一天午後，劉歆生專門到上述地方轉了一圈。一路上，除了不毛之地，就是逃荒的亂民，很多都是當地人。這一年江水又泛濫，造成莊稼顆粒不收。劉歆生穿著整齊，像個有錢人，不時有人過來詢問他要不要在這裏買地。這塊破地方真的有價值嗎？一邊轉悠，劉歆生心中一邊反複盤算。
漢口這個地方，當時的市區非常狹促。自張之洞督鄂始，隨著大批現代工廠拔地而起，進出口貿易日漸紅火，市區不斷擴大是一個必然趨勢。作為洋務運動的主帥之一，相信隻要張在，這種勢頭就會不斷得到強化。
工商業要發展，地皮必定要增值，擁有地皮，必有厚利可圖。但是，未來最值錢的地皮在哪裏呢？按那些洋人的說法，漢口如果向租界東北發展的話，眼前這塊水窪地就是未來必經之地。
但這塊地要想成為市區，必須滿足一個前提：要沿江修一道大堤，將水擋在堤外，否則，一切都將無從談起。這個夢想，事實上已經存在漢口幾代民眾心中。這樣巨大的工程，當然隻有政府出頭才能完成，但政府會出頭嗎？
多年來，也有幾任鄂督有過這個想法，但都由於種種原因，變成紙上談兵，不了了之。老百姓也是空歡喜了一回又一回，最後甚至不再抱希望，這才有大批當地百姓寧願土地撂荒，也不願在此安居的原因。
那麼，張之洞能改變這種狀況嗎？久曆商場，整日周旋於中外富商及權貴間的劉歆生，對張大帥信心滿滿。他認定，這個人雖然有些傲氣，但本質上還是一個敢做大事也能做成大事的清官，以往的官聲與政績，足以作為明證。
1861年漢口開埠，但從漢口開埠直至張之洞督鄂前夕，武漢竟然未創辦過一家官辦企業，也未興辦過一所近代學堂。而正是張之洞的到來，才讓一切發生曆史性的大變革。作為本地人，劉歆生認為，這一切並非曆史厚此薄彼，而是主政者使然。假如沒有張之洞多年的努力，武漢的崛起可能至少推遲十幾年，更可能失去成為“東方芝加哥”的曆史性機遇。
既然認定張大帥是個有大局觀又能做大事的人，那麼，隨著經濟的繁榮，漢口市區的拓展勢在必行。而如果發展方向如洋人們所言的話，傳說中的張公修堤計劃，完全可能是真的。那麼，提前一步下手，將腳下這塊不毛之地買下來，就意味著掌控了未來漢口發展最主要的土地儲備，這是一個想起來就讓人情不自禁要發狂的超級大投資，也是一個空前巨大的政經大賭博。
為了保險，劉歆生忐忑不安地將這個想法告訴了義兄劉長陸，很快就得到了義兄的熱情支持和慫恿。恰在此時，張之洞想到了變賣漢口市區外的土地，一是使這片多災之地有人管理，二是可得到一大筆錢以解他實業建造之急。
商機就此來臨。在很多人都懵然無知時，劉歆生下定決心，把經營錢莊和運銷白芝麻獲得的大量錢財轉向投資地皮，開始了自己一生最巨大的一筆押寶似的投資。那一年，夏天雨水特別多，護城河外是一片汪洋。為了便於給土地估價，劉歆生決定以劃槳來丈量土地。
從丹水池起，劉歆生在所購土地的四角立上旗杆，在旗杆之間劃船，每劃一槳插根竹竿，一直到舵落口，回頭數竹竿數量來計算地價，每槳僅300銅錢。這就是人們傳誦的劉歆生用槳量地“劃船計價”的故事。
幾年之內，他收購了上自舵落口，下至丹水池，西至江岸，南至租界，方圓60平方公裏之內的湖蕩地，幾乎是漢口市區當時可能發展的全部土地的四分之一。
