加速中國房地產金融領域改革業已成為學界和實務界的共識。資產證券化方式是中國房地產金融融資模式變革的方向之一，其變革也必然導致金融風險的性質、分布及傳導機製出現新的變化和新的特征。在技術上確保這種變革保持平穩漸進的發展是一項複雜的工程：依靠技術層麵革新機製的設計固然重要，但亦無法脫離中國房地產業權力集團介入的時代特征與印跡。
本書在這方麵做了初步嚐試，厘清了證券化方式下房地產金融係統性風險生成機製的新特色，結合對我國房地產金融風險階段性特征及其成因的解析，為實現我國房地產金融層次提升與風險規避提供新的理論支持。
本書認為資產證券化的發展已不純粹是金融性行為，它首先以提高我國住房金融體係微觀運行效率的新手段出現，繼而可能打破政府介入所形成的風險共擔與利益共享機製，帶動房地產業相關利益主體關係的變革與重組，促進利益主體之間的協調。
加速中國房地產金融領域改革業已成為學界和實務界的共識。2007年前，我國學界普遍看好資產證券化手段，希望藉此弱化我國房地產業間接融資為主的金融結構所導致的銀行信貸擴張與房地產泡沫的風險聯動。肇始於2007年的全球金融危機提醒我們，以資產證券化方式對我國房地產業融資模式進行變革的過程中，必須注意規避模式變革中的泡沫與陷阱。在厚重的製度轉軌背景下，中國房地產市場更多地呈現出一種多層次、多利益主體的博弈市場特性。同時，由於權力集團介入、不同集團結盟與對立，中國房地產市場的利益分配結構和風險承擔格局更加扭曲和複雜。基於此，考察我國房地產金融模式的穩定變革已不能單純援引金融邏輯加以解釋，特定的利益關係結構是我國資產證券化持續發展的最大桎梏。
本書正是基於上述現實焦點問題來研究資產證券化與中國房地產金融風險防範問題，希冀對證券化方式下具有典型意義的風險事實做出合理解釋，結合對我國房地產金融風險階段性特征及其成因的解析，為實現我國房地產金融層次提升與風險規避提供新的理論支持。全書圍繞對兩個問題的回答勾勒出研究框架：一是證券化條件下房地產金融風險生成機製有什麼新變化？二是在中國特殊國情下房地產金融風險的生成機製是怎樣的？旨在從一般情況與特殊國情兩個層麵來考察資產證券化手段是否是化解中國房地產金融風險的良方。研究的重點在我國，研究的中心是房地產金融風險的生成機製。
根據研究內容與研究思路的演進，全書共分五章。第一章《導論》，介紹本書的研究背景與意義、前期文獻、研究方法與研究視角的選擇、結構安排和主要創新點與局限。第二章《房地產金融風險生成的分析框架》，主要闡述了房地產金融風險的基本概念與理論淵源，進而推演出不同金融結構下房地產金融風險生成機製的一般性框架，為全書構建研究平台。第三章《國外市場化實踐：對次貸危機的審視》與第四章《國情下的思考：利益主體作用與我國房地產金融風險的生成》是本書的核心內容，問答了前述兩個主要問題，對問題一是基於金融視角的局部分析，指出資產證券化方式下房地產金融風險生成機製的新變化（第三章）；對問題二則是基於多市場的分析，從房地產產業鏈出發，剖析多市場各利益主體對我國房地產金融風險生成的作用機理（第四章）。第五章《論文的基本結論與展望》針對美國房地產金融風險生成機製的新特征與我國房地產金融風險生成的成因分析，指出了治理中美房地產金融風險的共同法則，與我國化解之道的特殊性，對化解我國房地產金融風險的整體思維框架進行了初步探索。
在本書研究和寫作過程中，參閱了國內外大量文獻資料，得到了導師陳野華教授的鼓勵、支持和悉心指導，得到了曾康霖教授、劉錫良教授、鄧樂平教授、倪克勤教授、曹廷貴教授的指導和幫助，得到了四川大學、西南財經大學很多領導、同事、老師、同學和朋友的幫助，在此致以誠摯的謝意。由於水平和條件所限，書中謬誤難免，懇請專家和同仁批評指正。
鄒瑾
2011年3月
鄒瑾，女，1981年生人，四川自貢人，1999—2003年在西南財經大學金融學院獲金融學學士學位，2004年考入西南財經大學中國金融研究中心，2009年獲西南財經大學金融學博士學位。在《金融與保險》、《改革》、《金融理論與實踐》等全國經濟類核心期刊上發表論文8篇，參編2部學術著作。現任職於四川大學經濟學院，從事金融學的教學和研究工作，主授課程：金融風險管理、公司理財、優化理論。研究方向：房地產金融、金融風險管理。