在天河城的上升期，租賃轉向賣方市場，商鋪的租金水平持續提升，天貿集團內部對於租戶組合的策略有不同的看法。一種觀點認為能保持很高的出租率和較高的租金水平，租戶組合就是合理的，可以稱之為“租金派”；一種觀點認為現在天河城的租戶品牌檔次不高，要大力引進品牌租戶，為此清除一部分老租戶和犧牲一些租金都應該，可以稱之為“品牌派”。租金派有另外有一個很重要的觀點，認為在一個出租率相當高購物中心，麵對眾多的想進場潛在租戶和想繼續經營的原租戶，如果要實行公開競爭方式招租的話，一定是非品牌租戶願意出較高的租金。按照這個觀點，引進品牌租戶的數量與租金水平的高低是反向的。關於這個觀點，品牌派也沒表示反對。這期間，天貿集團沒有對品牌結構進行主動調整，是由當時買方市場向賣方市場轉變的曆史局限決定的，是購物中心開拓者選取的穩健經營的必然策略，保證了天河城的成功經營。回頭總結，隻要出現買方市場向賣方市場轉變的契機，就應該加大租戶品牌結構調整的力度。
在實驗期，天河城的賣方市場特點非常明顯。關於租戶組合策略，天貿集團不僅要麵對結構優化和租金水平的問題，更重要的是要麵對日益激烈的市場競爭提升天河城的競爭力的問題。由於有上述不同觀點的爭論，天貿集團在租戶組合的調整策略上非常慎重。
（二）天河城品牌形象提升工程中的租戶調整政策
天貿集團在2004年實行的“天河城品牌形象提升工程”便創新性的運用了租戶調整政策，並且體現在此工程的每一個進程中：
第一步，進行三方麵的調查，以明確租戶調整的方向。首先，對天河城總體功能布局進行調查分析，摸清原功能布局的不足或不適應的地方，提出功能布局調整方案；其次，對天河城內現有店鋪進行調查分析，對各店鋪的價值進行評級，提出店鋪等級方案；最後，對現有租戶進行分類定級，提出租戶調整方案。這三項工作采用專業中介機構、企業形象策劃單位和本公司專業人員分別評估，綜合形成天河城租戶組合調整方案。這樣做雖費時較長，但必不可少，是確定戰略方向的基礎工作。
第二步，進行重點區域實驗，以確定調整力度。在天河城裏麵，設置有時尚閣（女性時裝）、文化廊、美食坊等功能區域，調整前存在或功能特點不突出、或租戶組合不理想、或區域形象不協調等問題，無論是品牌派還是租金派都認為要及時調整。當然，在調整的過程中，對於引進租戶的優先標準的爭議較大，特別是對於在現有租戶與品牌租戶的選擇上分歧更大。以美食坊為例，原有的十幾個小攤檔租戶經營的品種雷同多，出品品質也時有顧客投訴。如果以保留原租戶為主，僅僅隻是進行裝修，顯然達不到調整結構、提升形象、服務顧客的目的。但如果引進品牌租戶，又有租金和出租率的雙重風險。天貿集團出於租戶組合升級的長期戰略考慮，選擇了風險較大的引進品牌租戶策略。最後的結果是在天河城六樓成功引進了肯德基、大家樂、沙龍餐廳，與我們在原租戶中精選出的三家風格各異的風味小吃店組成了新的美食坊。在這些店陸續開業的過程中，其火爆程度就遠遠超過調整前的水平。同時，租金水平沒降反升。其它區域的調整也大致如此。
第三步，大力引進品牌租戶，以測試市場反應。重點區域調整的經驗堅定了我們加大調整力度的決心。天貿集團先後引進了STARBUCKS咖啡、SWATCH手表、SKAP皮具、EMU服裝等十幾家品牌店，吸引了更多顧客的駐留，引起了更多的品牌店的關注，得到了更多的業內人士和專家的首肯。市場對天河城的反應是客流量顯著增加，2004年5月1日，天河城日人流量打破曆史高位57萬人次的紀錄，創出81萬人次的新高；5月2日，天河城迎來開業以來的第8億個顧客。現在，天河城的租戶組合調整已步入調整期。所以，也可以將天河城的實驗期歸並到一般購物中心的調整期。
天河城租戶組合調整的案例表明，購物中心（SHOPPINGMALL）租戶組合不僅是一種經營策略，還是一種戰略選擇，具有預期領先和持續改進的特點。預期領先就是要求購物中心的經營者在招租期要為今後的租戶調整留有餘地，要做好功能布局的分階段改進計劃。持續改進就是在上升期就要開始租戶調整的準備工作，爭取在上升期內進行調整，調整延長上升期。從天河城的經營業績來看，在調整期(包括上麵所說的實驗期)的出租率是穩定的，租金水平和租金收入都是上升的。可以說，天河城的組合調整延長了天河城的上升期。實際上，一個先天健康的購物中心，即一個產權統一（沒有賣散）的購物中心，租戶組合策略的實質是調整，調整就會出效益，出形象，出新鮮感。當然，創新期的任務不僅僅是租戶組合調整。但是，租戶組合策略卻是創新期的重要工作內容。
三、天河城模式：商業地產+旅遊
天河城在發展商業地產的同時，巧妙地與旅遊相結合。對於廣州這樣一個發達的商業城市來說，商務旅遊者不在少數，而商務遊客在繁忙的工作之餘，注重更多的是休閑、娛樂，因此，天河城在開發旅遊項目時，注意了娛樂、休閑方麵產品的開發與引進。
在天夢宮遊戲機中心裏，遊客可以自由自在的遨遊在各類形象逼真的夢幻世界中；在飛揚影城裏，遊客可以在五星級影院裏及時欣賞到世界各國經典大片；奧妙無窮的奇趣城足以讓遊客樂不思蜀；具有星巴克、大家樂等國際知名品牌的美食坊更能提高遊客的回頭率。今年天河城還推出了以“中華鼓王，誰與爭鋒”為主題的天夢宮杯首屆擊鼓王大賽，“天河城杯頭文字D首屆全國錦標賽”也已正式啟動，可見，天河城已開始加大對娛樂業投入，並利用“天夢宮”的品牌首先發力動漫遊戲產業來吸引眾多年輕時尚的遊客。
借助這樣充滿激情與夢幻的娛樂項目，天河城的知名度與日俱增，客流量持續保持在較高水平，從而使其進入了以娛帶動食、遊、購的良性循環之中，也達到了地產與旅遊相互促進、並行發展的效果。而且，以旅遊商業地產模式開發城市中心商業，將會使一個城市的形象得以提升，對提高城市競爭力，發掘城市經濟新增長點，增加文化積澱、增強城市魅力等方麵，都能起到積極而重要的作用。