第三節獨一無二的主題地產開發理念
自1955年，洛杉磯迪斯尼創建以來，盡管每個迪斯尼樂園在形式上大同小異，但是，他們卻在規模、配套服務、項目設置等各個方麵有了明顯的改善，由於迪斯尼在經營過程中的不斷探索，幫助了迪斯尼樂園主題地產在投資方麵的不斷改進。迪斯尼世界從單一的主題樂園發展到完整意義上的大型旅遊休閑社區經過了較長的探索過程。
一、營造夢想成真的環境
迪斯尼是一個以夢想為主題的樂園，它的口號是“夢想成真”，這是創始人沃爾特·迪斯尼先生創建樂園的初衷。當年，迪斯尼先生在陪伴小女兒到公園玩耍時，一邊坐在長椅上看著她們，一邊想象著世界上能有一個地方，讓他和孩子共同分享歡樂時光。就因為這個夢想，世界上第一個迪斯尼樂園於1955年誕生。隨後的半個多世紀裏，迪斯尼跨越國界，將自己的夢想帶入歐洲和亞洲，每一個迪斯尼樂園都始終沿襲著同一個主題“夢想成真”，在迪斯尼樂園裏，遊客可以感受到色彩、魔幻、刺激、娛樂、驚栗等不同的心理感受的新奇體驗，完全融入由動畫電影所展示的完美的故事情節當中，和那些他們所佩服的英雄近距離接觸，迪斯尼樂園通過主題情節暗示和貫穿園區內的遊樂項目，形成了一個模擬的烏托邦世界，以一種戲劇性、舞台化的方式為人們營造了一個實現夢想的途徑。一提起迪斯尼人們便會想到家庭娛樂、想到“米老鼠”。人們進入迪斯尼就如同進入夢幻世界，在這裏可以看出我們這個星球的過去和未來，從中得到假日的娛樂。迪斯尼希望成為帶給家庭成員夢想成真奇妙經曆的旅遊勝地。在半個世紀的時間裏，迪斯尼帶著自己的夢想飄洋過海，帶給了人們無數的歡樂和欣喜，銷售歡樂的迪斯尼已建立起全球最大的家庭娛樂帝國。
二、綜合性、區域性的開發
1955年洛杉磯迪斯尼樂園的巨大成功已經表明，迪斯尼公司已經找到了一種新的旅遊形式，遊樂園的主題可以和自然風光、文物古跡一樣成為旅遊吸引物。主題公園可以有強大文化背景的某個主題，為遊客提供特定內容的遊樂項目，同樣也可以成為吸引遊客的旅遊目的地。通過營造一種夢想成真的環境，洛杉磯迪斯尼取得巨大的成功，但是後來在迪斯尼樂園的經營過程中，他們發現單一主題公園“主題”具有很大的局限性，尤其是在人們對旅遊休閑產品多樣化的需求已經不斷深入的情況下，遊樂功能單一的主題公園發展到一定階段後，必將失去其生存的市場空間，隻有將觀賞、參與和休閑融為一體的綜合主題公園才能占領市場，在激烈的市場競爭中，這種主題公園式的旅遊產品應該尋求一種可持續的發展模式。同時，由於樂園的開業可以帶動區域周邊的人氣和土地的升值，為了避免這部分投資機會的流失，迪斯尼地產在以後的開發過程中，盡可能買下所有有用的土地，形成了現今的綜合性、區域性的迪斯尼世界。從1971年迪斯尼世界成立以後，迪斯尼開發的主題公園已經不再是單一的主題，而是有幾大主題區構成，大麵積的迪斯尼世界。迪斯尼開業後，迅速帶動了區域周邊的人氣和土地的升值，通過綜合性的、區域性的土地開發，迪斯尼成為一個提供無盡的歡樂和豐富的產品的獨立娛樂休閑王國。(海歸論壇w(
三、原汁原味展示西方文化，入鄉隨俗遵循本土偏好
迪斯尼公司認定了自己代表的家庭價值可以被世界各地的人們所接受。因此，迪斯尼在世界的擴張中不折不扣的宣傳著自己的文化。在迪斯尼樂園裏麵堆砌了所有消費者可能熟知的符號和信息，除了童話仙境外，還有老祖母的農場、商業小鎮、童子軍巡邏隊、旋轉俱樂部和科學幻境等完全美國式的設計。本土以外的迪斯尼樂園在很大程度上是美國迪斯尼樂園的翻版，通過在各地複製這些信息，保證了迪斯尼樂園的原汁原味。在迪斯尼樂園裏，灰姑娘等“門麵人物”全都由白人演員扮演，而且隻說英語，這正是迪斯尼公司全球戰略的一部分，目的是使這些人物最大限度地展現他們在動畫片中的原有風格。但是，在沿襲迪斯尼的一貫風格的同時，迪斯尼的每一個海外樂園都加入了當地的本土文化元素，使之具有當地特色，更能滿足當地人的需求，如巴黎迪斯尼樂園內的SpaceMountain:MissionII就是充分考慮了歐洲人的審美要求而設置的；盡管東京迪斯尼的建造是完全美式的，但是每年都會根據日本人的特殊愛好，舉辦煙火節等日本傳統活動；香港迪斯尼樂園內出現了中國的傳統建築，花木蘭回到故鄉翩翩起舞，“米老鼠披上唐裝，唐老鴨穿著繡花鞋，睡美人紮起紅頭繩，他們跳著中國的民族舞敲響了中國的大門。”