1904年8月，為防後湖水患，張之洞真的決定修建防洪大堤壩。這一工程浩大，需要籌集80多萬兩銀子。官府隻能撥銀30萬兩銀子，餘款需向社會募捐，漢口巨商富賈雖多，集資卻不到位。劉歆生知道後，一個人就出了50萬兩銀子，也就是說，修築這條全長34裏的後湖官堤——張公堤，劉歆生的捐款居然占了一大半。
1905年，張公堤築成後，堤內的湖地不再受水害而成了良田，此時很多人才明白過來，劉歆生當年為何可勁往水裏扔錢。
這時，漢口地方當局將堤內土地劃分為禮、樂、射、禦、書、數六大地段，並分段清查登記，編製成魚鱗圖冊，按冊印發“板契”營業，廢除原有的紅麵老契。因為捐款在先，雖然這片土地大幅升值，但劉歆生還是很順利地拿到地契，產權也有了保障。
從此，劉歆生成為全武漢最大的地主，而張公堤的建成則打開了他黃土變金的閥門。
修 路
土地到手，謀劃升值成為劉歆生的頭等大事。
土地到手不久，劉歆生便開始了在自家地頭的建設。首先，他開辦了一家填土公司，專門開發他所購進的大量土地，同時也兼帶著承接附近租界內的填土工程。他又成立了製造填土工具的“歆記鐵工廠”，專門安裝修配自用的輕便鐵軌和運土機車，有計劃地運土填基，經年累月平整土地。這項工程類似於現在的三通一平，也就是所謂的一級開發。
家有梧桐樹，不愁鳳不來。讓劉歆生略感意外的是，第一個飛來的不是家雀，而是一隻洋鳥。
1907年，漢口城牆拆除，當局著手修建後城馬路，漢口向外發展的趨勢愈加明顯。
當時的英租界當局為了便利交通，繁榮市場，擴充麵積，提出在劉氏所擁有的土地上築一條新馬路。但英國佬又不怎麼願意花錢，這給劉歆生帶來一個很大的難題。當時的洋人，在中國土地上，那可是橫著走路的。官府早已經淪為外國列強的走狗，在英國這個老牌侵華分子麵前，即使像張之洞這樣的封疆大吏，也是要倍加小心的。
好在劉歆生早有防備，在圈地之初，就利用外國朋友多的優勢，讓自己名下的地塊全部都掛有法國保護旗——法商立興洋行行旗。這樣一來，英國佬也就不好強行占有，隻好上門好言相商。
事實上，英租界是外國人在漢口最早強占的領地。
1861年3月20日，一個叫巴夏禮的英國人，會同漢陽府知府劉啟銜、漢陽知縣黎鈞，在漢口劃定租界界址：從花樓巷江邊往東8丈起，至甘露寺江邊卡角東止，長250丈、深110丈，合458.28畝地。當時約定，每年繳地丁銀92兩6錢7分2厘1毫。算下來，一畝地的年租金也就是2錢零2毫的樣子，比如今的大白菜還便宜。
隨著漢口的日漸繁榮，市區不斷擴大，英國人決定擴大租界麵積。而新租界的外緣就是劉歆生已經買下的大片湖荒地。這片地段與租界犬牙交錯，治安、管理、交通、稅收都很成問題。英租界工部局當時的主管米勒（Miller）急欲把租界旁邊劉歆生的一塊土地納入英租界的範圍，以作為租界的屏障。
英方為此先後向劉歆生提出了買、租或借這塊地皮的要求，起初劉是堅決拒絕的。後來經過法英租界當局協商，劉才同意了。劉歆生經反複考慮認為，路修好了，大環境好了，連帶著周圍的地產都會升值。“吃虧一點，贏在一堆”，最終，贏家還是他劉歆生。但他同時提出兩個條件：第一，今後英租界的土木建築工程必須承包給劉歆生；第二，這條路建成後，所有權屬於中國，而且必須以劉歆生的名字做路名。
