二、投資來源及籌資評價
三、項目投資計劃評價
四、有關說明
第六章償債能力評估
一、項目財務效益預測
（一）預測數據的選定
（二）靜態效益指標
二、項目財務現金流量分析
……
第七章貸款風險分析
一、貸款風險評價
（一）定量分析
（二）定性分析
二、貸款擔 保評價
三、貸款效應評價
（略）
估價師心得
項目背景：“××”為××集團股份有限公司下屬的全資公司四川××房地產有限公司於2001年1月起正式進行開發的聯排別墅和複式別墅高檔住宅小區。在2001年成都市還沒有能與其相提並論的純別墅區，四川××在項目選址和定位上見解獨到，使××一進入成都房地產市場就成為標誌性樓盤。在近1年的銷售時間裏，在成都市激烈的市場競爭中，“××”已取得近2.5億元的銷售佳績。
項目情況：
……
項目評估概況：
……
四川××管理製度完善，帳目清楚，公司對於評估工作積極配合，整個評估過程快速順暢連貫。
項目難點：
1.總投資的核算。
截止評估日，估價對象主體已基本完工，正在進行小區綠化和配套設施建設，已投入資金近4億元，涉及帳目繁多，其核算成為難點之一。估價人員針對這一特殊情況采取抽樣的辦法進行核實。
2.售價的預測。
由於“××”為聯排別墅和複式別墅高檔住宅小區，售價和銷售收入回籠的預測是整個項目的難點，將對開發項目的盈利能力和償債能力產生決定性影響，在測算過程中我們作了如下處理：
A、個別因素的修正。“××”的主力戶型為聯排別墅和複式別墅。按照成都市房地產市場的情況，別墅的售價應為獨幢別墅高於聯排別墅，聯排別墅高於複式別墅。由於兩種戶型在采光、居住舒適度等方麵有很大的不同，在確定兩種戶型的售價時，分別選取了兩種戶型的交易實例進行修正。同時純別墅區居住層次單一，優越舒適的小區環境更易營造，由於“××”為首例純別墅區，估價對象同所選交易實例相比在小區環境上更具優越性，估價時特別考慮了這一因素對房地產價值的影響。
B、區域因素的修正。成都市的高檔別墅主要集中在城南及城西，城南、城西的發展已成氣候，周邊修建的小區檔次接近，業主文化層次收入水平接近，社區環境成熟。而“××××”地處城東所在區域目前還沒有同檔次的樓盤，因此選取的案例主要為城西或城南的，因此區域因素的修正是一大難點。估價人員在進行區域因素的修正時對“××××”周邊未來3年的規劃、市政設施的建設、在建將建的樓盤進行了調查了解，在進行區域因素時不僅考慮了目前的不完善對房價的影響，也考慮了將來周邊環境的改善對房價的提升作用。
3.市場定位
“××××”為成都東麵首個純別墅區，在建時周邊沒有同類型物業，多為電梯及多層公寓樓，中檔居住小區居多。四川××選址在該地修建高檔別墅區的市場定位是否具有可行性為估價人員提出了難題。估價人員通過對“××”的周邊環境進行了調查，“××”三麵環水，緊鄰××公園、四川大學，文化底蘊濃厚，地理位置優越，且位於二環路以內，就目前成都市房地產分布來說，類似高檔別墅區有如此優越地理位置的較少。同時××路、××路的整治完成，沿河人文環境自然環境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區域的居住條件得到了很大的提高。同時，沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經有關專家分析，在未來3—5年內，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60%，整治後的沙河，將使該區域的居住環境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設，將促進整個××村大環境的提升。整個成都市向東南方向發展已成為一種趨勢也逐漸被消費群體所認可，東南麵成為未來幾年內成都市房地產發展的重點。因此估價人員認為四川××在選址上具有可行性。
在消費群體方麵，“××”定價較高，主要針對高收入人群或二次置業者。成都作為一個內陸城市是否對高價位的房產具有如此大的吸納能力，估價人員就成都市居民和外來人口的收入狀況進行了調查，也收集了同類型別墅的銷售情況，答案均讓人樂觀。因此估價人員最終評定四川××的市場定位可行，同時也針對其價格定位較高的特殊性，為了盡可能的降低貸款風險，對四川××提出了關注市場，調整營銷策略以降低風險的建議。
評析
本報告是一份房地產開發貸款項目評估報告。 報告綜合運用財務管理、工程技術經濟與房地產估價知識，通過對借款人、項目、市嚐籌資、財務、貸款風險的評價得出項目投資計劃可行，財務評價符合貸款要求的結論，並提出規避風險的措施，為金融機構貸款提供了參考依據。該報告可為其他評估機構借鑒。
(本章完)