（六）核心運營能力
奧林匹克花園執行力第一表現在可傳遞性上，即“傳球理論”的表現，通過奧林匹克花園的連鎖經營管理（合作開發）模式，實現奧林匹克花園品牌的快速擴張，運用品牌操作杠杆獲取穩固的奧林匹克花園品牌競爭優勢；第二表現在通過一套流程、一套製度使建築產業以較低的成本，完成大規模的開發量，使每個項目運作得更加受控製、更加快速、更加贏利，使房地產業完成產業化革命，在跨地域的經營中實現一流的執行力。
（七）其他營銷戰略
北京奧林匹克花園在其研發過程中，有效地整合了房地產開發產業鏈中的各種資源，從而保證了奧林匹克花園產品更符合奧林匹克花園的開發理念，滿足有效需求，激發潛在需求。
1、差異化戰略
與萬科的專業化道路不同，奧林匹克花園在建設第一個項目“廣州奧林匹克花園”的時候，就確立了差異化的競爭戰略。以往的奧林匹克花園，大多數比較強調形象的差異化，比如突出“奧林匹克”名稱、標誌和事件，突出體育設施、突出獎杯、獎牌和運動員等。
而在北京奧林匹克花園，不僅在形象方麵突出了奧林匹克文化的本質，聘請國際奧委會文化與教育委員會主席何振梁出任文化大使，更是著力在產品差異化和服務差異化方麵。對房地產而言，房子本身是基礎產品，也是消費者最關注的地方。北京奧林匹克花園在產品差異化方麵傾注了大量心血，將南方比較先進的戶型設計與北方的居住需求相融合，因此可以驕傲地成為全國首批首個健康住宅，並建出了“會呼吸的房子”。在服務差異化的方麵，北京奧林匹克花園通過與國家體育總局、北京體育大學等權威單位的合作，為人們提供專業、科學的健康管理服務；不僅如此，還舉辦一些體育賽事、各種會展等活動，不僅強化了其品牌形象，而且帶動了旅遊產業等相關產業的發展。與此同時，還成立了健康會，通過這個組織為人們提供增值服務並形成一種健康向上的亞文化。
2、高價值戰略
同樣，在策劃期間，北京奧林匹克花園就提出采用高價值戰略進入北京房地產市場。從現在的市場結果看來，這一策略是成功的。顧客價值讓渡係統也是我們常說的性價比，但“性價比”太宏觀，在實際操作中，其開發商進一步將其細化，達到可執行和落到實處的程度，但對其係統的認識是非常重要的。所以，其前提是，顧客將從那些他們認為提供最高顧客讓渡價值的公司購買商品。顧客讓渡價值是指總顧客價值與總顧客成本之差。總顧客價值就是顧客從某一特定產品或服務中獲得的一係列利益；而總顧客成本是在評估、獲得和使用該產品或服務時而引起的顧客預計費用。具體到北奧項目上產品包含了小區規劃、戶型、社區環境、建築立麵、裝修品位與風格、工程質量、公建配套、建築細部處理等；服務包含了銷售服務、售後（簽約後）服務、物業管理服務、體育設施服務、健康管家服務、社區信息與智能化服務等；人員包括公司全體員工和合作夥伴人員的服務態度、專業水平、敬業精神、客戶關係、禮儀等；形象包括整體品牌形象及產品市場形象、企業形象、消費者形象、社區氛圍、營銷策略和口碑等。所有這些方麵總體構成了能夠為顧客提供的價值,時刻將“營銷的任務就是向顧客提供優質商品和保證顧客滿意”，“出售的是產品所包含的利益或服務，而非產品本身”的概念牢記在心。
北京奧林匹克花園一方麵在總資源一定的條件下，盡力增加總顧客價值，另一方麵則盡量降低總顧客成本。總顧客成本貨幣價格采用低開高走，小幅頻調的方式，使消費者有升值空間並保持市場熱度，同時賺取合理利潤，通過加快銷售速度和資金周轉提高利潤率；從消費者立場出發，精心設計銷售服務流程、物業服務內容，推出大量代辦業務和服務業務，並提供係統的生活解決方案，降低顧客在購買過程中和今後生活中時間、精力、體力上的消耗；大凡名牌的企業都自覺不自覺地運用了這種營銷理念或其一部分，而北奧在這裏明確地提出來，是希望將這些代表市場營銷先進思想的理念從不自覺上升到自覺，從部分使用上升到全部係統的使用，從一個部門上升到整個企業的企業理念。
二、麵臨的問題及威脅
1、區域處於城市主要交通幹道包括地鐵、輕軌的直接輻射範圍之外，離中心城區遠，交通便利性差，在城市整體交通體係中處於弱勢。
2、與城市各商業中心、就業中心、開發區的直接交通不完善，途中障礙多，居民的出行時間長。
3、周邊的不利因素較多，如廢品處理站、東郊殯儀館處理不妥會影響樓盤的銷售。
4、北京奧園東側的東壩鄉政府所在地，有部分生活和教育配套設施，但整體上規模小，檔次低，不足以應付大量人口的使用。
5、周邊土地供應量大。東壩組團的土地供應量很大，而整個朝陽區的綠隔帶工程上市的土地供應量更是驚人，並有不少商家摩拳上陣，所以其日後的競爭將非常激烈。
6、北京奧林匹克花園開發規模巨大，開發周期長，供應的麵積大，因而麵臨的市場變化風險大。開發周期與市場缺口容量之間存在考驗，營銷工作存在壓力。北京房地產市場經過十幾年的發展變化，供求雙方都隨著市場的成熟而變化，競爭的加劇與買家的成熟對發展商提出更高的要求。同時，市場信息的透明度增加，消費者日趨成熟理智，對住宅的質量、居住環境、管理服務等將提出更高要求。