不久，米勒和劉歆生秘密達成協議：工部局無償將租界內的垃圾、煤渣運送到江漢路、揚子街一帶，將劉歆生的這片荒地地基填高。劉歆生則將所填高土地的一部分（包括後花樓南口至中山大道和整個揚子江地段）納入租界範圍，由工部局在此修建馬路，築路剩餘土地的產權仍歸劉歆生所有。
之後，工部局即在此段土地上築成兩條馬路，即揚子街和歆生路（道路修成後，租界當局特呈準英國維多利亞女王，將此路命名為歆生路，即今江漢路後花樓口至中山大道部分）。
這條路一修成，劉歆生緊接著就將該路越過後城馬路(今中山大道)向西延伸至鐵路邊，統稱“歆生路”，同時並與這條路垂直向南開辟了歆生一路、歆生二路及歆生三路(今江漢一、二、三路)，這樣就把這塊地區的繁華街市連接成片。與此同時，他又讓出一段地皮，向南京路方麵修了一條馬路，以其長子之名命名為“雄偉路”。
用這種讓地修路的辦法，劉歆生讓自己手中的地皮都臨著街道，既繁華了市場，又提高了地價，真是一舉兩得。之後，劉歆生聯絡中外富商，在這一帶大興土木，借以抬高地價。有數據顯示，歆生路（今江漢路）兩邊的土地，填土時每方丈50兩銀子，填土後的1912年值100兩銀子， 1915年漲到200兩銀子，1917年漲到1 000兩銀子。
想致富，先修路。這個發財門路，看來是古今皆通、屢試不爽呀！
跑 馬
富而求貴，尊而求榮。這是中國一般人的普遍心理，劉歆生也沒有免俗。
生當帝製的時代，做商人的沒人不知道巴結權貴的好處。但一般老板就隻知道巴結，劉歆生卻幹脆“躋身”。反正清政府到後來國賣了，地割了，賣無可賣，隻有拿幾頂官帽出售。當時，賣官已是明碼實價，什麼級別多少錢，什麼功名什麼價，一言堂，不打折。劉歆生知道這對他是機會，便買了個不大不小的候補道台。別看他買的道台隻是候補的，這和武昌候補街等“缺”等得精窮的官員是完全不一樣的，不同的是：那些通過功名得中放來等位置的官員，多是窮漢出身，等“缺”就是等摟錢的機會。“三年清知府，十萬雪花銀”，當一任道台可以撈多少？
可劉歆生不在乎這些，他有的是錢，買個道台，隻為在“製撫臬藩道”的序列裏有一號，上得了台麵。有了這身份，賺錢就少許多麻煩，交遊麵也更寬了。
1905年仲春的一天，劉歆生與一幫新朋舊友，一起去武昌黃鶴樓舊址遊春懷舊，中間有不少新結識的文人與官僚。
原本富麗堂皇、飛簷金瓦的黃鶴樓，1884年被一場大火化為灰燼。大火過後，“三楚一樓”隻留下一隻三級連接的古銅頂，銅頂上端為寶頂攢尖頂，中部顯球形，下部為蓮花寶座。失去居高臨下的古樓，“楚天極目”、“氣吞雲夢”的觀感蕩然無存，隻剩下遊客們個人想象中的“江山入畫”的美景。
劉歆生自小就在龜山腳下做生意，武漢三鎮常來常往，對黃鶴樓自然熟悉。雖然不是時常登臨，但樓中楹聯字畫還是記得不少。
這一次，春日融融，登高遠眺，在這名樓舊址上，聯想到有生以來的種種遭際，他格外有一種物是人非的感覺。同來的遊客中，文人墨客們想到的詩句，多是感悟人生的清人舊聯：爽氣西來，雲霧掃開天地撼；大江東去，波濤洗盡古今愁。
