理中心和房屋產權產籍管理中心。2005年機構改革後，兩局分設，該遺留問題仍由我局辦理。”“陝西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫所建房屋產權登記總共有三處，其中兩處為職工住宅，證號為11501120181519、1150112018153，已房改分戶，發證日期為1998年9月；一處為辦公，證號為1150112018152，發證日期為1998年9月，提交的土地證為：未國用（95）字1321＃、1322＃。三處房產登記均看不出與西未國用（2000）字第979號土地證有關聯。”西安市國土資源局所存西未國用（2000）字第979號土地檔案中土地登記審批表顯示該宗土地“申報建築物權屬”為“本單位所有”，“建築物類型”為“平房、樓房”，“土地用途”為“倉儲”，並載明“該宗地由陝西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫使用，持有未國用（1995）字第1321號《國有土地使用證》，證載土地麵積為11236.59平方米。經未央區土地局地籍調查，土地麵積為13.265畝，用途為住宅。注銷原頒發的未國用（1995）字第1321號《國有土地使用證》。同意換發新證”。
最高人民法院認為，當事人二審爭議的焦點是西未國用（2000）字第979號國有土地使用權抵押效力問題。《城市房地產管理法》第3條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”，“地隨房走，房隨地走”的權利合一原則是我國房地產權屬的一貫原則。房產轉讓人負有將所售房屋占用範圍內的土地使用權移轉給受讓人的義務，受讓人享有要求將所購房屋占用範圍內土地使用權移轉給自己的權利。在土地使用權變更登記完成之前，轉讓人為登記的名義權利人，但受讓人為實質權利人，可以請求將土地使用權變更至自己名下。
陝中營抵字022號《抵押合同》中約定了抵押物名稱為“土地、房產”，中轉冷庫2003年向西安市國土資源和房屋管理局報送的也為《關於同意繼續用土地及地麵建築物進行貸款抵押的函》。因此，雖然抵押登記隻針對西未國用（2000）字第979號國有土地使用權，但應視為當事人約定土地使用權與地麵建築物所有權一並抵押。然而地上建築物中職工住宅樓的所有權已經移轉給購房職工所有，中轉冷庫並無權利處分。根據《合同法》第51條之規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效”，該抵押合同未經地上建築物所有權人購房職工追認；且西未國用（2000）字第979號土地使用權證書中已經標明該宗土地上存有地上建築物，並標明為中轉冷庫的福利區，地上建築物中職工住宅樓所有權已經登記移轉至購房職工名下，而原債權銀行卻未查明地上建築物實際權屬即接受抵押，也存在過錯，因此抵押合同無效，依據該合同設立的抵押權也相應無效。
本案中職工住宅樓雖然沒有占用西未國用（2000）字第979號全部13265畝土地，但於該土地使用權上設定的抵押權無效及於該宗土地全部，西未國用（2000）字第979號國有土地使用權抵押無效。信達西安辦關於其對上述國有土地使用權享有抵押權的上訴理由不能成立，本院不予采納。原審判決關於造成該部分抵押無效，陝西中行和中轉冷庫均有過錯，中轉冷庫在信達西安辦對有效抵押部分實現抵押權後，對糧油公司仍不能清償的部分需承擔部分賠償責任的認定正確，但其關於中轉冷庫就此承擔1/3賠償責任的比例認定偏低。雖然陝西中行對造成上述國有土地使用權抵押無效的後果存在過錯，但中轉冷庫的無權處分行為亦是導致抵押無效的主要原因，因此，將中轉冷庫上述賠償責任比例調整為1/2。
綜上，原審判決除對中轉冷庫承擔賠償責任比例認定偏低以外，其餘部分判決結果並無不當，應予維持。本院依照《民事訴訟法》第153條第1款之規定，判決如下：
（1）維持陝西省高級人民法院（2007）陝民二初字第2號民事判決（1）、（2）、（3）、（5）項；
（2）變更上述判決主文第（4）項為：上述（2）、（3）項給付義務執行完畢後，如中國信達資產管理公司西安辦事處仍有部分債權未受清償，陝西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫對陝西省糧油食品進出口公司不能清償的部分承擔1/2的賠償責任。
［案例評析］
本案中涉及諸多爭議焦點，概括而言，包括以下幾個：其一，債權的轉讓問題；其二，房地一體原則；其三，無權處分。下文將詳細地進行分析。
一、債權轉讓
本案中，原審被告陝西省糧油食品進出口公司（以下簡稱糧油公司）向中國銀行陝西省分行（以下簡稱陝西中行）借款，由被上訴人陝西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫（以下簡稱中轉冷庫）提供抵押。之後，陝西中行將其債權轉讓與上訴人中國信達資產管理公司西安辦事處（以下簡稱信達西安辦）。其中存在四方當事人：原債權人（抵押權人）陝西中行、新債權人（抵押權人）信達西安辦、債務人糧油公司以及抵押人中轉冷庫。對於存在抵押擔保的債權轉讓，《物權法》第192條規定，抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一並轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。此條主要規定的是抵押權的不可分性，即抵押權與債不得分離，同時規定債權轉讓的規則。對於有抵押擔保的債權轉讓，法律上沒有進行嚴格的限製，隻要是不違背法律的規定或者當事人的約定即可。之所以采用比較寬鬆的立法方式，原因在於債權轉讓不會對當事人之間的利益關係產生影響，尤其是對債權人的利益不會產生損害。因為不論債權人將債務轉讓給何人，債務人都沒有改變，並且由於債權之上尚有抵押擔保，因此，不會影響到債權人的債權的實現。在本案中，即涉及債權轉讓的問題。中轉冷庫作為抵押人與原債權人陝西中行簽訂了抵押合同。抵押合同中雙方約定，借款合同雙方協議變更合同內容的，除增加借款金額之外，無須征得抵押人的同意，抵押人應按照變更後的債權範圍承擔擔保責任。借款合同雙方未經抵押人同意而增加借款金額的，抵押人仍在原借款金額內承擔保證責任。抵押權人將借款合同項下的債權轉讓給第三人的，抵押物繼續擔保，該債權優先受償。由此約定可知，當事人已經約定債權人有權將其債權轉讓給第三人。因此，本案中，陝西中行將其享有的債權轉讓給信達西安辦的行為是有效的。