（三）流動性差
目前，農村土地所有權形式的流動比較充分，盡管還不夠規範，但是它基本上由政府壟斷，屬於國家行為。本文所指的流動性差主要是農村土地使用權的流轉不夠充分。導致農村土地使用權流轉不充分的基本因素有兩個：一是農村土地產權模糊。當前農村土地所有權主體模糊和土地承包經營權的債權性質，弱化了農民的土地流轉權，增加了交易成本，使農村土地使用權流轉失去了產權基礎和前提；二是農村土地的強保障功能和價值低估、農村土地流轉效益損失，也在主觀上弱化了農民和農民工轉讓土地的願望。在這種情況下，農民和農民工不僅把土地作為解決生活資料的基本保障和必要的就業、社會保障，而且還作為可繼承的財產，寧可粗放經營，甚至拋荒，也不願輕易放棄它。
（四）價值低估
由於農村土地產權的殘缺、模糊，國家壟斷土地征用市場，並非是土地的供給者和土地的需求者直接進行市場交易，因而就不存在土地的供給與需求通過市場機製的作用形成土地的均衡價格，農村土地都是以極低的價格被征用，農村土地價值嚴重低估。因為現行有關法律規定，征收耕地的補償費用按原土地用途產值的若幹倍進行補償，而非土地的市場價格。國家一邊從農民手裏低價征用土地，一邊高價在城市土地市場出讓，二者之間有相當大的價差甚至是巨額的獲利空間。實證研究表明，經濟發達地區土地征用、土地出讓和市場交易三者的價格比大約為1：10：50。
（第二節）現行土地製度對農民市民化的影響
當前，中國的城鎮化率已經到達51.27%，進入城鎮化高速發展的階段。可以預見，在本世紀前30年，城鎮化高速發展仍將是我國經濟與社會發展中的主題。與此相適應的是，農村勞動力轉移進程將不斷加快，農村人口將大量從農業與農村部門退出，向城鎮集中。因此，根據世界經濟發展的普遍規律，中國農民從農業與農村部門退出的趨勢是不可逆轉的，且有不斷加快發展的趨勢。從理論上講，在城鎮化發展階段中，非農化、城鎮化和市民化應該是三位一體、共同推進的曆史進程，但是，由於中國國情的特殊性，使得非農化、城鎮化和市民化發展不平衡，形成了城鎮化滯後於工業化，而市民化又滯後於城鎮化的局麵。在農村人口大量向城鎮集中的同時，未能改變其社會身份屬性，而伴隨著人口的流動，農地閑置浪費現象將日益凸顯。這種“退而不出”的農村人口流動模式，必將對中國的農民市民化和農業現代化帶來嚴重的影響。
一、農民退出機製
農民退出機製實質就是實現農村勞動力順利轉移並走向市民化的各種製度及相互作用機理的總和。暢通的農民退出機製應該賦予農民有主動離開農村、退出農地承包權的自由選擇權，能確保已退出的農民融入城鎮社會，在城鎮裏“沉澱”下來，同時又能確保“沉澱”在農村的留守農民有穩定的收入和有“尊嚴”的生活，而這有賴於農地的集約利用和農業的現代化。退出機製的關鍵在“退出”，而且，隨著戶籍製度改革的逐漸深入，農地處置問題成為製約農民順利退出的最大障礙。因此，農民退出機製的核心內容應該是能夠促進土地承包經營權良性退出的利益補償機製。
進城打工是農民最為簡單的一種退出方式，它說明相對城市居民而言，農民擁有的社會資源嚴重貧乏，它是農民對農村組織績效衰減的一種回應，是幾十年來我國農業發展嚴重滯後的真實寫照。毋庸置疑，農民退出對農業和農村經濟發展將帶來重大的推動作用，但是在現行的城鄉二元管理體製下，農民“退出”途徑嚴重受阻。為此，構建一種暢通的農民退出機製，是提高農業績效，推動城鎮化和農業現代化的必要前提。目前，由於學術界對農民退出機製研究仍處於起始階段，因此，關於農民退出機製概念尚未形成一致的和權威的定義。但是，一些學者已經做了較深入的探討。簡新華、黃錕（2008）在他們的著作《中國工業化和城市化過程中的農民工問題研究》中對農民退出機製進行比較係統的理論分析。認為農民的退出，至少包含兩個方麵的內容：第一，從生產經營方式來看，農民從農業生產領域中退出，進入非農業生產領域，退出後的人口依據原來的分配製度所獲得的農業生產性資源（使用權）順利讓渡給仍然滯留在農業生產領域的人口；第二，從生活空間來看，隨著生產經營的內容和方式變化，農民順利從農村轉移至城鎮，從農民轉變為市（鎮）民。他們提出農民退出機製的核心內容，即建立土地流轉製度。