官僚們酬和的多是感慨官場沉浮的對句：龜伏蛇盤，對唱大江東去也；天高地闊，且看黃鶴再飛來。而劉歆生感興趣的卻是呂洞賓之舊題：由是路，入是門，奇樹穿雲，詩外蓬瀛來眼底；登斯樓，覽斯景，怒江劈峽，畫中天地壯人間。
人到中年，財運興旺的劉老板此時正躊躇滿誌，此聯確實反映了他當時誌得意滿的心情。何況，當天遊玩也正是他做東，心情格外不同。
下午，客人們三三兩兩散去，遊興未盡的劉歆生聽說西商跑馬場有場非同尋常的賽事，便令仆役駕起彈簧皮輪馬車載他去消停消停，希望乘興玩一把。
這家跑馬場是英國人1902年建的，其中大片地皮就收購自劉歆生手中。馬場主持單位西商賽馬體育會（通稱西商跑馬場），吸收在武漢居住的高級外僑為會員，成為一個高檔次的社交場所。但這裏歧視中國人，平時到處都有“禁止華人入內”的牌示。中國人作為客人被邀請的，僅有蔣介石、宋子文與張學良等五六人，而且中國人不準從正門進去，隻能走側門。
劉歆生平時忙於商務，還從未來過這裏，不知道這裏的規矩，隻是想當然地以為隻要有錢就能進。
不料，車到跑馬場門口，被印度紅頭洋人阻攔。
車夫告訴紅頭洋人：“車裏坐的是劉歆生先生。”
對方一笑，聳聳肩，回答：“劉歆生，我知道，同我一樣，給洋人打工……”
坐在駕座旁的管事聽他出言不遜，十分慍惱。當時，印度尚未獨立，印度人受英國人雇傭，在租界當巡捕、當門衛，頭纏紅包布、手執警棍。這幫人不過是亡國奴，卻仗勢欺人，常常侮謾中國百姓。
想不到今天這紅頭阿三居然嘲笑到自己老板頭上，管事本要嗬斥他一頓，顧慮牽扯到英國人，於是，他壓住火說：“這個跑馬場還是劉老板出讓的地皮呢！”
印度人見管事穿戴闊綽，稍微客氣點說：“先生，這事我也聽說過，但是，跑馬場有規定，我也沒辦法。”
一邊說，這家夥一邊用警棍指指門口一塊牌子：“‘本跑馬場隻吸收高級外僑為會員’，這就是說，一般外僑都不能進，何況你們中國人！中國人要進也隻能從側門進。”
管事先生終於忍不住說：“中國人怎麼啦，比你們印度強……”這時，車內劉歆生撩開簾子製止道：“同他爭有什麼用？回去吧！”
回家路上，管事先生為東家受辱而憤憤不平：“真他媽欺負人，這是在中國土地上呢！”
劉歆生微微一笑，“走著瞧吧，我們中國人就不會自己修個跑馬場？”以他的財力，尤其擁有的地皮，修個跑馬場豈非輕而易舉的事情？不久，劉歆生故意將自己受氣的經過通過報紙透露出去。
三楚大地，由於獨特人文傳統和地域環境，居民既有南方人的慧黠，又有北方人的剽悍，堅忍不拔而敢於抗爭。自屈原以來，人們崇尚氣節，劉歆生受辱激起公憤。聽說要修華商跑馬場與洋人較勁，漢正街、六度橋、歆生路的商人紛紛解囊集資。
1908年，由劉歆生等36人發起的華商體育運動會正式成立，並集資購買由義門鐵路外地皮33 000多平方米（今航空路同濟醫科大學一帶），修建華商跑馬場。
開業那天，漢口如同歡度盛大節日，凡是華人都可以隨意出進，十分紅火，人氣旺盛。唯獨對洋人有諸多規定，要進隻能從側門進，很讓漢口人揚眉吐氣。當時有《竹枝詞》雲：“絡繹香車去馬場，春秋兩賽競華商。先鞭一呼齊呼彩，贏得佳人為捧觴。”而武漢的外國跑馬場從此生意銳減。