――詩人邏輯下的潛行大鱷
第一節引言
北京中坤投資集團有限公司成立於1995年，是一家總部設在北京的民營企業，旗下共有兩大核心業務板塊——地產業和旅遊產業，以及五個配套、輔助產業——商業、體育教育、文化、影視和網絡。中坤集團秉承穩健、誠實、不設立競爭對象的企業擴張方式，以“地產和旅遊為核心的稀缺資源差異化經營能力”為核心推動力，堅持“資源差異化經營”的企業戰略，在旅遊地產開發領域獨樹一幟，是中國目前旅遊地產開發商中最成功、最有特色的企業。短短十年，中坤迅速崛起為京城十大房地產商之一，成為“北京地產十大品牌企業”。
在“2005第二屆中國國際休閑度假大會”上，中坤以自己卓越的發展業績和行業貢獻，榮獲“2005年度十佳旅遊房地產企業”，中坤董事長黃怒波先生以其在旅遊地產行業中的傑出影響力和行業貢獻，榮獲“2005中國旅遊地產年度人物”。在2006年1月舉行的“中國商業創新大獎”中，中坤集團榮獲“2005年度地產創新獎”，黃怒波也被評為“2005年度中國商業地產領袖人物”。2005年成為中坤榮譽的豐收年，它如一條潛行多時的大鱷突然浮現在世人麵前。
中坤主要的旅遊地產投資與開發項目有：
1997年進入黃山市黟縣宏村，該村經過中坤的修葺和包裝後，從無人知曉一躍變得遊人如織，從之前一個連縣級文物保護單位都不是的村子，於2000年底被列入世界文化遺產名錄。這是中國目前唯一一個由企業獨力完成開發、經營、管理和申報工作的世界遺產，也是世界所有文化遺產項目中唯一以古村落為主題的世界遺產。
2001年，中坤接手北京市重點危改項目——長河灣住宅項目，透過當時的噪音、拆遷、治安等問題，中坤看到的卻是西直門、古水係等優越的地理位置，並成功地把它打造成了“2004年度北京首席水景豪宅”。長河灣項目先後獲得的榮譽還有“2003年健康樓盤入圍獎”、“2004年最具投資潛力樓盤”、“2004年度最佳低密度生態樓盤”、“2005年北京地產年度熱銷樓盤”、“第四屆中國國際住宅產業展覽會創新樓盤獎”、“人文關懷典型樓盤”等。正是長河灣這一項目使中坤的品牌知名度在京城得到了迅速的提升。
2003年進入南疆，相繼與新疆克州、喀什、和田、阿克蘇、巴州五地州政府聯手合作，將五地州120萬平方公裏內的66個景點收入囊中，投資十幾億元打造以南疆為中心、以吉爾吉斯斯坦為重點、借此輻射中亞國家、進而吸引歐洲旅遊市場的中亞旅遊新板塊。預計，南疆旅遊今年(2006年)將為中坤帶來1億元的收入。
2004年底，獨家總投資30億元的大鍾寺國際廣場開工。這個總建築麵積43萬平方米的項目剛完成規劃設計，就有4家世界500強企業與中坤簽約入駐。黃怒波說，他的目標是，大鍾寺國際廣場不僅要成為一個綜合娛樂消費場所，而且是一個年輕人必來的旅遊點。大鍾寺國際廣場自建設以來，獲得的榮譽有“2004年度最受期待樓盤”、“CCPE2005年度中國最具投資價值商業樓盤”、“北京商業地產代表作”、“影響北京地產的十大品牌項目”、“中國商業地產國際範例獎”、“北京首席商務旗艦”等。
2005年4月，與北京市延慶縣人民政府簽訂合作協議，該縣江水泉周邊符合規劃的近3500畝城鎮用地都由中坤作為總策劃商，對該區域進行總體規劃和土地開發。
2005年6月，與北京市門頭溝區政府簽約，雙方擬共同開發門頭溝區齋堂鎮和清水鎮兩鎮轄下近20個擁有400年曆史的古村落的特許開發經營權（包括北京頗有名氣的爨（音cuàn）底下村），此舉令中坤一夜之間增加了1萬畝的土地儲備。
中坤今天的功成名就緣於其在旅遊地產開發領域的卓爾不群。而對於什麼是旅遊地產，業界至今存在不少分歧。其中一種較認可的觀點認為，旅遊地產包含四類，即旅遊景點地產、旅遊商務地產、旅遊度假地產、旅遊住宅地產。中坤董事長黃怒波認為，旅遊地產的核心可以從兩方麵理解：一是以稀缺的旅遊資源為核心延伸到地產領域，如黃山宏村項目；二是以地產為核心打造旅遊資源，如長河灣項目。由於本案例的研究對象是中坤旅遊地產的開發模式，根據中坤的實際開發項目來看，這些項目涵蓋了上述全部四種旅遊地產形式，因而，為了能更突出地體現中坤模式的特點，本案例從黃怒波對旅遊地產概念的核心理解出發，先列舉中坤所開發的兩個旅遊地產項目，再對其開發模式等進行解析。事實上，黃怒波的這種對旅遊地產概念的理解也是獨到並且合理的，也是符合目前旅遊地產開發實際的。
第二節以旅遊資源為核心的地產差異化經營――以黃山宏村為例
宏村，古稱弘村，位於安徽黃山西南麓，距黟縣縣城11公裏，整個村落占地30公頃，山水明秀。南宋紹興年間，古宏村人為防火灌田，獨運匠心開仿生學之先河，建造出堪稱“中國一絕”的人工水係，圍繞牛形做活了一篇水文章。九曲十彎的水圳是“牛腸”，傍泉眼挖掘的“月沼”是“牛胃”，“南湖”是“牛肚”，“牛腸”兩旁民居為“牛身”，於是便形成了古黟桃花源裏一座奇特的牛形古村落。直到現在，宏村仍是保存最為完整的明清徽派民居群落代表，有著“中國明清博物館”之美譽。
然而，這樣一個古村落，在1997年前，除了對於少數古建築和民俗研究學者，它的社會知名度並不高，且呈日益衰敗之象。那時候，黃山有名，它腳下的這個黟縣宏村卻不為人知，很多人甚至連“黟”都不會讀（“黟”念yī，不念qián或duō）。
1995年國慶節，受朋友之邀，黃怒波來到安徽黟縣宏村。十年前，黃怒波曾作為中央講師團的成員來到黃山地區教書，當了一年的大專教師教古代漢語。如今故地重遊，感慨萬千。陶醉於秀美風光和純樸民情的同時，黃怒波也被當地農村的落後和愚昧震動了，整整十年，這裏幾乎沒發生什麼變化！當年在宏村，黃怒波與當地村民聯係得頗為熟絡，現在舊時的老夥伴很多都成為鄉長、縣長。讓老鄉有電視看，孩子有書讀，這是樸素又樸素的真理，也是中國普通農民縣長的政治。但是修路、古建築保護、推廣宣傳，到處都要用到錢。縣長請他幫忙，說這個地方太窮了，他若能投個兩三百萬就行了。黃怒波當即決定投資300萬，第一因為縣長是好朋友，第二，黃怒波也是個明白人，有他自己的判斷。他認為宏村這種八百年的古村落是不可再生的資源，認為有前景。當時所有董事會的其它人都不同意，很多人，包括政府裏的人都說這個人有病，跑這兒來投錢了。