自從上個世紀90年代以來，我國經濟經曆了一個快速發展時期，經濟的發展使得我國城市化進程加快。科技的進步導致現代農業機械化水平不斷提高，大量的農村剩餘勞動力湧入城市，這也成為城市人口急劇增長的原因之一。城市人口的增加，一方麵使得城市的麵積不斷向四周擴張，另一方麵也導致原有的城市基礎設施（如：道路、住宅等）不能滿足日增加的人口的需求。對老城區的改造一時間成為許多城市政府迫在眉睫的工作，同時這也給房地產開發商一個前所未有的商業機遇。
作為一座有曆史的城市，應當保存有相當數量具備曆史文化價值的建築物、構築物或工程遺址，並被分別認定為一定等級的文物保護單位。曆史文化建築的保護包括“原物保護”、“原貌保護”、“風貌保護”。文物管理部門按“搶救第一、保護為主”的方針和“修舊如舊”的原則，對曆史建築進行保護和維修，稱之為“原物保護”。對曆史街區範圍內原有建築及其曆史環境的外觀保護，稱作“原貌保護”。在特別重要的文化建築周邊地段或城市的“景觀走廊”中，對新建工程實施高度控製和建築風格協調，稱為“風貌保護”。
上海是一個不斷發展日漸強盛的城市，是我國最大的商業、金融中心，也是西太平洋地區重要的國際港口城市。20世紀90年代，上海提出了全麵改造“365萬平方米危棚簡屋”的目標，曆經10年努力，至2000年底如期完成。數百萬的市民告別了環境惡劣的棚戶簡屋，走進低密度、親水性、智能化的新建住宅小區。新一輪舊區改造穩妥推進。2001～2004年，全市共拆除舊住宅建築麵積2081.08萬平方米，其中包括大批的石庫門建築。石庫門建築是上海舊城的縮影，雖然它與如今上海國際大都市的形象不相稱，但是從曆史文化和建築藝術角度看，石庫門建築是曆史的見證、海派文化的載體，也是一種紀念性的建築風格，它應該被部分的保留。
（二）新天地：舊城改造新模式
上海新天地是舊城改造的典範，它對市中心黃陂南路和馬當路之間約3萬平方米的石庫門建築進行保護性改造和重建。新天地總投資13億人民幣，是瑞安集團太平橋地區舊城區改造項目的一部分，由於有一大會址，新天地以興業路為界，分為南裏和北裏，這兩個地塊被劃入上海市“思南路曆史風貌保護區”中。所謂曆史風貌保護區首先是因為區內存在已被登錄為必須予以保護的國家或市級曆史文物或具有文化特征的建築。為了使這些建築在舊城改造後不至於被淹沒在與之極不調和的環境中，因而在它們周圍劃定一個風貌保護範圍以保護其環境風貌，並對保護區的建築提出三個保護層次：核心保護、協調性保護與再開發性保護。在興業路曆史風貌保護區中，一大會址為該區的核保護對象，它附近的建築是協調保護對象，其它建築可以是再開發性的保護。新天地不僅把一大會址對麵的建築風貌忠實地保護下來，而且同時把北裏大片老式石庫門建築的舊有風貌也保護下來。從對石庫門裏弄風貌保護來說，新天地是成功的。
新天地模式成為舊城改造的樣本被很多人所推崇，改造後的新天地保留了石庫門的曆史原貌，給老人以懷舊之所；同時它又增添了國際流行元素，成為年輕人和旅遊者追求時尚和浪漫的新去處。當上海新天地享譽海內外之後，全國各地旋即掀起一股“新天地”的開發狂潮。上海新天地的開發模式不一定適合每一座城市，但是，新天地理念中兼收並蓄的態度和海納百川的精神，以及它敢於突破陳規、不斷開拓創新的做法的確值得學習和借鑒。
二、瑞安集團的算盤
（一）“賠本賺吆喝”
當初，瑞安集團主席羅康瑞先生是以公益性質的人工湖以及綠地為代價從盧灣區政府拿到了太平橋地區的52公頃土地。太平橋地區規劃開發的重點是東部作為上海CBD輔助地區的公共建築、北部的高檔商務樓宇、中部的生態湖泊和南部的高檔高層住宅樓。由於當時金融危機剛剛過去，大規模開發受到製約，因此，瑞安集團將開發重點首先轉移到較小的西部新天地廣場和中部太平橋綠地項目。