第一節研究背景及選題意義
長期以來，世界各國房地產金融風險不絕如縷，雖表現形勢各異，但對經濟金融發展造成了重大衝擊和危害。目前，我國房地產業融資主要依靠銀行信貸，由此導致銀行係統風險的幾率也在大幅增加。早在2003年三季度，中國人民銀行《中國貨幣政策執行報告》中就指出“對房地產開發貸款高速增長中可能存在的係統性信貸風險應當予以警惕”。此後，呼籲重視房地產金融風險呼聲不斷見諸於報端。同時，對於如何防範和化解我國房地產金融風險的政策建議也成為業界熱議的話題。當前，我國房地產金融的發展正處在初級階段，房地產金融的發展的方向和未來的路徑選擇正處於一個重要十字路口，同時也麵臨著來自對國際經濟金融危機反思和國內特殊國情約束的影響和挑戰。如何看待這些思潮、如何突破特殊國情瓶頸約束，從而汲取有益的經驗教訓，並作出有利於我國房地產金融長期健康發展的戰略決策是我們必須麵對的重大曆史課題！
有鑒於此，本書基於我國單一融資的現實背景、次貸危機的國際背景以及我國房地產市場特殊利益之爭等3個研究背景，研究中國房地產金融風險防範問題，旨在從一個邏輯起點之上循序導出對兩個中心問題的理解和闡述，從而提出有益的政策建議和路徑選擇。
一、單一融資的現實背景→邏輯起點：資產證券化是防範風險的重要手段。
房地產商品具有價值量大且生產集約化、建設使用期限長的特點，這決定了房地產業發展過程中對大量長期穩定資金的依賴。一方麵，金融業對房地產業的支持成為其產業發展的基礎與動力。另一方麵，我國房地產融資渠道單一，可能導致房地產金融危機，加速中國房地產金融領域改革業已成為學界和實務界的共識。
放眼全球，從曆史的視角看，房地產融資體係的變化是與房地產業與金融業的風險互動密不可分的。在20世紀80年代以前，全球房地產金融都大量依賴於本國儲蓄機構，在美國儲貸協會危機、日本泡沫經濟破滅與亞洲金融危機等曆次經濟金融危機中，房地產信貸損失及其誘發的風險都是銀行機構倒閉的重要原因。即便是房地產金融證券化程度最高的美國，其住房融資最初也主要依賴於間接融資渠道。直到1988年美國儲貸危機爆發，融資渠道變革才成為改革的應有之意。與此同時，大量關注於房地產與金融風險互動的文獻，其視角基本集中在銀行信貸對房地產周期波動的放大作用。比較一致的觀點是：無論發達國家、發展中國家與否，房地產周期波動與銀行業危機在各種不同的製度安排下，都有著顯著的關聯性，其影響的結果取決於一國金融體係對銀行體係的依賴程度。
在這一背景下，資產證券化作為一種風險轉移的方式，以“創造和分散”為基本模式，被金融業者廣泛采用。銀行創造貸款，並將其潛在的風險分散給無數的外部投資者，從而使信貸“在市場上大筆交易，而非出現在金融機構的資產負債表上”。這種方式的最大好處之一就是使整個係統在麵臨金融衝擊時更具彈性。風險被分散到銀行係統以外，流動性不再光由銀行提供，而有了多個市場的支持，既減輕了銀行係統的負擔，也增大了對衝擊的吸收能力。因此，傳統觀點認為，就其分散風險的特性而言，證券化的房地產金融運作是一種較優的房地產金融模式，資產證券化一度成為不同模式國家共同的發展趨向。
2007年前，我國學界也普遍看好資產證券化手段，希望藉此弱化我國房地產業間接融資為主的金融結構所導致的銀行信貸擴張與房地產泡沫的風險聯動，這是本文研究的邏輯起點。
二、次貸危機的國際背景→問題一：次貸危機是否資產證券化的否定？
曆史演進總是充滿著吊詭和不確定，任何一種製度總是難以實現跨越國界的無縫銜接。盡管資產證券化的融資途徑被各國普遍采用，但其形式與程度卻仍然存在較大差異。與此同時，2007年次貸危機的出現使我們開始意識到市場主導型的房地產金融模式仍然可能存在係統性風險。被理論界與實務界忽略甚久的資產證券化所聯結的係統風險問題開始引起研究者深思，也就使我們不得不重新對未來我國房地產金融體係的構建進行審視。於是，有觀點開始認為美國次貸危機應該成為中國的前車之鑒，需緩行甚至暫停我國資產證券化。