第二節研究現狀述評
1.2.1國外研究綜述
20世紀90年代開始，國外大量文獻關注於銀行信貸與房地產價格、房地產周期波動的關係。研究者從房地產價格形成的泡沫特性（Carey，1990）、銀行放貸決策行為（Herring和Wachter，1999；Pavlov和Wachter，2004）以及銀行在傳播商業周期中的作用機理（Allen和Gale，1998）等不同層麵的分析，都認為銀行信貸對房地產周期有放大作用。
在此背景下，資產證券化成為促進房地產業健康發展的重要舉措，以抵押貸款證券化為主的房地產金融工具設計和房地產金融工具的投資組合成為主要的研究主題，而專注於資產證券化對房地產業與金融業風險互動作用的文獻卻極其有限。如，Allen和Gale（1997）提出金融體係風險分擔理論，認為資產證券化提供了一種將資產的收益和風險有效識別和細分的機製，為資產運營主體根據不同的需求分散和轉移風險提供了條件，這一研究成為房地產融資多元化分散風險的理論依據。也有文獻開始從銀行角度研究銀行房地產市場風險管理，Lausberg（2001）首次將銀行房地產信貸的市場風險進行分類並闡釋其對銀行資產負債表項目及銀行股價波動的影響；Spremann和Gantenbein（2006）認為評估銀行房地產信貸風險相當困難，必須考慮不同市場的異質性：各類房地產信貸的期限，利率結構稅收不同；每個國家居民的債務承受力也有差異。
2007年，美國次貸危機爆發，證券化的房地產金融市場是否產生新的風險開始引起關注，除少量研究涉及到房地產金融資產證券化的係統風險，如，Kiff和Klyuev（2009）提出投資者因信息不充分過度信賴評級機構，而評級機構與投資者間的激勵不相容使評級機構有提高次級債信用級別的利益驅動並導致房貸風險低估。Brunnermeier（2009）分析了資產證券化工具風險估值與評估的困難，認為曆史數據的缺失與模型計價法使市場主體承受了其未意識到的風險，信息不充分導致了風險低估。Martin和Ventura（2010）建模指出當住房泡沫破裂形成共同衝擊，導致個體銀行失敗時，風險會由流動性渠道，在鏈條式傳送過程中被顯著放大。文獻多集中在對危機原因、影響的解析和政府“救市”的治理措施及其評價（如William Poole，2007；Purnanandam，2008；Greenlaw等，2008；Herring，2008；Calomiris，2008；Ashcraft and Schuermann，2008；Gorton，2008），研究者基本認為次貸危機並不是對資產證券化方式的否定，但對於次貸危機的問題環節並沒有達成完全一致的共識。
1.2.2國內研究綜述
一、資產證券化
在我國，關於資產證券化的研究分為三類，一是對資產證券化創新的運作機理、微觀正麵績效的譯介性論述，剖析其在我國房地產業的廣闊應用空間。研究成果可以分為兩個階段：早期文獻多側重於對資產證券化基本理論的係統論述，代表性的如張超英、霍祥輝（1998）最早對資產證券化的原理和國外實踐進行整合和剖析；常永勝（2001）在和其他國家比較借鑒的基礎上，指出房地產金融研究要保持與中國社會經濟發展相適應甚至超前性，就不能局限於現階段所遇到的一些個別的、具體的工作問題，而是應當以中國社會經濟轉型過程為背景，從理論上建立起能夠適應市場經濟改革與整個社會發展需要的新型房地產金融製度；近期文獻開始對中國資產證券化的實踐內容進行闡釋，如中國人民銀行（2006）在回顧中國資產證券化的產生和發展曆程基礎上，對資產證券化在中國的實踐進行了理論分析，並係統歸納了中國資產證券化中涉及的法規和政策。沈炳熙（2008）以中國的資產證券化實踐為主線，介紹中國資產證券化的背景、剖析試點過程中的重要事件、重點分析各類試點項目的不同特點和做法。