第二節房地產評估
一、北京XXX大廈資產評估
第一部分摘要
（一）估價項目名稱
北京XXX大廈房地產評估
（二）委托估價方
北京XXX房地產開發有限公司
（三）估價期日
1998年1月1日，此次評估的取價標準均為估價期日有效的價格標準。
（四）估價結果（略）
（五）估價機構（略）
第二部分評估對象界定
（一）委托估價方（略）
（二）受托估價方（略）
（三）估價目的
評估北京XXX大廈（以下簡稱：委估房地產）在估價期日的市場價值。為XX公司銷售委估房地產提供價值參考。
（四）估價日期
1998年1月5日~1998年1月26日
（五）估價期日
1998年1月1日此次評估的取價標準均為估價期日有效的價格標準。
（六）估價對象概況
6.1有關背景情況介紹（略）
6.2地理位置（略）
6.3建築物狀況
據XXX公司提供的有關資料，該建築按外銷標準建設，由北京市XX建築設計院設計，聘請北京XX公司承建，北京XX公程建設監理公司負責施工監理。建築物係鋼筋混凝土框架剪力牆結構，樁、筏結合基礎，基底標高-16.45米，8度抗震設防；建築物共三十層，其中，地下四層，地上二十六層（裙房四層按使用功能劃分，層屬五級人防設施，-2及-3層為地下停車場和輔助用房，-1層安排營業餐廳、娛樂及健身用途：地上裙房四層，結構層高4.5米，除主體部分南側安排了寫字樓人口、配套及管理用房外，計劃辟為高檔綜合商場；主體塔樓5~24層結構層高均為3.5米，為甲級寫字樓；25~26層為設備用房；主體塔樓高達XX米，總建築麵積XXX平方米。
目前，委估房地產已結構封頂，並已通過設計、施工、監理單位及政府質量監督機構的階段驗收，正在進行人防通道施工，主體塔樓外部的白色麵磚貼麵、鋁合金帶型窗及鍍膜玻璃的安裝已經完成，電力、電梯及通風空調設備已完成采購，正在進行現場安裝，預計今年7月委估房地產可全部完工，9月達到客房進駐條件。按照該項目的開發建設計劃，XX公司現已開始進行委估房地產的宣傳、推介工作，因銷售委估房地產工作所需，XX公司特委托我們對委估房地產的市場價值進行評估。
6.4基礎設施狀況（略）
（七）價格影響因素分析
7.1一般因素分析
北京作為全國的政治、文化中心，在發展房地產市場方麵較其他城市具備許多優越條件，而社會、經濟近年來的持續、健康發展也為北京拓展房地產市場提供了廣闊的空間。
7.1.1北京市社會經濟發展情況（略）
7.1.2基礎設施條件
交通方麵：北京連接著20多條國內鐵路幹線及數條國際鐵路線，開辟有民航線路80多條（其中國際線路40餘條）。全市以11條放射狀國道為骨架，以縣鄉公司為支脈，擁有以天安門廣場為中心、由放射幹道與二、三、四環環城幹道交織而成的、不斷完善的新型市內道路係統，並相繼開通了機場、京通、京昌高速公路。地鐵自開通一線、環線後，橫貫複興門至八王墳的地鐵工程正在加緊修建。
郵電通訊方麵：國內直撥電話可達1430多個城市，國際直撥電話可達200多個國家和地區，已與17個國家和地區的200多個城市直接通郵。
水、電、氣方麵：供電條件明顯改善，城區已取消了拉閘限電措施；第九水廠二期工程竣工收尾、第三、六水廠改擴建正加緊進行，優良的水質和不斷完善的供水條件將逐步滿足城市生活、生產用水的需要；隨著陝西天然氣進就工程的推進，雙榆樹供熱廠及高碑店熱電廠供熱管線工程的建設，北京市的燃氣化率及集中供熱水平將進一步提高，城市的環境質量也將明顯好轉。
7.1.3城市規劃政策
北京的城市規劃適應城市經濟發展戰略和經濟結構調整需要，不斷優化土地使用功能。市區建設由外延擴展轉向調整改造。按照最近完成的北京市中心地區控製性詳細規劃，北京城市中心地區已進入大量疏散工業、擴在商貿等第三產業用地的新階段。城市中心的商業金融設施用地將由現時的17平方公裏增至22.8平方公裏，工業倉儲用地則由55.8平方公裏減至23.8平方公裏。
7.1.4北京市外銷房地產市場
