第五節旅遊房地產的精品
一、無心插柳造就新天地
旅遊房地產發源於中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀初才開始市場化規模經營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。70年代中期以後，美國從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大成功。我國的旅遊房地產開發始於20世紀的九十年代。在國內一些城市房地產開發出現“泡沫”的時候，以“健康、運動、休閑”為主題的旅遊房地產開始興起，並取得了不俗的業績。旅遊房地產是以旅遊為目的、以旅遊資源（包括自然景區和人造景區）為賣點、以房地產開發為營銷方式，房產開發全部或部分實現了旅遊功能的房地產。有人又把旅遊房地產稱為“旅遊景觀房產”。
上海新天地的開發商瑞安集團開發新天地項目的初衷並不是以發展旅遊業為目的的，它是想借助打造新天地宜商宜居的人文環境提升周邊房地產的價值和品味，從而帶動周邊房產的銷售。單是從商家所求利潤角度而言，瑞安集團開發新天地項目是沒什麼商業利潤可圖的。然而，追求利潤最大化是商家追求的終極目標，並不一定是他們短期經營的唯一目的，有時候商家的做出的某些決策是為了擴大市場份額或是為了提高市場影響力。瑞安集團開發新天地的目的恰恰正是後者，雖是無心插柳，但上海新天地卻創造了中國旅遊景觀房產的一個傳奇，一時間成為報刊、網絡最熱門的詞語，也成為房地產業和旅遊界追捧的對象。
二、新天地的開發模式
旅遊房地產的開發模式一般分為四類：娛樂類旅遊房地產開發、觀光類房地產開發、接待類旅遊房地產開發和景觀型住宅區開發。這四種開發模式之間並沒有明確的劃分界限。新天地作為上海新的地標性建築，它是以海派文化為精神內涵、以石庫門裏弄建築為物質載體、以現代化的商業店鋪為依托的房地產開發項目，它的開發模式不能明確地歸入上述某一類，而是接待類房地產開發與觀光類房地產開發的混合模式。
首先，新天地作為RBD（城市遊憩商務區），屬於接待類旅遊房地產開發模式，這也是一種市場主導型的開發模式，其發展必須有一定的遊客基數，所依托城市經濟條件好，市民消費層次較高，度假旅遊市場發達，交通便利，具有完善的配套服務與設施。這些條件都是新天地所具備的。上海作為國際大都市已超過北京成為中國頭號旅遊目的地，城市經濟發展程度高，市民消費能力較強，國內外旅遊需求市場廣闊。新天地依托上海發達的經濟和便利的交通，在對石庫門舊城區進行改造後，形成了完善的服務體係，具備了一流的設施設備，成為集城市商務、休閑、餐飲、購物、娛樂等功能為一體的現代街區。
其次，新天地作為曆史修複性建築，又屬於觀光類房地產開發模式，它的發展受製於先天文化傳承、曆史、特殊地域等條件，一般投資巨大，不適合大規模新建，往往要按照修舊如舊的原則“修複”。旅遊是其附加功能，觀光類房地產一般可以形成當地的標誌性建築。這一點也符合新天地的現實狀況。
三、新天地的文化內涵
現代旅遊，一是玩文化，二是玩體驗，旅遊如果缺少了這兩點也就不能稱之為旅遊了。就新天地而言，遊客對其的體驗無非是感受兩方麵的東西，即傳統的和現代的，確切的說隻有一方麵，那就是傳統和現代的結合。無論是傳統的，還是現代的，在上海都是中西結合的產物，都融入了“洋元素”。新天地之所以為人們所推崇，關鍵在於它是上海中西合璧的代表，是用建築藝術凝固了的曆史，而它又不是僵化的曆史和建築，因為它富有深刻的文化內涵。
新天地體現的文化是海派文化。曆史上“海派”概念的提出，是相對“京派”而言的，當今的海派文化，固然與曆史上的“海派”有承繼關係，但更多的是注入新的內容。今天的海派文化實際指稱的是現代中國城市文明的一種模式。
新天地在規劃改造中提出了修舊如舊的理念，這個理念的提出，在國內是領先的，具有示範意義。這與海派文化中一個時期的懷舊風不無關係。新天地建成以後，引發了一場爭論。爭論不在要不要懷舊，爭論雙方對懷舊、修舊如舊都無異議，爭論的焦點在新天地體現出來的上海的“舊”，是不是原汁原味的。有許多老上海認為新天地的“上海舊貌”，是假模假式的，舊上海就根本不是這樣的。反對的人認為懷舊隻是一種姿態，不可能完全的恢複舊貌，也沒有必要完全恢複舊貌，懷舊中應該包含創新因素。無論如何，新天地的建造體現了現代上海人的懷舊意識和曆史情結，它是海派文化的物質載體，也是海派文化精神實質的外在表現，是有利於對曆史的深刻記錄和文化的永久傳承。
四、新天地的盈利模式
盈利模式是涉及旅遊開發項目投資與收益商業模式的所有經濟關係和利益相關者的運行機製的綜合，是各種盈利方式的有機結合構成的一個獲取收益和利益分配的商業架構。新天地主要的旅遊吸引物是舊上海的石庫門風情。這個景點是不收門票的開放式景點，但是瑞安集團卻通過出讓圍繞旅遊者的消費能力所帶來的盈利機會獲利，包括新建商業服務設施、出售出租商鋪、提供社區公共服務等。在不到三年的時間內將景區的規模擴大一倍以上，並使該景點成為集聚上海都市旅遊魅力，吸引旅遊者（包括本地消費者）前來休閑、購物、娛樂的重要旅遊景點。瑞安集團在開發過程中按照規劃對整個新天地進行建設，然後將有助於提高旅遊者豐富體驗的服務設施出租給其它投資商，利用景點內的空間，將有助於豐富旅遊體驗，甚至是全新體驗所帶來的盈利機會出讓，而其它商家的介入再次增加了旅遊景點在該地區的經濟溢出效益，瑞安集團再通過房地產業務獲得了整個太平橋地區投資溢出效益的大部分。