第六節案例評析
在上海召開的中國主題景點國際峰會上披露，中國主題公園沉澱了1500億元人民幣（300億新元）的投資，其中，70%處於虧損狀態，20%持平，隻有10%左右盈利。在盈利模式方麵，目前國內的主題公園存在盈利模式單一的問題，有很多主題公園幾乎隻有門票收益一種盈利方式來架構其盈利模式。由於經濟效益不佳，中國的主題公園產業正走向衰退。對於中國的主題公園產業來講，學習和借鑒迪斯尼樂園的成功經驗，可以在一定程度上幫助這些主題公園走出經營的困境，實現主題公園可持續的發展。
一、旅遊商業地產投資必須注意規避投資風險
迪斯尼龐大的產業構建和迪斯尼集團完整的產業鏈條為迪斯尼樂園帶來了超旺的人氣，而聚攏人氣就是主題公園經營最重要的因素。旅遊商業地產如果僅僅依靠地產一個項目的收入是很難盈利的，商業地產需要做大量的前期的市場推廣工作，是需要很大的資金支持的，如果沒有相關的產業支持，地產項目必將承擔很大的商業風險，在地產項目上馬後，如果沒有相關的收入來源支持，僅僅依靠門票收入，也很難成功，在迪斯尼樂園的營業收入中，門票收入並不是樂園的唯一收入來源，相關主題產品在迪斯尼主題公園收入的重要來源。主題產品有助於提高主題公園的重遊率，並給發展商帶來豐厚利潤。主題產品開發是擴大主題公園市場影響、緩解主題公園投資風險的有效方法。
二、問渠哪得清如許，為有源頭活水來
——主題公園的本質是活的文化
從迪斯尼樂園成功的經營之路中，我們可以看出：主題公園就是把文化融合在一個園裏的，高度集成的旅遊和都市娛樂形式。主題公園作為一種商業地產形式，它的運營是有一套於普通地產完全不同的模式的，文化是主題公園最重要的靈魂，迪斯尼風靡全球幾十年，已經不僅僅是一個商業品牌，迪斯尼已經和麥當勞，可口可樂，和瑪莉蓮夢露一起成為美國文化的一部分，它成為一種文化的代表，更是美國人生活的一部分。
主題公園商業地產有了“文化特質”就有了競爭力，但是這種文化又必須是活的、有生氣的、和不斷發展著的，“問渠哪得清如許，為有源頭活水來”。隻有活的文化才能跟隨著大的時代的審美進程不斷發展變化，中國大多數主題公園失敗的教訓固然離不開經營中的沉悶和懶散，但歸根結底，這種失敗還在於一種文化上的停滯不前。我國九十年代仿照名著興起的大量的西遊記宮，大觀園等主題公園瀕臨倒閉，最重要的原因並不在於缺少文化內涵，而是因為這些主題地產所依托的文化已經是過去時了，這些文化隻適於紅學家、曆史學家考古，或者作為一種文學藝術形態來欣賞，並不能夠滿足當今高速發展的快餐娛樂文化形式的需求，這種文化不能跟隨著時代前進，就不是活的文化，勢必會被不斷變化著的市場需求淘汰。
迪斯尼世界是用智慧，想象，高科技聚集起來的結晶，其共同特征是一切都是活動的，有聲有色的。奇怪、新穎、驚險、激烈的情景和人物，迪斯尼營造了一個烏托邦似的小小的社會，在這個社會裏，一切都是活動的，有聲有色，遊客可以忘掉現實，進入另一個世界。在迪斯尼樂園裏麵，顧客的體驗是被作為最高的目標來實現的，迪斯尼樂園願意犧牲自己的利益來保證顧客可以獲得非常完美的體驗，2006年春節發生在香港迪斯尼樂園的門票風波雖然使一部分顧客不能入園遊覽，但也保證了入園遊客的遊覽體驗及安全。在顧客參與要求如此強烈的今天，以主題公園為代表的旅遊商業地產的經營中首要的就是滿足顧客體驗的需求。