北京市房地產市場的變化起伏同全國房地產市場的大形勢息息相關。1993年6月政府為扭轉宏觀經濟的啟動進而擴張所引發的固定資產投資規模和消費基金膨脹開始實施宏觀緊縮政策，順應房地產由超速發展過渡到適度發展的調控目標，1995年以來北京房地產開發投資、商品房在建及竣工數量均出現了合理的回落。
外銷寫字樓市場（略）
外銷商業用房市場
外銷、外租商場，是指按規定辦理了商品房外銷許可證的商業用房，這些商業用房主要是指分散於寫字樓、公寓、綜合物業底層的商場、專賣店及購物中心。
北京市外銷商場1997年9月前開業23個，其中1996年底正式營業8家，供應量為18.98萬平方米，1997年供應量39.4萬平方米，截止1997年三季度末，外銷現房達40萬平方米，計劃明、後年前竣工的外銷商場還有30多萬平方米。估計其後北京商場的新增供應量會逐漸回落。
從目前市場情況看，北京商業用房數量增加迅速，至1995年底北京已擁有商業網點28萬個，參與競爭的商場存量麵積687萬平方米。1992年~1995年年均遞增48.9萬平方米。1996年北京商廈已有58家，在建近120家，另有總麵積達84.3萬平方米的26家大型商場即將開工。預計到2000年前後北京商場的累計新增供應量大約在300萬平方米左右。北京商業用房供應量的相對集中和售價的高企，以及有效需求的相對穩定，加劇了商業用房銷售及經營的競爭，使得發展商必須同時關注商場的招商及商業管理，部分發展商選擇了自營出租或引進商業管理集團代理租務、商場管理的經營模式，從而使商業用房的經營方式發生了變化，轉向以多元化、多主體、多渠道合作經營為主。其於市場狀態分析可以預見，目前及未來幾年的北京商業用房市場仍會存在一定的消化盤整時間，但考慮到1997年北京市政府對大型商場建設進行了控製，以及北京市社會經濟的平衡發展趨向，未來一定時期商業用房的價格水平也不會出現大幅波動，發展商要維持眼下的售價水平就必須在商場的定位、選址、特色經營和商業管理保障上實施正確的決策。
7.2區域因素分析
7.2.1交通條件（略）
7.2.2商業設施配置條件（略）
7.2.3社區環境條件（略）
7.4個別因素
委估房地產占地屬倒梯形，地勢平坦，麵積適中，寫字樓人口臨XX東路，臨街長度38米，臨街深度114米，恰此臨街深度方向又臨規劃次幹道XX路，並設有商場人口，待規劃完全實施後可得街角占地之便。此外，該項目占地的另一邊臨居住區級道路XX路。從場地布局、安排上，委估房地產地處市區西北部風景名勝區至東南部“通風走廊”上風方向，可保持良好的大氣環境，日照及觀景條件也均有滿足；交通疏導方麵，外部人車分流、各行其道，盡可能使各分區功能互不幹擾，並備有機動車位146個及非機動車停放處，內部則結合該房地產不同用途對水平及豎向交通的布局、設施進行了綜合考慮。
同時，委估房地產按外銷標準建設，設有中央空調、消防報警及噴淋、保安監控和衛星電視接收等係統，還備有客、貨電梯及自動扶梯，程控直撥電話及綜合布線係統。
（八）估計對象界定及價格定義
8.1估價對象界定
此次評估的估價對象包括：委估房地產項目占地的土地使用權、大廈裙樓與主體塔樓（包括結構、裝修及配套設備）建築及其規劃紅線範圍內相關的基礎設施配套工程。
8.2價格定義
此次評估的是委估房地產在估價期日對應於本報告書所列估價目的下的市場價值。
市場價值是指資產在估價期日交易時的評估值，資產的交換是買者與賣者在競爭和公開的市場上進行的，而且買賣雙方都是精明、慎重、沒有人強迫的。
由於房地產是由土地及地上建築物兩部分組成，本報告所稱市場價值是指該房地產的綜合價值。對於土地，我們評估的是具備“七通一平”（即：道路通達，場地平整，紅線邊界有自來水、雨汙水、煤氣、熱力、電力及通訊設施）條件的，50年期綜合用地的土地使用權價值，使用期自估價期日起算；而房屋建築物則按所有權價值進行評估，產權性質屬外銷。與此次配合房地產開發項目銷售的評估目的相適應，本報告僅列示委估房地產的總體價值及其可能分別銷售的寫字樓、商場和機動車停車位等組成部分的相應價值。