應XX公司要求，本報告設定委估房地產在評估基準日已竣工驗收，達到客戶進駐的條件。由於委估房地產目前的形象進度尚未達到該評估設定水平，本報告對委估房地產達到客戶進駐條件下的建築裝修、設備配置及室外附屬工程水準的設定僅以評估人員結束現場工作時所獲得的資料為準。
第三部分房地產估價結果
（一）評估依據（略）
（二）房地產估價
2.1估價原則及標準
本次評估以獨立、客觀、公正為工作原則，以替代性原則和公開市場原則為操作性原則，在進行收益法測算時還依據了持續經營原則。
此次評估根據國家土地管理局《城鎮土地估價規程》、中國資產評估協會中評協199603號文發布的《資產評估操作規範意見（試行）》的要求進行，同時參考國際上通行的評估慣例和做法。
2.2估價方法
由於在估價期日可以在北京房地產市場同一供需圈調查到委估房地產的可比實例，決定選取市場比較法；又由於委估房地產係收益性物業，XX公司希望了解長期投資該房地產的收益價值，故同時采用收益法。
市場比較法是依據替代性原則，將委估房地產與在近期同一供需圈內發生交易的類似房地產進行比較、對照，從已知的可比實例房地產的交易價格，通過交易時間、交易情況、區域因素及個別因素修正，得到委估房地產價格的評估方法。
收益法是基於預期原則和貨幣的時間價值觀念，運用適當的折現率，將預期的委估房地產在未來各年的正常淨現金流量折算成估價期日的現值，累加後得出委估房地產價格的評估方法。
2.3主要工作步驟
1.由專業人員組成評估小組。擬定評估方案和日程安排；
2.事先通知被評估單位做好必要的準備工作；
3.對委估房地產進行勘查核實、產權驗證、對當地房地產市場進行調查；
4.評估計算、數據處理、編寫評估報告草稿，內部審核、檢驗評估結果和報告；
5征詢客戶意見，出具正式評估報告。
2.4估價假定前提
市場比較法
1.因政策禁止出售地下人防，委估房地產的可出售部分隻考慮寫字摟、商場及機動車位。但在采用收益法計算委估房地產的出租收入時則考慮了地下人防作為倉儲用房的出租收益；
2.市場比較法是按照委估房地產可出售部分均采取銷售方案計算委估房地產的評估值的；
3.寫字樓售價是按一次性付款，不考慮大單銷售的情形設定的；商場按商品、零售業考慮，其售價是按一次性付款，不限定最低購買量，也不考慮大單銷售的情況設定的；車位售價是按地上及地下綜合考慮的平均水平；全部售價均是基於正常交易情形設定的；
5.考慮到委估房地產分期實現銷售的情況，以及貨幣的時間價值因素，委估房地產的價值是將各期實現的銷售收人折現到估價期日後累加求得的。按照資金成本原則，將估價期日執行的中國人民銀行三年期人民幣貸款年利率9.369，換算成年複利利率8.6%，以此作為折現率。
收益法
1.假定委估房地產在法定土地使用年限全部用於出租經營，即設定自1998年1月1日至2047年12月31日為委估房地產的出租經營受益期；不考慮該房地產持有者中途全部或部分出售委估房地產的情況；假定委估房地產的運作不會違背政府有關政策、法令及規章；
2.假定委估房地產的開發意在求取長期投資收益，該房地產由業主投資建設，建成後聘請專業公司進行物業管理，業主僅在該房地產最初招租人住時依業內慣例向接管的物業管理公司一次性撥付物業管理啟動資金，該物業管理公司受托對托估房地產招租、招商，並因此接受業主支付的招祖（商）報酬，委估房地產進入正常出租年份後，該物業管理公司依靠收取物業管理費和特約服務費自主運作，委估房地產商業、辦公、倉儲用房及機動車位的租金收入由業主收取，有關委估房地產投保、大修，以及出租納稅所需的資金也由業主支付；同時，假定業主對委估房地產的出租經營是其獨立且唯一從事的經濟業務，業主的會計核算及納稅申報也即以此為限。
