（五）評估基準日：1997年11月30日
（六）評估程序
1.聽取企業情況介紹，了解房屋建築物的使用情況、產權證明及產權抵押、出租等情況。
2.根據資產登記表、建築總平麵圖、工程施工圖、逐項進行現場勘查，核實建築麵積和數量。了解房屋建築物的使用狀況。裝修標準、自然磨損和損壞情況以及維修保養情況。
3.了解當地建安工程定額標準，有關定額調整係數，工程造價信息及企業工程預決算資料。
4.了解當地政府部門規定的城市建設稅費的收取標準。
5.了解當地政府部門關於土地基準地價、征地費用等的有關規定。
6.進行綜合評定估算、數據處理，進而求取房地產的綜合租賃價格。
（七）評估原則和標準
本次評估主要遵循如下原則：獨立、客觀、公正的工作原則，資產持續經營原則，合法原則、最有效使用原則、供求原則、估價時點操作原則。
評估采用的標準為中國資產評估協會中評協（1996）03號文發布的“資產評估操作規範意見（試行）。
（八）評估前提
此次評估的資產均以現有用途不變並持續經營，以及在評估基準日的外部經濟環境為前提。
（九）評估方法
以評估基準日該地區市場價格為基礎，房屋構築物和土地開發成本的評估主要采用重置成本法。在此基礎上進而求取房地產的租賃價格。
房地產的租賃價格：由房屋、土地租金組成。房屋構築物的租金主要采用因素構成法（實測法），求出試算租金，土地成本租金采用積算法求取。
（一）房屋建築物評估
首先從不同結構類型的房屋中，選取各自有代表性的典型工程。采用定額基價調整法求取其重置基價，根據當地城建稅費的收取標準，計算其重置完全價值，評定已有房屋的成新率，進而求取其評估值。
1.典型工程重置基價的測算
利用原有工程預決算的定額基價，調整為當地現行定額基價，重新按現行取費程序取費，進而求取重置價值。現以主廠房為例說明典型工程重置價值計算過程如下：
主廠房跨距為18米，共五跨，鋼筋砼排架結構，簷口高12米，鋼筋砼獨立基礎，鋼筋砼拱型屋架，帶天窗，大型屋麵板，鋼筋砼工字型柱，每跨各有5噸吊車一台，鋼門窗，水泥地麵，廠房內設有鋼筋砼平台及單層鋁合金房屋三座。建築裝修：內牆抹灰，噴大白，外牆抹灰並塗料，水、電配備齊全。建築麵積合計6558平方米。
原工程決算為92定額標準，少部分為94定額標準。首先將原定額基價調至97定額基價，並按當地現行取費規定和有關調價係數計取各項費用。
2.成新率的確定
主要通過逐項勘查房屋使用的質量狀況綜合考慮以下幾方麵因素：
房屋的使用強度大小、物理化學因素對房屋的結構部分、裝修部分、設備部分的質量損壞狀況。
（一）工程設計單位、施工單位等級，抗震設防情況，房屋維修保養情況，大修情況，對房屋使用壽命的影響因素。
結合房屋使用年限法逐項確定成新率。
此次評估鋼筋砼房屋評估值合計1961.6萬元，磚混結構房屋評估值合計49.8萬元，構築物評估值合計205萬元。
（二）劃撥土地使用權成本價格評估
所評估的地塊地勢平坦，宗地紅線外已達到四通一平，土地麵積共50畝。
劃撥土地使用權成本價格評估：
根據此次評估目的和評估對象的特點，在充分收集估價所需資料的前提下依據“城鎮土地估價規程”規定，按土地用途，采用基準地價修正法和成本地價估價法，加權平均求取被評估地塊在評估基準日劃撥土地使用權價格。
評估說明及評估計算過程（略）
土地成本價格評估值合計517.25萬元。
（三）房地租金計算
由房屋成本租金和土地租金組成。房屋成本租金由折舊費、維修費、利息、管理費、保險費、利潤、稅金七項因素構成。本租金評估值合計每平方米月租金16元。房地租金共分為鋼筋砼結構房屋、磚混結構房屋、廠區室外構築物及土地租金五部分計算的，年租金合計362萬元，可出租的建築麵積20654.6平方米。
