第四節旅遊房產開發的“一枝獨秀”
——公社成功的“前因後果”
一、公社成功運作的背景因素
長城腳下的公社作為一個以別墅開發為主的度假型旅遊房產項目，其成功之處除了開發設計的創新性之外，根源在於負責開發的SOHO中國公司及對地產有獨到見解的潘石屹和對建築藝術異常敏銳的張欣。這三者的結合使中國房地產界掀起了一次又一次的波瀾。
1、SOHO中國——用“概念”打造核心競爭力
SOHO中國公司是概念地產的積極推動者之一。亞洲建築師走廊——“長城腳下的公社”、博鼇藍色海岸、建外SOHO、SOHO尚都等項目，均出於對當今消費者個性、時尚文化的挖掘和研究，從而使之成為最好的“概念作品”。
這些概念是形成有效傳播的邏輯起點，是注意力經濟求之難得的發展商的產品賣點，消費者的記憶點，也是目前激烈的房地產市場競爭中營銷製勝往往能夠取得四量撥千斤之效果的重要訴求因子。通過對目標市場宏觀和微觀的充分調查分析，在此前提下進行有的放矢的概念設計，就能取得地產項目的長遠影響力。
SOHO的核心競爭力就是概念。從1995年以來，公司已經成功地開發建設了幾個大型高檔、有影響力的房地產項目，項目包括SOHO現代城、建外SOHO、博鼇藍色海岸和長城腳下的公社。憑借著對房地產市場的高度敏感和深刻理解，以及高效率的國際化管理團隊，SOHO中國所開發的每一個新項目，都贏得廣泛客戶群體的認可。2005年計劃開始建設的新項目“SOHO·尚都”和“朝外SOHO”，也將以顛覆傳統理念的建築設計進一步拓展“SOHO”這一品牌，繼續引領中國房地產業的發展。
設計概念就必須要懂得創新。當然創新的前提是，一個公司首先要適應市場。概念的設計不能閉門造車，隻有了解用戶需求並滿足這些需求，你才能成功。一個公司的產品、營銷手段，一定要創新，否則就會被淘汰。SOHO公司開發的每個地產項目都令業界和消費者獲得視覺上的衝擊和享受。《萬科周刊》寫了一篇文章，說“潘石屹在不大的一個地塊，在不長的時間，創造了一個驚人的銷售額”。其實人們應該看到數字背後的東西，就是SOHO公司一直在不斷創新。
2、潘石屹——將地產娛樂化
潘石屹被公認為是一個對房地產市場具有獨到理解、並成功開發多個大型項目的開發商。他的房地產生涯從中國海南起步，是九十年代初期中國房地產市場開始步入"市場化"時期第一批私營專業房地產開發商中的一員。
他也是國內最早一批啟用房地產代理公司並通過廣告宣傳進行市場宣傳的企業家。他演電影、拍廣告、上電視、出書……可惜他並不是演藝圈明星，而是一個精明的商人。因為他，中國的樓市時尚化；因為他，地產界不斷散發娛樂氣息；也因為他，個人公關被發揮得淋漓盡致。潘石屹的成功一多半應歸功於他對媒體的巧妙利用。當別人都力圖擠進北京幾家報紙房地產板塊的時候，他卻決心跳出房地產話題，而在財經、文化、藝術、人物、社會新聞等方麵進行滲透。潘石屹不放過任何一個可以利用的推廣機會，以“搭便車”的方式營造公共關係，樹立企業和產品的“公信力”。
申奧成功，他用3600公斤的幕布寫上“2008北京”，把現代城SOHO包了起來；劉曉慶稅案後，他就把公司上稅材料向社會公布；SARS之後，他又約請一幹名流組織前人到長城放風箏，名曰“中國精神”。
他無時無刻不在製造“事端”，以各種特立獨行來引起媒體的注意，而在公眾真正開始關注之後，他卻又習慣性的退到幕後，以保持神秘和新鮮感。他喜歡跟世界上最優秀的建築師打交道，從山本理顯到紮哈·哈迪德；他可以做一個BBS，然後堅持不懈的幾乎每天都去跟那些可能根本就不會去買他房子的網友們溝通，甚至是定期以聊天的方式直接交流。在交流的時候，他願意跟你談任何事情，從美國的大選到北京的拆遷，從“雞蛋換糧票”到《十麵埋伏》。他的《SOHO小報》聲譽益隆，甚至被譽為“時尚標杆”。
可以肯定地說，潘石屹給房地產行業掙了不少名聲。房地產行業如此受社會關注和輿論關注，除了房地產行業關係到國計民生容易引起老百姓的注意外，與潘石屹頻繁在媒體亮相，直接和間接對這個行業的宣傳有很大的關係。各種媒體長時間暴炒使他的知名度極高，形成了房地產行業內獨特的“潘石屹現象”。不論是提高房地產行業知名度，還是對於行業的思想貢獻而言，潘石屹是功不可沒的。
3、張欣——拿到建築“奧斯卡”獎的聰明女人
張欣曾就職於高盛投資銀行（亞洲）及Travelers集團。她長期積累起來的海外公司工作經驗以及對建築藝術的理解和熱情都作為SOHO公司的一筆寶貴財富，造就了SOHO中國產品與眾不同的風格和理念。在中國曆史上最大規模的城市化進程中，張欣和她的SOHO中國公司用一個個獨特的建築作品向人們充分展示了他們的藝術品質和商業天賦。
張欣熱愛藝術，癡迷於一切能夠展現創造力的活動，並對建築藝術充滿激情。作為中國最前衛建築的資助者和具有創新精神的企業家，她多次贏得具有國際聲望的大獎。SOHO中國所開發項目的創意多來自張欣。