3.對委估房地產未來經營水準及其所涉收人、費用的估計是基於委估房地產業主及相關管理人士在我們分析的階段都能克盡職責的前提作出的；
4.委估房地產的商場及寫字樓租金是按不考慮大單交易的情形設定的，付租方式為押三付一，商場部分按出租給商品零售商考慮；
5.考慮到近兩年北京高檔外銷商場及寫字樓的市場狀況，設定委估房地產人夥後頭兩年不調高租金，2000年~2002年按年均遞增37。調整商場、寫字樓、車位及倉庫租金，自2003年始租金保持穩定；
6.寫字樓及商場的首付一季度租金作為押金僅計算利息收人，對業主的押金收人按估價期日中國人民銀行規定的三年期存款利率（年利6.21%）逐年計算利息收入；
7.委估房地產在正常出租年份的稅前出租成本包括：該房地產的折舊費、保險費、大修準備金、土地使用費及經營稅金（包括：營業稅、城市建設維護稅及教育費附加，房產稅，印花稅上述成本的計算是按照國家及當地政府的規定或參照行業慣例進行的，其中涉及的委估房地產的重置成本是綜合委估房地產個案及一般市場行情取定的。
（三）估價結果
3.1估價結果的確定
根據市場比較法的評估結果，委估房地產總值為：美元4X千元；人民幣4X萬元。
其中：寫字樓：美元：XX千元；人民幣：XX萬元；
商場：美元：XX千元；人民幣：XX萬元；
車位：美元：XX千元；人民幣：XX萬元；
根據收益法的評估結果，委估房地產總值為：美元：XX千元；人民幣：XX萬元；
兩種方法從不同角度，揭示了委估房地產短期出售和長期投資的評估價值，均對確定委估房地產價值具有參考作用。兩種方法因對地下倉儲部分的考慮有所取舍，從而，各自評估價值的構成略有不同，但兩種評估結論則比較接近。因此，取其算術平均值作為本報告評估結果。
3.2估價結果
我們根據中國有關法規的規定，遵循獨立、客觀、公正的原則，在對委估房地產進行必要的勘查、核實，以及產權驗證的基礎上，經過認真的調查研究，評定估算和數據處理，完成了在當時情況下我們認為必要的評估程序。
四、需特殊說明的事項（略）
二、湖北省XX市工業用房租賃價格評估
（一）評估對象概況
該企業位於湖北省XX市高新技術開發區內，屬於某市二級工業用地，距火車站4公裏，距離市中心10公裏，距離飛機場16公裏，位於兩條高速公路的交叉處，交通方便。該企業於94年底建成並投人生產。
（二）評估依據（略）
（三）評估目的：合資（四）評估範圍、資產權益及租金界定評估範圍：
列入評估的房屋共七項。鋼筋砼排架廠房二項，鋼筋砼框架廠房三項，磚混廠房三項。廠區室外工程包括：道路、圍牆、上下水管道、電纜溝等構築物。可用於出租的房屋麵積20654.6平方米，土地麵積50畝。
資產權益：
經核實該企業對擬出租的房屋擁有合法權益，土地取得為劃撥土地使用權。
租金界定：
租賃價格包括房屋租金和土地開發成本租金，租賃價格以每月每建築平方米的人民幣表本。
租賃價格指可出租的房屋麵積而言，可出租的建築麵積是指直接用於生產和辦公的房屋。廠區室外工程費用已攤入租金價格中。
其他無形資產包括給排水、供電、供熱、供燃氣、通訊等資源權利的一次性付費沒有包括在租金價格中，根據企業意見，這部分費用以後將分攤到承租方實際使用最所收取的費用中。
在租賃價格的前提下，出租方負責向承租方提供合資企業的生產、辦公及倉儲用房，並負責其維護、修繕，廠區範圍內的衛生、綠化、保安等物業管理服務。