三、南寧XX總廠地價評估結果技術報告
第一部分總迷
（一）估價項目名稱：南寧XXX總廠（以下簡稱南寧廠）地價評估
（二）委托估價方X中國有限公司
（三）受托估價方（略）
（四）估價對象
委估地產位於南寧廠廠區西南部，占地麵積12691平方米。
南寧廠位於南寧市XX區XX號，市區XX中路南300米處。東至XX村集體土地，西、南至XX村集體土地、北至廠前道路。土地級別和用途為五級工業用地。土地權屬為國家劃撥性質，南寧市人民政府於一九九五年五月以南寧國用0995）字第X號發給該廠土地使用證。地籍圖號為XX嶺1，2，4，XX；宗地號為XX。占地麵積102308.29平方米。
（五）估價目的
本次評估目的為中外合資。為委托方進行合資研究及談判提供參考。
（六）地價定義
本報告所稱土地使用權價格是以待估宗地的開發程度為三通一平（即通上水、通下水、通道路、土地平整）為基礎的五十年的使用權價格，不包括供電、通訊建設及增容費應分攤的投資（按合資協議采用租賃辦法解決
（七）估價依據
1.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》；
3.《中華人民共和國土地管理法》；
4.國家土地管理局頒布的《城鎮土地估價規程》及有關法規、政策等；
5.南寧市基準地價及有關規定；
6.南寧廠提供的國有土地使用證及其他資料；
7.估價人員實地勘察、調查所獲取的資料。
（八）估價期日：1996年12月31日
（九）估價日期：1997年3月15日至1997年3月30日
（十）估價結果
本次評估采用成本逼近法和基準地價係數修正法兩種方法進行評估。分別求得50年土地使用權價格為每畝19.4萬元，（折合每平方米291元和每畝為19.93萬元（折合每平方米為299元）。
待估土地價值取基準地價修正法和成本逼近法結果的加權平均值，分析各種方法的評估結果，結合對當地地產市場的調查，基準地價修正法的評估結果較能反映待估土地的公允價值，成本逼近法以費用價值為據，其評估值亦值得參考，基準地價修正法的權重取0.6；成本逼近法取0.4，作為待估土地50年使用權的評估價格。
（十一）需要特殊說明事項
1.此次土地評估，設定為包括擁有轉讓、出租、抵押權利在內的土地使用權的評估，如按本報告的土地使用權價值結論作價人股，以土地作價人股方必須負責在人股之前與政府土地管理部門鑒定土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金。
2.土地使用證由南寧廠提供，是南寧市人民政府1995年5月以南寧國用字第XX號頒發給總廠的，用地麵積102308.29平方米的土地使用權證。待估土地在此證範圍之內。
3.我們此次評估均以南寧廠完全擁有其產權為前提，並未涉及被估資產有關的抵押及負債。如果以該等資產投資其產權方麵出現糾紛及因此而產生的負債應由該等資產的投資方承擔。
4.土地占地麵積按中方提供的合資範圍和1：1000全廠總平麵圖核算，準確的數量應以合資企業成立時當地政府土地管理部門辦理產權過戶、登記手續核定的麵積為準。
5.本次估價報告分為“土地估價報告”和“土地估價技術報告”兩種格式。
6.“土地估價報告”供委托方使用，並為本次報告所列明的目的而作。未經估價單位同意，本報告的全部或部分內容不得向委托方之外的單位和個人提供，不得發表於任何公開媒體上。“土地估價技術報告”僅供估價機構存檔，委托方向土地管理部門上報評估結果，以及估價機構應估價主管部門是核估價工作之需使用，且該“土地估價技術報告”應與前述“土地估價報告”配合使用。
（十二）土地估價師簽字（略）
（十三）土地估價機構“略）